Det enkla är det rätta för Hans Wallenstam

För 21 år sedan kunde även Wallenstam hamnat som en pant hos någon bank. Men Hans Wallenstam, då 29 år gammal och ny vd, bestämde sig för att expandera sig ur krisen. I dag styr han över ett av Sveriges mest lönsamma fastighetsbolag och är själv god för cirka tre miljarder.

Det kryper runt rätt många myror på fasaderna när man rör sig runt Kungsportsplatsen i Göteborg och upp mot Lilla Bommen. Det gillar Hans Wallenstam. Myrorna är Wallenstams symbol för flit och hårt arbete, och hans bolag har köpt på sig många fastigheter i de centrala delarna av Göteborg – och fler ska det bli.  Göteborg är vid sidan av Stockholm och till viss del Helsingborg kärnan i Wallenstams verksamhet. Så har det varit länge.

[ Annons ]

– Man ska äga fastigheter där folk vill vara och i Göteborg och Stockholm vill folk bo i dag och säkert i morgon också, säger Hans Wallenstam när vi efter en kort promenad upp mot avenyn stiger in på bolagets huvudkontor – en gång i tiden ägt av Skolösa barns stiftelse! Lokaler som upprustats till exklusiv standard och där till och med toaletterna är tjusigare än på lyxhotell i Bangkok. För att inte tala om all konst som täcker varje vägg. En Chagall, en Hickney, en Warhol (jodå, de är alla äkta).

I denna prakt utgör Hans Wallenstam själv en kontrast. Klädd i lagom slitna broderade jeans och en enkel kavaj, en outfit fjärran från de skräddarsydda kostymerna som många av Stockholms fastighetsmagnater hänger på sig innan det är dags att stiga in på kontoret runt Stureplan eller Humlegården. Precis som i affärer tycks det enkla vara det rätta för honom.

Kanske var det just för att jag var ung och oerfaren som jag inte fick panik i det läget.”

Konsten, påpekar Hans, var pappa Lennart Wallenstams stora intresse, och det är ofrånkomligt att faderns ande, den gamla byggmästaren som gick bort för sex år sedan, fortfarande är närvarande i huset, även om sonen, nyss fyllda 50, har styrt skutan sedan 1991. Då 29 år gammal tog Hans Wallenstam över rodret i den sämsta av alla tider – finanskrisen svepte med sig överbelånade fastighetsbolag och Wallenstam kunde gått samma väg om inte Hans Wallenstam i stunden såg möjligheter istället för katastrof.
– Kanske var det just för att jag var ung och oerfaren som jag inte fick panik i det läget. Börskursen hade ändå dykt från 220 kronor till nio kronor på ett år efter det att jag tog över. Så det var nog mitt livs svettigaste år från 1991 till 1996, minns Hans Wallenstam.

När de flesta bolag försökte krympa och sälja sig ur krisen för att minska sina balansräkningar, då stod Wallenstam på andra sidan bordet och köpte hyreshus med goda förutsättningar – ofta till rena vrakpriser. Goda bankförbindelser som trodde på affärsidén var förstås en förutsättning. 1996 kunde Hans Wallenstam konstatera att bolaget som år efter år gått med miljonförluster nu låg på plus minus noll och samtidigt dubblat omsättningen. Idag har Wallenstam ett börsvärde på runt 12 miljarder och Hans Wallenstam själv äger cirka tre av dessa miljarder.
– Man ska våga gå mot strömmen, säger Hans Wallenstam. En devis han delar med många affärsmän som blivit rika för att de vågat satsa i mörka tider – eller för att citera bankiren Baron Rothschild som under kriget mot Napoleon lär ha sagt: ”The time to buy is when there’s blood in the streets.”

Pappa hade jätte­mycket synpunkter på hur saker skulle skötas men han ändrade aldrig ett beslut som jag fattat.”

Tur var också att pappa Lennart Wallenstam inte bromsade sin unge son i denna krisens stund.
– Pappa var fruktansvärt generös. Han hade jätte­mycket synpunkter på hur saker skulle skötas men han ändrade aldrig ett beslut som jag redan fattat. Även om han idiotförklarade mig då och då. Säg vad du tycker, men ändrar du beslut jag tagit lämnar jag min post, sa jag till honom.

Varför var det så känsligt?
–  Han hade undergrävt min roll om mina beslut hade ifrågasatts, och då var det ingen anledning för mig att vara kvar i företaget.

Det är med samma filosofi Hans Wallenstam styr bolaget i dag.
– Jag litar på att min personal gör sin analys och tar rätt beslut. Jag är inte chefen som går runt och ska ha koll på varenda detalj – det är inte min stil.

Men om du tror att det kan gå åt pipan. Stoppar du inte planerna?
– Jag kan argumentera och hoppas att de är lyhörda får mina åsikter, men står de på sig får de köra, och förstås även ta konsekvenserna om det visar sig vara fel beslut, tillägger han.

För tio år sedan när det skedde många ombildningar trodde jag att politikerna skulle vakna och se hotbilden. Men nu tror jag att det är för sent. Det kommer inte införas marknadshyror i Sverige.”

Nu är det knappast så att Hans Wallenstams stab på 180 personer rör sig i en dunkel dimma när de fattar sina beslut.  Alla kan riktlinjerna för verksamheten: Wallenstam verkar bara i Göteborg, Stockholm och Helsingborg (man planerar visserligen  att bygga i  Uppsala, men det är nästan Stockholm enligt Hans Wallenstam). Wallenstam gillar i första hand bostadshus. Wallenstam ska producera nytt där möjligheterna finns. Och sist men inte minst – Wallenstam ska ha sju procent direktavkastning på det man bygger nytt, annars sätts inte spaden i jorden. Följer man den katekesen har man goda möjligheter att göra karriär inom Wallenstam.

Grunderna till koncen­trationsstrategin lades efter fastighetskrisen då Wallenstam till att börja med sålde av alla innehav utanför sina kärnområden. Och 2003, i samband med att it-bubblan sprack, insåg Hans och hans kollegor att det enda sättet att expandera med lönsamhet är att bygga nya bostäder.
– Vi kom fram till att det var rätt korkat att köpa ett bostadshus med tre procents avkastning när vi kan bygga och få sju procent.  Om vi kan bygga nya hyresrätter till samma kvadratmeterpris som vi säljer det gamla beståndet så byter vi dessutom gamla hus mot nya. Ett nytt hus har högre hyra och lägre driftskostnader. Med gamla är det tvärtom, så med åren kommer vi att byta vårt kapital från gammalt till nytt, säger Hans Wallenstam. Resultatet visar sig också i förvaltningsresultatet som var nio procent för 2012.

Men hur lyckas ni få sju procents direktavkastning på hyreshus när snittet ligger på 2,8 (enligt IPD 2011)?
– Det är inget trolleritrick. För att komma dit har vi lagt ner en massa tid på utredningar. Det handlar bland annat om att komma in tidigt i processen och planlägga hus så att de blir så yteffektiva som möjligt. Vårt mål är att komma över 80 procent uthyrningsbar yta. Dessutom styr vi arkitekten hårt för att få till mer enhetliga byggen. Vi har till exempel fått ner antal fönstertyper från 28 till 3.

Med egen styrning och delad entreprenad lyckas även Wallenstam pressa ner byggkostnaderna. Ingen av de stora byggbolagen bygger för Wallenstam – deras priser är inte konkurrenskraftiga nog menar Hans Wallenstam.
– I vårt första projekt i Hammarby sjöstad  som började byggas 2003 hade vi som mål att komma ner till 15 000 kronor per kvadratmeter vilket vi lyckades med. På granntomten byggde de för 30 000 kronor. Vi var oerhört nöjda och väntade sedan på att bli nerringda av kommuner som skulle bjuda in oss till nya projekt.

Men ingen ringde. Det spreds nämligen ett rykte om att Wallenstams billiga byggen också var byggen med sämre kvalitet.
– Vi fick ägna mycket energi med mängder av visningar för att övertyga kommunerna, och nu är vi populära att samarbeta med, säger Hans och ler lite i mjugg.

Fast helt nöjd är han inte. Särskilt inte med ledningen i stadshuset några hundra meter bort som varit njugga med mark till nya hyreshus – i alla fall
i lägen som Wallenstam är beredd att bygga på.
– Deras strategi är ett bygga staden utifrån och in, men att börja ute i Kortedala och bygga in mot staden är inte riktigt det vi tror på. Där man bygger måste det finnas en betalningsvilja, annars tar vi inga risker.

Hans Wallenstam tycker att politikerna i Stockholmregionen är mer lyhörda för marknadens åsikter och i huvudstaden har man också fått till många intressanta projekt den senaste tiden.  Samtidigt som man bygger nytt har också fastigheter sålts, de flesta till bostadsrättsföreningar vilket har lett till kritik från grupper som vill värna om hyresrätten.
– Vi bygger hela tiden nytt så jag kan inte se att vi missgynnar hyresrätten. Det som gjort att vi fått ombildningar är ju att hyresnivåerna i äldre hus med bra lägen är för låga. För tio år sedan när det skedde många ombildningar trodde jag att politikerna skulle vakna till och se hotbilden. Men nu tror jag att det är för sent. Det kommer inte att införas marknadshyror i Sverige, säger Hans Wallenstam.

Han har dock inga strider med Hyresgästföreningen om högre hyror i nyproduktion.
–Vi har en bra dialog med Hyresgästföreningen som förstår att det är dyrare att producera lägenheter på Kungsholmen i Stockholm än i Haninge centrum.

Bidrag till bostadsproduktion vill Hans Wallenstam inte ha och är överens med bostads­minister Stefan Attefall om analysen.
– Man ska ge riktade bidrag till folk så att de har råd med hyran – inte till oss i branschen. Det går också, menar Hans Wallenstam, att utan bidrag bygga billiga bostäder för unga och studenter med hyror mellan 4 000–4 500 kronor.

– Vi har lämnat ett förslag med 500 lägenheter i Norra Djurgårdstaden med läsesal och kafé med mera. Lägenheterna blir på 19 kvadratmeter. Men vi har inte fått besked från Stockholm stad än.

Det är nu 21 år som Hans Wallenstam lett företaget till den starka position man har. Om bolaget ska stanna i släkten är för tidig att diskutera eftersom hans fyra döttrar är i åldrar från 8 till 21 år. Själv var Hans rätt obstinat i tonåren och hade inga planer på att ta över firman.
– Jag ville absolut inte jobba med min pappa. Han var Öisare och jag hejade på IFK. I engelska ligan var han för Arsenal och jag höll på Leeds. Så vi var inte så kompatibla då, berättar Hans.

Men efter ekonomiutbildning på Handelshögskolan och en sejour på IBM var det dags.
–?En dag sa pappa: ”ska vi ha lite tid ihop, så kom nu” för han var lite äldre. Han var 42 när han fick mig. Jag var sist i kullen och sladdis. Kände att jag ger det en chans, en möjlighet.

Hans tre syskon, alla systrar, hade inget intresse av att arbeta aktivt inom bolaget. Och innan generationsskiftet 1984 börsnoterades bolaget.
– Pappa gav aktier till barnen så vi kunde göra det vi ville. Några av syskonen har sålt aktier och jag har köpt, så det är olika spår vi valt.

Hans Wallenstam äger nu 24 procent av bolagets kapital, sammantaget har familjen 45 procent av kapitalet. Och han köper hela tiden.
– De första tio åren gick kursen upp med 2?000 procent – och det är jag förstås jätteglad för.

Ett intresse som han delar med barnen är innebandyn. Wallenstam är huvudsponsor till laget Pixbo och alla hans döttrar har spelat eller spelar fortfarande i laget.
I äldre klipp jag hittar på nätet beskrivs Hans Wallenstam som rundhyllt och jag tror först att det är med hård innebandyträning och sträng diet han har blivit så smärt.
– Nej, jag har för dålig karaktär. För fyra år sedan gjorde jag en operation som tog bort en del av magsäcken och det slog riktigt väl ut. Vi är lite runda i släkten och två av mina systrar har gjort samma operation.

Läkaren tyckte att han skulle välja en tidpunkt som var lugn till operationen. Det blev en dag i september 2008. Och samma dag som Hans Wallenstam ligger på operationsbordet gick Lehman Brothers i konkurs.
–?Jag var tillbaka på kontoret dagen efter och det var väl inte så lyckat.

Fast vid det laget började han bli rätt van vid kaos och kriser.