Vill Finansinspektionen ha en ny fastighetskris?

Storskaliga risker som hotar den finansiella stabiliteten finns i den kommersiella fastighetssektorn och inte i privata bolån, konstaterar Lennart Weiss, och råder Finansinspektionen att ha rätt fokus.

När denna krönika skrivs är tidningarnas ekonomisidor fulla av spekulationer om livskraften hos ett av Sveriges större fastighetsbolag. Om spekulationerna har substans eller mer är färgade av medias fallenhet för dramatik är svårbedömt. Det kräver djupare insikter som endast företagets revisorer, oberoende fastighetsvärderare och väl insatta aktieanalytiker besitter.

En sak är dock klar. Just nu spelar psykologiska faktorer väl så stor roll som fakta. I en nervös marknad kan varje uttalande från berörda företag och ansvariga myndigheter starta självförstärkande händelsekedjor med potentiellt ödesdigra konsekvenser.

I nuläget kan ett par saker slås fast. De av oss som under en följd av år envist hävdat att hushållens bolån är under kontroll förefaller åter få rätt. Visst finns hushåll med nytagna lån som till följd av det senaste årets prisfall kan hamna i knipa. De är dock för få för att utgöra en systemrisk.

Vidare framstår det argument som under flera år tröskats av samma myndighet (samt Riksbanken) som tämligen ihåligt; att ”vid en kris finns risk att högt belånade hushåll drar ned på sin konsumtion på ett sätt som skulle kunna förstärka en ekonomisk nedgång.” Via räntepolitiken gör Riksbanken för närvarande sitt bästa för att åstadkomma just den saken.

Mer storskaliga risker som kan hota den finansiella stabiliteten finns alltså nu som förr i den kommersiella fastighetssektorn. Tills nu har dock även den risken varit tämligen låg, inte minst för att banksektorn är lågt exponerad mot kommersiella fastigheter. Men det gör dem inte osårbara.

De flesta större fastighetsbolag har en blandad finansiering i bank respektive via obligationsmarknaden. Problem i den ena delen smittar således av sig till den andra. Låt oss inte heller glömma att ökningen av obligationsfinansiering i hög grad är en följd av Finansinspektionens skärpta kapitaltäckningskrav. Här och nu är det av stor betydelse att finansieringsmarknaderna fungerar så att bolag med låga vakansgrader och goda kassaflöden kan refinansiera lån som löper ut.

Det är precis här som rådande drama utspelas. Eftersom merparten lån i obligationer inte är kopplade mot pantställda säkerheter har det senaste årets inflations- och räntechock fått till följd att riskpremien på obligationer skjutit i höjden.

Företag som finansierat förvärv med billiga pengar och låg direktavkastning riskerar nu underskott i den löpande rörelsen. Med stigande räntor måste avkastningskraven skruvas upp, vilket påverkar fastigheternas värde, och därmed belåningsgraden och i värsta fall företagets rating.

Med facit i hand är det uppenbart att det var ett misstag att låta Lehmann Brothers gå omkull. På samma sätt vet vi i dag att 1990-talets skatteomläggning genomfördes på ett vårdslöst sätt och blev den tuva som stjälpte hela lasset. Frågan är om vi lärt något? Tveksamt.

När nya generaldirektören för Finansinspektionen, Daniel Barr, offentligt avråder bankerna från att överta lån som legat i obligationer blottar han brister om hur finansieringssystemet hänger ihop som bådar illa. Om inte politik och myndigheter säkerställer att refinansieringsmarknaden för kommersiella fastigheter fungerar kan det sluta illa, riktigt illa.