Henrik Weston, bostadsexpert på Länsstyrelsen i Stockholm. Foto: Lena Hackzell
Publicerat 13 juni, 2024

”Viktigt att värna de överkomliga bostäder som finns kvar”

Trots det färdigställdes fler bostäder i Stockholms län än på mycket länge är bostadsmarknaden fortfarande ur balans. Henrik Weston på Länsstyrelsen konstaterar att det är ett hot mot regionens utveckling.

Förra året blev över 17 000 bostäder i Stockholms län inflyttningsklara. Det är den högsta siffran sedan 1973. Sen gjorde den ekonomiska krisen tydliga avtryck. År 2023 påbörjades 8 300 bostäder, och i år väntas motsvarande siffra landa på omkring 8 000. Det konstateras i Länsstyrelsens årliga rapport om länets bostadsmarknad.

Att det nu färdigställts många lägenheter är kanske inte så förvånande. De är resultatet av projekt som sattes i gång innan byggkostnader och räntor drog i väg 2022.

[ Annons ]

Men trots relativt många inflyttningsklara bostäder ser Henrik Weston, bostadsexpert på Länsstyrelsen, allvarliga problem med en bostadsmarknad ur balans. Bostäderna är dyra både att köpa och hyra och att många dessutom är små till ytan, menar han.

– Att många bostäder till följd av det står osålda och tar längre tid att hyra ut är en olycklig situation i bostadsbristens Stockholm. De löser inte stockholmarnas bostadsbehov, säger Henrik Weston.

Stora vakanser leder också till att bostadsutvecklarna i första hand satsar på att bli av med osåld nyproduktion i stället för att ta tag i nya projekt, menar Henrik Weston.

Det finns inga exakta siffror på hur mycket som står tomt eller är osålt. Men Henrik Weston menar att det ändå dyker upp tydliga indikationer.

– I många fall köper bostadsutvecklare lägenheter för att vakanserna inte ska drabba föreningen. Så där kan finnas mörkertal. På de större aktörernas hemsidor ser man erbjudanden som ”inflyttningsklart, köp idag flytta in imorgon” – ett tecken på att det sannolikt finns mycket osålt just nu, säger Henrik Weston.

När det kommer till hyresrätter tror han inte att det i regel står tomt någon längre tid.

– Men bostadsförmedlingen rapporterar hur kötiderna för nyproduktion är relativt korta. Det samtidigt som kötiden till det äldre beståndet, som den breda gruppen människor kan efterfråga, blir allt längre, säger Henrik Weston.

Nathalie Brard, Fastighetsägarna Stockholm.

För Nathalie Brard, chef fastighetsmarknad på Fastighetsägarna Stockholm, är det inga nyheter.

– Att vi har långa köer till så kallade billiga hyresrätter är till stor del en följd av hyresregleringen, som håller nere hyrorna i centrala lägen. Det är klart att de lägenheterna är mer eftertraktade än nyproducerade lägenheter i mindre centrala delar med högre hyror, säger Nathalie Brard.

Även om Henrik Weston inte talar så mycket om trycket på lägenheter i centrala lägen, så är även han inne på att lösningarna på stockholmarnas bostadsbehov inte främst handlar om ökat byggande. Även om det behövs.

För att klara länets demografiska bostadsbehov krävs ett tillskott på ungefär 600 bostäder varje år per 1 000 nya invånare. De senaste nio åren har tillskottet landat på i snitt 540 bostäder – något som kan behövas skruvas ned något efter nya befolkningsprognoser.

Henrik Weston konstaterar att han inte sitter på några enkla lösningar för att hålla uppe byggtakten.

– Men bättre förutsättningar för riskdelning tror jag är en viktig aspekt. Nu tar bostadsutvecklaren hela risken. Ett exempel är att fler kommuner i länet numera erbjuder tomträtter vilket är positivt.

Allt som kan göras för att kapa kostnaderna är viktigt, även om det är på marginalen.

Men kommunerna kan göra mer, menar Henrik Weston.

– Men man vinner inga röster på att prata om att det kommunen ska byggas fler bostäder. Så på många håll slår man sig till ro med argumentet att det ändå inte går att bygga något just nu.

Regeringen pekar mycket på regelförenklingar och byggregler. Vad har du för tankar om det?

– Man behöver alltid skruva på systemet. Och vi jobbar hela tiden för att förkorta handläggningstider. Allt som kan göras för att kapa kostnaderna är viktigt, även om det är på marginalen.

Även Nathalie Brard är pessimistisk när det gäller byggandet framöver.

– Hyrorna i nyproduktion är redan höga kanske högre än vad de skulle behöva vara om vi kunde minska riskerna avseende den framtida hyresutvecklingen. För att ta höjd för den risken krävs en något högre hyra. Det minskar den grupp som har möjlighet att klara hyran. Om vi kunde minska risken avseende den framtida hyresutvecklingen, skulle hyrorna kunna sätta lite lägre. Därmed skulle fler klara hyran och fler hyresrätter kunna byggas, säger Nathalie Brard.

Nathalie Brard resonerar alltså utifrån det förslag om fri hyressättning i nyproduktion som föreligger. Förslaget innebär att hyressättningen inte är beroende av dagens kollektiva förhandlingar, som under lång tid har lett till hyreshöjningar som ligger under kostnadsutvecklingen. Det är inte långsiktigt hållbart, menar Nathalie Brard. Med en friare hyressättning skulle den risken minska och fler bostadsutvecklare våga sätta spaden i marken, resonerar hon.

– Den som bygger i dag kan aldrig vara säker på att förhandlingarna kommer att ge en framtida hyresutveckling som är tillräcklig för att klara framtida kostnadsökningar. Den typen av risker pressar upp avkastningskraven och därmed även hyrorna. Om vi kunde minska dessa risker, skulle det vara möjligt att sätta nyproduktionshyran något lägre och därmed möta en större efterfrågan, resonerar Nathalie Brard.

Henrik Weston avfärdar inte resonemanget, även om han menar att det är svårt att förutse om det verkligen skulle få dessa effekter på byggandet.

– Förmodligen skulle inga alls – eller väldigt få – hyresrätter överhuvudtaget bli byggda om man inte vet att man kan ta ut en ganska så hög hyra. Fri hyressättning löser inte bostadsförsörjningen för bredare grupper, däremot så blir det ju en större möjlighet för hushåll med goda inkomster att hyra i stället för att köpa, om de inte vill det. Så utifrån de större bostadsförsörjningsproblem jag ser i regionen tror jag att det mer kan påverka på marginalen, säger Henrik Weston.

I Länsstyrelsens rapport konstateras att bostadsfrågan måste få en långsiktigt hållbar lösning om länet ska behålla sin attraktivitet som en spännande, kreativ och trygg plats. I stället för att fokusera på dyr – oavsett hyresreform eller inte – nyproduktion är det viktiga att inse att det är i det befintliga beståndet som bostäderna med överkomliga hyror finns, anser Henrik Weston.

– Därför är det viktigt att värna de överkomliga bostäder som finns kvar i det befintliga beståndet. Det finns såklart ett behov av att renovera. Men det finns olika modeller och metoder att göra det på så att hyrorna inte drar i väg alltför mycket.

Henrik Weston menar att det inte går att påverka hur privata fastighetsägare gör. Men att det får stora konsekvenser om kommunernas allmännyttiga bolag säljs.

– Det får konsekvenser för vilken handlingsmöjligheter man som kommun har framöver.

Något Henrik Weston menar bör ses i ljuset av att allt fler kommuner saknar mål för bostadsförsörjningen, trots att det är ett lagkrav.

Det talas alltmer om att det behövs särlösningar för en växande grupp strukturellt hemlösa. Hur ser du på det?

– Det är absolut viktigt. Vi har under flera års tid pekat på att det behövs en svensk modell för riktade bostäder. Där var det positivt att Boverket tog fram en idéskiss till inkluderande bostadsbyggande med statligt stöd. Men vi, liksom många andra, är tydliga med om att lösningarna även måste inkludera bostäder i det befintliga beståndet, säger Henrik Weston.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]