Att det krävs stora insatser i miljonprogramshusen är Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen helt ense om. Men vad som bör göras när man kliver in genom dörren hos den enskilda hyresgästen har man en något olikartad syn på. Vi frågade Terje Gunnarson, ordförande för Hyresgästföreningen region Stockholm, och Christer Jansson, vd i Fastighetsägarna Stockholm, om hur de ser på ombyggnadsbehovet.
”Det är hyresgästen som betalar i slutänden”
[ Annons ]
Terje Gunnarson, Hyresgästföreningen region Stockholm.
Vem ska avgöra hur stora renoveringar som ska göras?
– Givetvis vill vi att fastighetsägare sköter stammar och underhåll. Men det finns lägen där man kan nöja sig med en enklare upprustning än vad man gör idag. Därför menar vi att hyresgästerna ska ha ett större inflytande över omfattningen av det ingrepp man gör i lägenheterna. Fastighetsägarna vill ju ofta göra lite mer än vad vi tycker är nödvändigt för att höja bruksvärdet.
Vem ska stå för kostnaderna?
– I slutänden är det ju alltid hyresgästen som betalar. Fastighetsägaren har ju inga andra pengar än de som kommer från hyresgästerna. Då vill man ju som konsument ha ett visst inflytande på sin boende
miljö och kostnadsutveckling. Så att man har råd att fortsätta bo i sitt hem.
Men pengar kan inte fonderas för framtida upprustning med dagens hyressystem.
– Nej, därför har vi också föreslagit fastighetsbundna skattefria underhållsfonder. Där har vi en gemensam agenda som vi borde driva hårdare tillsammans med Fastighetsägarna. Nu måste man finna en finansieringsform när det är dags att ta sig an huset. I ett välskött företag med mycket egna pengar så är det ju inga problem. Men har man inte det, så blir man ju gärna lite kreativ för att öka intäkterna. Det är då som hyresgästerna riskerar att komma i kläm.
Finns det fastighetsägare som faktiskt gynnats av dagens bruksvärdessystem, i den bemärkelsen att man kan underlåta att underhålla fastigheten, men ändå ta ut samma hyra?
– Ja, på en så överhettad marknad som i Stockholm så kan du hyra ut i princip vad som helst. Den här obalansen på Stockholmsmarknaden är också orsaken till att man inte behöver vara återhållsam när man gör upprustningar och renoveringar.
Krav på hyreshöjningar med upp till 60 procent har förekommit. Är det rimligt?
– Den fråga man först måste ställa sig är om man gjort vad man kan för att hålla igen på kostnaderna för de upprustningar man gör. Fanns det enklare lösningar eller har man bara gasat på? Det är det första vi granskar när krav på hyreshöjningar kommer.
–?När vi förhandlar tar vi givetvis ansvar för att hyresgästerna ska kunna bo kvar i sina hem och samtidigt ha en sund och bra boendemiljö.
Måste det till subventioner för att lösa det stora renoveringsbehovet?
– Vi tycker att hyresrätten måste ha samma rättighet till rotavdrag som andra boendeformer.
_________________________________________________
”Ansvaret för fastigheten ligger på ägaren”
Christer Jansson, Fastighetsägarna Stockholm.
Vem ska avgöra hur stora renoveringar som ska göras?
– Det måste alltid vara fastighetsägaren som tar ansvaret för fastigheten. Det som är speciellt när det gäller upprustning är att man gör det kanske bara vart 30:e år. Då måste man anpassa standard efter det behov och den efterfrågan man bedömer finns om 10 till 20 år. Det går inte bara att anpassa sig efter dagens hyresgäst och efterfrågan. Här finns en konflikt inbyggd. Detta ställer extra krav på fastighetsägarens dialog med sina kunder.
Vem ska betala?
– Det finns normalt sett bara en som kan betala och det är ju kunden. Den tekniska underhållsskuld som finns, kanske framförallt i det kommunalt ägda beståndet, är ett resultat av att Hyresgästföreningen och de kommunägda bolagen år ut och in har prutat på underhållet. Därför har vi hamnat i den situation vi är idag.
Borde man inte satt av en del av vinsten för att täcka detta?
– Historiskt sett så har inte hyreshusförvaltning varit en särskilt lönsam verksamhet. Vi har tillsammans med Hyresgästföreningen föreslagit att man ska införa skattefria fonder. Fast jag tror inte att det i grunden skulle förändra situationen, men kanske på marginalen bli bättre.
Finns det de som gynnats av bruksvärdessystemet?
– Visst är det så. Detta är ju ett system som premierar den som inte gör någonting. Hyresgästföreningen menar ju att de lägenheter som har högst hyror ska ha lägst höjning. Medan vi menar att det rimligen är de bästa fastighetsägarna som också har de högsta hyrorna. Varför ska man då straffa dem? Det ger ju en bild av att man aldrig har värderat förvaltniningskvaliteten.
Förespråkar fastighetsägare fler investeringar för att kunna motivera hyreshöjningar?
– Jag vet att många tycker att det är en överstandard. Men återigen, fastighetsägaren måste ha ett annat perspektiv på hur lägenheten ska utformas. Att då spara platsbyggda köksskåp från 1960-talet är inte den framkomliga vägen.
Krav på hyreshöjningar med upp till 60 procent har förekommit. Är det rimligt?
– Då måste man komma ihåg att det ibland blir större dramatik än vad som skulle behövas eftersom utgående hyran i den orenoverade lägenheten i många fall är lägre än vad som är rimligt. Då blir skillnaden lite större än vad den hade varit om marknaden hade fungerat på ett bättre sätt.
Det har också tillkommit krav på bland annat energi-effektivisering som drivit på kostnaderna. Behövs det subventioner för att nå de målen?
– Branschen är ju allergisk mot statliga subventioner. De driver i sig kostnader eftersom man aldrig vet hur länge man har dem, de är detaljreglerande. Jag tror att statsmakten snarare måste vara mer försiktig när man inför byggkrav.
