Växtvärk i tyska storstäder

Minskat byggande under några år och kraftig urbanisering till några storstäder har skapat turbulens på den tyska bostadsmarknaden, politisk inblandning och införande av en hyresbroms. Fastighetstidningen tog tempen på den tyska bostadsmarknaden från Münchens horisont.

Annons:

Annons:

Annons:


En busslass med människor flyttar in varje dag till staden. Efterfrågan på lägenheter är större än tillgången. Det tar för lång tid innan vi får tillstånd att bygga. Incitamenten försvinner när hyresregleringar införs.

För alla som följt bostadsdebatten i Stockholm de senaste åren är dessa röster alltför bekanta, men nu är vi faktiskt i en annan huvudstad. För en Hauptstadt är vad bayrarna kallar sitt München, en av Tysklands rikaste städer med en blomstrande bil industri och växande high-techbolag.

MYLLRET PÅ GATAN är intensivt denna vackra vårdag när folk flockas på kaféerna och det känns att det är en stad i tillväxt, befolkningen beräknas öka från 1,5 till 1,7 miljoner till år 2030. En utmaning för stadens politiker och förstås även en möjlighet för Münchens fastighetsägare som inte har några problem att hyra ut sina lägenheter, även det som är nybyggt och dyrt. Ett besök hos en hyresmäklare visar dock att prisbilden, till skillnad från i Sveriges storstäder, skiljer sig rejält. I de attraktiva centrala delarna ligger hyrorna runt 25 euro per kvadratmeter, längre ut ner till 8–10 euro. Genomsnittshyran är 13 euro. Hyror presenteras som kallhyra i Tyskland eftersom hyresgästen står för alla kringkostnader.


Så sätts hyran i Tyskland

Hyran, som alltid är kallhyra, sätts av fastighetsägaren och tecknas individuellt med hyresgästerna. Hyresavtal gäller tillsvidare och hyresgästen har ett besittningsskydd om man sköter sina åtaganden. Avtal kan ha klausuler om framtida hyreshöjningar eller vara kopplade till konsumentprisindex.

Är parterna inte överens om nivån på hyran kan prövning ske i domstol och då är det referenshyran (Mietspiegel) på orten som jämförs mot den hyra som krävs. Referenshyran är ett verktyg med vilka olika faktorer värdesätts och den ska spegla utvecklingen av hyran under de senaste fyra åren.


 

– Jag ska inte sticka under stol med att vi har en bra marknad här och fick vi mer mark av staden skulle vi bygga mer, säger Matthias Ottmann, delägare och utvecklare i det familjeägda fastighetsbolaget Südhausbau med totalt 6 000 lägen heter i Bayern och i Berlin. Han är också vice ord förande i Bayeravdelningen för BFW (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen), en organisation som samlar privata fastighets- och byggföretag i Tyskland. Till skillnad från svenska Fastighetsägarna bedriver man ingen serviceverksamhet utan är en ren lobbyorganisation.

En av de viktigaste frågorna på BFW:s agenda är att få ner markkostnaderna. För trots att hyrorna i München är de högsta i Tyskland så är direktavkastningen vid nybyggen inte högre än i Stockholm. Thomas Geppert, vd på BFW i Bayern, plockar fram statistik som han några dagar senare ska presentera för borgmästaren i München. Den visar hur markpriserna under de senaste fem åren ökat från 1 150 euro per kvadratmeter boyta till idag 2 625 euro – alltså mer än det dubbla. Byggkostnaderna har gått upp med 20 procent medan kostnader för fi nansiering och förvaltning i princip legat stilla. Direktavkastningen för bostäder i München är 2,87 procent, för fem år sedan var den 4,53 procent.

NU ÄR DET INTE BARA i München som efterfrågan på lägenheter är stor. Professor Michael Voigtländer är forskningschef på IW Köln (ett ekonomiskt forskningsinstitut). Han berättar att urbaniseringen till de större städerna är kraftig och att det framför allt är Berlin, Hamburg och München som är magneterna nu.

– Vi har också, som ni i Sverige, en kraftig invandring och befolkningsökningen med 300 000 – 400 000 per år, som har drivit upp priserna på bostäder. Men inte i hela landet, påpekar Michael Voigtländer; i östra Tyskland och delar av Ruhrområdet har priser gått ner eller varit stabila.

HÖGST EFTERFRÅGETRYCK är det i Berlin där obalansen också är störst mellan tillgång och efterfrågan. Under 2013 byggdes 6 600 nya bostäder i huvudstaden, men det borde varit 16 000 för att möta behovet.

– Det är svårt att hitta byggplatser i Berlin och det tar allt längre tid att få tillstånd. Många berlinare är oroade över att hyrorna ökar och motsätter sig gentrifieringen. Kritiken har lett till att kommunpolitikerna motvilligt ger mer mark till byggen. Man oroas över att ändra karaktären i vissa delar av Berlin, säger Michael Voigtländer och nämner bland annat den skrotade planen på att bebygga den gamla flygplatsen Tempelhof med 4 000 lägenheter.

Matthias Ottmann, tredje generation fastighetsägare i bolaget Südhausbau, vill bygga mer men får ingen mark av staden.

Matthias Ottmann i München anser också att myndigheterna tar för lång tid på sig från färdig plan till beslut.

– Det kan ta ett år innan vi kan sätta igång, säger han och påpekar att det i andra mindre städer kan gå på tre, fyra månader.

När han blir upplyst om de långa tider ett svenskt fastighetsbolag kan få vänta på ett byggtillstånd skrattar han gott.

– Då får de väl komma hit och bygga, om de får mark, tillägger han. Staden tilldelar mest mark till de egna bostadsbolagen och till kooperativ (byggemenskaper). Tio procent går till privata byggbolag som Südhausbau, säger Ottmann.


FAKTA/ VANLIGT MED PRIVAT ÄGARE

Det finns 40,5 miljoner bostäder i Tyskland varav 57 procent på hyresmarknaden.
Privata egnahem: 17,2 miljoner bostäder.
Privat uthyrning*: 14,9 miljoner.
Privata större bolag: 3,1 miljoner.
Kommunägda bolag: 2,3 miljoner.
Kooperativ: 2,1 miljoner.

* Kan vara allt från uthyrning av en lägenhet till personer/familjer som äger flera bostadshus.

Källa: GdW Bundesverband


DET MINSKANDE BYGGANDET från 2006 till 2013, då fler projekt kom igång igen, har lett till att hyror i attraktiva områden ökat. När tyska tidningar skrev artiklar som visade hur pensionärer med låga inkomster tvingades att lämna sina lägenheter i bra lägen blev det ett bekymmer för politiker i det tyska parlamentet, Bundestag. SPD (socialdemokraterna) lade ett förslag om en Mietpriesbremse (hyresbroms) som vann opinionens gillande. För att få frågan ur världen gick Angela Merkel och CDU med på att genomföra förslaget, trots protester från fastighetsbranschen. Men som Matthias Ottmann konstaterar:

– Det hjälper ju föga när 57 procent av befolkningen är hyresgäster.

Hyresbromsen, som ska vara genomförd i hela landet i sommar, innebär att hyran endast får överstiga referenshyran på orten, den så kallade Mietspiegel, med 10 procent. Hur denna broms kommer att påverka marknaden finns det olika åsikter om. I cirka halva beståndet ligger de faktiska hyrorna under referenshyran och där kan hyresgästerna inte räkna med att det blir hyresstopp.

– Hyresbromsen kommer för sent, men den var tidigare politiskt ogenomförbar,säger Günther Rieger, jurist på den tyska hyresgästföreningen i München.

Günther Rieger, jurist på Mieterbund, hyresgästföreningen i München med 70 000 medlemmar, tror att bromsen får ringa effekt. Han anser att fastighetsägare redan pressats upp hyrorna i München de senaste åren för att förekomma lagändringen.

– Ett stort problem är också att det kommer att finnas många undantag som till exempel för nybyggda hus. I dem kan man begära marknadshyra. Eller om ett hus genomgår en omfattande renovering. Vi får vänta och se om det verkligen kommer att innebära en förbättring. Kanske kan det vara en fördel om 8–10 år. Man skulle ha gjort detta mycket tidigare, men då var det politiskt ogenomförbart, menar Günther Rieger.

MICHAEL VOIGTLÄNDER tror att fastighetsägare nu kommer att investera mindre i sina hus och att de som äger få lägenheter kan välja att sälja eftersom efterfrågan just nu tack vare låga räntor är hög. I index som visar skillnaden mellan hyran på orten och priset för lägenheter ligger städerna i Bayern högst.

Tyvärr skjuter politikerna snett med detta förslag som knappast kommer att tillskapa fler bostäder, snarare tvärtom.

Men tanken att sälja lockar inte Matthias Ottmann.

– Vad ska jag göra med pengarna? säger han och skrattar högt.

– Vad är alternativen? Vi har låg ränta och ingen avkastning. Tyvärr skjuter politikerna snett med detta förslag som knappast kommer att tillskapa fler bostäder, snarare tvärtom. Det vore bättre om de satsade på att förbättra infrastrukturen så att man kan bo i omkringliggande städer och arbeta i city, menar han.

EXPERTER VARNAR även för att fler egnahemsägare kan utlösa en bubbla på marknaden.

– Tyskar är ett försiktigt folk och vi hyr helst vårt boende fram tills den dagen man bildar familj och är etablerad på en ort. Transaktionskostnaderna, runt 12 procent, är också höga. Blir det fler som köper kan vi få en instabil marknad, som i England, säger Michael Voigtländer.


”Tyska systemet överlägset det svenska”


– Med eller utan hyresbroms så är det tyska hyressystemet överlägset det svenska när det handlar om att förse medborgare med lägenheter.
Det menar Per Anders Bergendahl, utredare i statens hyresbostadsutredning.

Per Anders Bergendahl som noga studerat den tyska hyressättningen och som presenterade resultaten i Hyresbostadsutredningens slutbetänkande (SOU 2012:88) anser att man från svensk horisont inte ska dra för höga växlar på den broms som tyskarna infört.

Utredaren Per Anders Bergendahl menar att det finns mycket att lära av hur det tyska hyressystemet fungerar.

– Man ska komma ihåg att förutsättningarna ser helt annorlunda ut om man jämför Sverige med Tyskland. I Sverige har det aldrig funnits en fri hyressättning och därför har vi inte heller samma incitament att hyra ut lägenheter som i Tyskland. Där är privatpersoners uthyrning en stor del av den totala uthyrningen, vilket gör att utbudet är så mycket större än hos oss.

HAN SER BROMSEN som ett försök från politikerna att kyla ner några heta områden.

– Framtiden får utvisa om det har någon effekt. Tveksamt, eftersom den inte gäller för nybyggnation och vid ombyggnad. Det har också tidigare funnits tak för höjningar och Tyskland har ett starkt besittningsskydd för sina hyresgäster helt jämförbart med vårt, säger Per Anders Bergendahl.

Den varierande prisbilden i hyressättningen, där nivåerna varierar beroende på kvalitet och läge är grunden för att få en marknad som fungerar, menar Per Anders Bergendahl.

– Det gör också att man snabbt kan hitta en lägenhet även i städer som Hamburg och München.


Vanligt att dela lägenhet i München

– Visst hittar man snabbt en lägenhet att hyra, men det går inte att ha så höga krav om man har en liten plånbok. Så summerar Florian Penzel, 31-årig forskare, livet som hyresgäst i München.

Florian Penzel och sambon Cecilia Grufman, 30 år som är från Sverige, har haft turen att hitta en bra och tämligen billig lägenhet bara några spårvagnshållplatser från centralstationen och Karlsplatz. Tillsammans med ytterligare en hyresgäst delar de på 100 kvadratmeter och betalar 1 250 euro kallhyra, med övriga kostnader blir det totalt 1 500 euro i månaden.

Florian Penzel och sambon Cecilia Grufman har inga planer på att köpa en lägenhet.
– Det gör man först när man bildar familj, säger Florian.

– MAN KÖPER SIN egen köksutrustning och inredning. Ingen förstår att man i Sverige får allt av fastighetsägaren. Begreppet bostadskö finns inte här förutom för de som inte har råd och får social housingboende, säger Cecilia Grufman som bott i München i tio år. Hon arbetar som socialpedagog på ett sjukhus. Efter skatt har hon cirka 1 800 euro kvar och hennes sambo som är teknisk forskare får ut 2 900 euro efter skatt.

– Det finns gott om jobb här, men lönerna i den offentliga sektorn är inte så mycket högre här än på andra ställen i Tyskland trots att mycket är dyrt, säger Cecilia Grufman.

Florian och Cecilia har inte träffat hyresvärden. Kontraktet tog de över av tidigare hyresgäst.

Boendealternativet för de flesta yngre är att dela en stor lägenhet och det finns webbsajter där kontakter förmedlas.

– Sedan gäller det att övertyga övriga i lägenheten om att man är rätt person, säger Florian Penzel. Han berättar att han hamnat på så kallade ”castings” där det i tamburen suttit fler sökande och väntat på att få presentera sig – som inför en uttagning till en filminspelning.

– Är man inte tillräckligt intressant och cool får man inget kontrakt. Då är man hänvisad till att hyra en singellägenhet och det kan bli runt 30 procent dyrare.

FASTIGHETSÄGARNA som paret hyr av, två bröder, har de pratat med på telefon någon gång men aldrig träffat. I kontraktet finns en hyreshöjning med 100 euro 2016 och efter fem år ytterligare en höjning.

Någon tanke att diskutera höjningarna fanns inte när de skrev på.

– Hade inte vi skrivit på finns det några tusen andra som gärna tagit över våra andelar, säger Florian Penzel.

Annons: