Någon fullskalig ombyggnad till nybyggnadsstandard var aldrig aktuell i Vårsången. Kapitalförstöring, menar fastighetsägaren Trianon, och det hade blivit alldeles för svåruthyrt.
Ensamma hammarslag i spridda kaskader är allt som stör förmiddagsfriden här i kvarteret Vårsången. Mer än så är det inte som skvallrar om fastighetsbolaget Trianons pågående upprustningsprojekt.
[ Annons ]
De 400 lägenheterna, som stod inflyttningsklara 1975, är en del av miljonprogramsområdet Lindängen i Malmö. I Boverkets skrift ”Social och ekologisk upprustning – förnyelse av Lindängen” står att läsa: ”storskalig och människofrånvänd miljö”, ”hög socioekonomisk belastning med hög arbetslöshet”, ”och ”sammantaget ett stort behov av förändringar och förbättringar”.
Det låter som lite mer än vad en ensam hantverkare i färd med att byta fönster kan råda bot på.
– Det är alltför lätt att dra alla hus från miljonprogrammet över en kam. Det här är hus som har väldigt stora kvaliteter. Så vi väljer av flera skäl en varsam renovering av området, säger Olof Andersson, vd för Trianon.
Sedan Trianon tog över driften för fem år sedan har ett trettiotal lägenheter renoverats och ett antal lokaler byggts om till 29 små lägenheter. Låter man blicken svepa över de gulbruna tegelfasaderna kan man se hur arbetet fortskridit. De utbytta fönstren saknar det lilla vädringsfönstret. Ett nytt fönster på vid gavel mitt i februari skvallrar om den energibesparing som kommer när allt är utbytt.
Annat var det för ett par år sedan. ”Ledins hyresgäster fruktar vintern” löd rubriken i Sydsvenskan den 11 december 2006. Även om det här ryms en portion sensationsjournalistik – för ja, det var mycket riktigt den folkkäre artisten Tomas Ledin som via ett bolag tagit över fastigheterna från HSB – så var det nog rätt illa i Vårsången på den tiden.
– Vi kom in 2008 och tog över förvaltningen. Det rådde i stort sett krigstillstånd. All kommunikation gick via rekommenderade brev. Det var egentligen inget fel på Ledin som fastighetsägare, men förvaltningen levererade inte, säger Olof Andersson.
Trianon fick erbjudande om att köpa hela Vårsången 2011. I och med övertagandet tog man också tag i de underhållsbehov som fanns i området. Med den goda kännedom man hade om området var man ganska klar över vilka insatser som behövdes. Olof Andersson talar om behovsrenovering. Strategin är att under en femårsperiod renovera lägenheterna allteftersom de blir tomställda, eller när den boende efterfrågar renovering.
Hela lägenheten får nya ytskikt, badrummen totalrenoveras, kakel och köksutrustningen byts ut. Sju av elva hissar har renoverats och taken förbättras succesivt. Men stammarna är i så gott skick att de får
hänga med i minst 15?–?20 år till.
– Såklart att vi kunde få en större hyreshöjning om vi gjort en större investering. Men vi har gjort en kalkyl på totalrenovering, inklusive energirenovering. Jämfört med att underhålla ikapp under en femårsperiod så blir det ingen bra affär. Dessutom hade det varit ren kapitalförstöring.
Det är den ena anledningen. Den andra är att området knappast tål högre hyror.
– Vi har sett en del skräckexempel där man totalrenoverat och haft mycket stora hyreshöjningar. Men i Malmö ser vi alltfler som praktiserar varsam renovering. Malmö har en stor andel av befolkningen som inte klarar högre hyresnivåer, så det är en kundkretsanpassning man måste göra om man vill ha hyresgäster som kan betala själv. Med en högre nivå får man istället hyra ut till de som får sin inkomst via bistånd, säger Sten Lundström på Hyresgästföreningen i Malmö.
Olof Andersson visar runt i en nyrenoverad fyra på 103 kvadratmeter. Tidigare kostade den 7?700 kronor per månad, nu läggs det på 20 procent på månadshyran. Att det ska gå att ta ut 9?200 kronor per månad är Olof Andersson rätt säker på, även fast man ännu inte hunnit göra en ny bruksvärdering med Hyresgästföreningen.
– Det finns såklart en viss risk, men vi har gjort detta ett antal gånger tidigare. Höjningen bygger på en överenskommen prislista för olika standardförbättringar.
Det finns också behov av att ge området ett socialt lyft. Även här är receptet närhet och småskalighet. Tillsammans med boende och Hyresgästföreningen har man rustat upp en lokal som fungerar som fritidsgård.
Ett 20-tal föräldrar turas dagligen om att ta hand om det dryga 30-tal barn och ungdomar som kommer hit för att spela pingis, tv-spel eller bara hänga ett tag.
– Jag kan väl inte hitta den kalkylen i något Excel-ark. Men jag är övertygad om att det är en satsning som lönar sig i längden, säger Olof Andersson.
_________________________________________________
fakta/upprustning av vårsången
Yta: 400 lägenheter byggda 1975.
Åtgärder: Nya yt- och tätskikt i lägenheter, energifönster, hissar renoveras.
Kostnad för renoveringen: en tre-fyrarumslägenhet kostar cirka 350?000 kronor att renovera.
Hyreshöjning: I snitt 20 procent.
