De? makroekonomiska förhållandena är för närvarande perfekta för fastigheter, det visar inte minst den rekordhöga transaktionsvolymen under förra året. Den globala BNP-tillväxten ökar långsamt, ledd av USA, och Sverige ligger bra till i ett internationellt perspektiv – med en tillväxt mitt emellan ett svagt euroområde och dragloket USA. Riksbanken har infört negativ styrränta och stödköp […]
De? makroekonomiska förhållandena är för närvarande perfekta för fastigheter, det visar inte minst den rekordhöga transaktionsvolymen under förra året. Den globala BNP-tillväxten ökar långsamt, ledd av USA, och Sverige ligger bra till i ett internationellt perspektiv – med en tillväxt mitt emellan ett svagt euroområde och dragloket USA. Riksbanken har infört negativ styrränta och stödköp av statsobligationer, även om köpen är små och uppgår till omkring en kvarts procent av BNP, vilket kan jämföras med omkring 10 procent av BNP i euroområdet.
[ Annons ]
Det extremt låga ränteläget kombineras med god tillgång till finansiering, låga bankmarginaler och riskvilliga investerare som blir allt mer desperata i sin jakt på avkastning. Dessa faktorer driver upp tillgångspriserna och gynnar fastighetsmarknaden, som levererar avkastningsnivåer som är svårslagna för alternativen på aktie- och obligationsmarknaderna.
Vi befinner oss nu nära toppen av investeringscykeln, en position där vi senast befann oss 2006–2007.
Tittar man på Catellas statistik över direktavkastningskrav på genomförda affärer ser man tydligt hur makroläget har påverkat prissättningen. Skillnaden i direktavkastningskrav mellan primär- och sekundärlägen har minskat rejält sedan hösten 2012, då aktiviteten tog fart inom mer högavkastande fastighetssegment och processen har accelererat under det senaste halvåret. Vi befinner oss nu nära toppen av investeringscykeln, en position där vi senast befann oss 2006–2007.
Men det säger inget om när marknaden viker. Det som framförallt driver svensk ekonomi är snabb befolkningsökning i storstadsregionerna och hushållens konsumtion, vilket fortsätter att skapa starka fundament för välbelägna fastigheter i stor- och regionsstäderna. I och med att fastigheter är en av få tillgångar som ger god avkastning tyder det mesta på att den starka utvecklingen fortsätter under 2015–2016, och så länge de penningpolitiska stimulanserna fortsätter. Den stora frågan är dock vad som förr eller senare kommer att bryta utvecklingen.
Ett antal faktorer talar för att tillväxten i hushållskonsumtionen skulle kunna mattas av framöver. Den starka tillväxten under senare år har gynnats av ett antal tillfälliga faktorer som betydande skattelättnader för hushållen, hög sysselsättningstillväxt, låga räntor, kraftigt stigande huspriser och en god börsutveckling. Efter finanskrisen har löneutvecklingen varit svag i nästan alla västländer, ojämlikheten i inkomsterna har stigit och företagsvinsterna ökat sin andel av ekonomin.
Men Sverige har gått helt på tvärs mot den trenden och vi har kombinerat en bred real ökning av disponibel inkomst med svag produktivitetsutveckling. Ett högre skattetryck under kommande år dämpar sannolikt konsumtionsviljan och en låg inflation får då genomslag på lönebildningen.
Hushållssektorn har dock en stark balansräkning och ett mycket högt sparande, vilket skapar motståndskraft och gör att det snarare handlar om en avmattning i tillväxten än ett fall i konsumtion. Trots att inflyttningstrenden till storstäderna fortsätter drar en svagare tillväxt i konsumtionen ner BNP-tillväxten och avkastningen på fastighetsmarknaden – men det är osannolikt att det skapar några chocker.
Det som till slut bryter marknadsutvecklingen är nog snarare de uppdriva tillgångspriserna och framförallt felprissättningar på tillgångar av lägre kvalitet. En utveckling som både BIS (Bank for International Settlements) och Fedchefen Janet Yellen varnat för länge. Risken för turbulens ökar när centralbankerna ska börja strama åt sin penningpolitik och det första testet kommer förmodligen redan under det andra halvåret när Fed börjar höja sin styrränta.
Marknadsläget är inte lätt för världens investerare, men just nu har vi en situation där fastighetsavkasting är svårslaget när man jämför med andra tillgångsslag. För att få tillgång till avkastningen krävs dock detaljerad kunskap om marknaden.
Arvid Lindqvist, analyschef på Catella.
