Världsekonomin står inför ett paradigmskifte

Fastighetsmarknaden gynnas av sommarens räntefall, men på längre sikt kan vi vara på väg in i en ekonomi med högre inflation och långräntor.

Annons:

Annons:

Annons:


Det globala makroläget har försvagats betydligt under de senaste månaderna och obligationsmarknaden signalerar en kommande global recession. Det är inte osannolikt att vi står inför ett paradigmskifte under kommande år. De senaste 30 åren har en nyliberal världsekonomi med snabb globalisering och extremt expansiv centralbanks-politik gynnat kapital på bekostnad av arbete. Inflationen har tryckts ner av globalisering (med tryck nedåt på priser och löner), automatisering, samt inflationsmål hos centralbankerna.

Mycket tyder nu på att vi går mot en period där det politiska trycket ökar för att få en jämnare fördelning av tillväxten. Allt fler politiker har börjat förorda mer finanspolitisk stimulans direktfinansierat av centralbankerna.

Hög aktivitet på transaktionsmarknaden under våren
Marknadsaktiviteten var god under sommaren och den sammantagna volymen under juni och juli var cirka 30 miljarder kronor, vilket är jämförbart med samma period 2018. Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen ligger på cirka 143 miljarder kronor.

Framöver kommer vi troligtvis se ökande handels-hinder, ett högt kapacitetsutnyttjande i de stora ekonomierna, ett allt större politiskt tryck på centralbankerna att acceptera högre inflation, samt en mer expansiv (delvis) centralbanksfinansierad finanspolitik. Effekten blir troligtvis ett tryck uppåt på inflationen på medellång sikt, vilket blir ett sätt att hantera de höga skuldnivåerna hos företag och hushåll.

Det finns dock ett problem med detta. En gradvis högre inflation medför att investerarna lägger en riskpremie på obligationsräntorna, vilket kan trycka upp realräntan trots att ekonomin växer långsamt.

Så länge Sverige inte drabbas av en djup recession kommer fastighetspriserna sannolikt gynnas mer av de låga räntorna på 12-18 månaders sikt än de missgynnas av en försvagad ekonomi. Räntan är en av de viktigaste drivkrafterna för fastigheter och sambandet är i princip perfekt linjärt mellan de noterade fastighetsbolagens finansieringskostnader och direktavkastningen på deras fastigheter.

De noterade fastighetsbolagen har utvecklats starkt på börsen med en totalavkastning från januari till mitten av augusti om cirka 44 procent, jämfört med 12 procent för OMX Stockholm 30. Den genomsnittliga premien på börsen i relation till bolagens substansvärde har ökat från 13 till 19 procent mellan juni och augusti.

Det finns över tid ett tydligt samband mellan börsbolagens börspremier och direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden. Allt mer selektiva investerare gör dock att trycket nedåt i direktavkastningskraven framförallt sker för fastigheter i attraktiva lägen i stor- och regionstäder.

På längre sikt är risken stor att vi står inför en mer utmanande makromiljö med en kombination av fortsatt svag ekonomisk tillväxt, ett gradvis högre inflationstryck och högre långräntor.

För fastighetsinvesterare innebär det både något högre marknadsräntor och större skillnader i räntemarginalerna mellan företag med olika kreditvärdighet. Fastigheter är dock en real tillgång som står emot inflation relativt väl.

Låg kapitalavkastning medför att hushåll runt om i världen kommer att behöva spara mer till sin pension. Detta kapital skapar ett golv för fastighetspriserna framöver. När priserna faller kommer snabbt nytt kapital, som ser investeringsmöjligheter, in på marknaden.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Direktavkastning kvar på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har sedan sommaren 2018 legat stabilt inom intervallet 5,25–5,5 procent. Under senare månader har direktavkastningskraven stigit mot den övre delen av intervallet.

Annons: