I min förra krönika konstateras att högkvalitativa fastigheter i bästa läge förväntas leverera klart bättre totalavkastning än lågriskobligationer på tre till fem års sikt. Hur ser då förutsättningarna ut för högkvalitativa fastigheter i bästa läge i relation till mer sekundära fastighetssegment? Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden återhämtade sig snabbt efter svackan 2009, och har legat […]
I min förra krönika konstateras att högkvalitativa fastigheter i bästa läge förväntas leverera klart bättre totalavkastning än lågriskobligationer på tre till fem års sikt. Hur ser då förutsättningarna ut för högkvalitativa fastigheter i bästa läge i relation till mer sekundära fastighetssegment?
[ Annons ]
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden återhämtade sig snabbt efter svackan 2009, och har legat på stabila nivåer sedan slutet av 2010. Marknaden drivs av kapitalstarka svenska institutioner, som framförallt efterfrågar högkvalitativa fastigheter i bästa läge i Stockholm, men även i Göteborg och Malmö – och den största delen av transaktionsaktiviteten är koncentrerad till dessa segment.
I och med att mycket eget kapital söker avkastning inom en begränsad del av fastighetsmarknaden har direktavkastningskraven för dessa segment sjunkit till historiskt låga nivåer. Samtidigt ligger direktavkastningskraven kvar på 2009 års höga nivåer i många sekundära lägen. Är då dagens prissättning på fastighetsmarknaden verkligen rimlig utifrån långsiktiga fundamenta för de olika segmenten?
Den globala tillväxten förväntas vara svag under de kommande åren. Euroområdet, vilket är en av våra största handelspartners, kommer att befinna sig i recession en stor del av den tiden och de flesta bedömer att det lär ta ytterligare flera år innan de strukturreformer som nu genomförs får genomslag i ekonomin. Sverige har dock starka ekonomiska fundamenta och hushållens konsumtion i kombination med inhemska investeringar förväntas bli de viktigaste tillväxtmotorerna under 2013–2014. Våra goda ekonomiska förutsättningar kommer att generera fortsatt stabila hyresintäkter och låga vakanser för högkvalitativa fastigheter i bra lägen – och så länge riskaversionen är hög och räntorna låga kommer investerarna fortsätta att fokusera på dessa primära objekt.
Fastigheter i sekundära lägen med stabila kassaflöden får bättre avkastning än högkvalitativa fastigheter i bästa läge.”
Inte ens den djupaste lågkonjunktur varar dock för evigt och när den globala tillväxten åter stärks kommer ett trendskifte att ske på den svenska fastighetsmarknaden. Fastigheter med stabila kassaflöden i sekundära lägen kommer i och med detta att börja avkasta bättre än högkvalitativa fastigheter i bästa läge.
Enligt Newsecs huvudscenario kommer världsekonomin att börja återhämta sig under 2014. Den starkare tillväxten gör att realräntorna ökar mot det historiska snittet på 1,5–2 procent, medan ett högre globalt inflationstryck pressar upp de nominella långräntorna mot 4-procentnivån. När ekonomin återhämtar sig förbättras förutsättningarna för andra tillgångstyper, vilket gör att fastigheter mister sin unika förmåga att generera real avkastning. Eftersom dagens fastighetsmarknad domineras av kapitalstarka investerare med brist på säkra investeringsalternativ med rimlig avkastning, kommer fler och bättre alternativ att pressa upp direktavkastningskraven för de i dagsläget mest attraktiva fastighetssegmenten.
På tre till fem års sikt – när direktavkastningskraven har bottnat ut i de mest attraktiva fastighetssegmenten – blir de bäst avkastande segmenten istället fastigheter med stabila kassaflöden men i mer sekundära lägen. Dessa segment är framförallt dominerade av opportunistiska, högbelånade investerare – för vilka de positiva effekterna av en starkare hyresutveckling, lägre vakansrisk och förbättrad kredittillgång överväger de negativa effekterna av högre räntor.
Arvid Lindqvist är chefsekonom på Newsec. Du når honom på arvid.lindqvist@newsec.se
