I Amsterdam är hälften av alla bostäder byggda och ägda av social housingbolag. Från början kunde vem som helst hyra men nu får endast den med låg inkomst tillträde.
– Titta på kartan här, alla områden med röd färg ägs av våra bolag, säger Jeroen van der Veer när han visar runt på Amsterdams Federatie van Woningcoporaties – ett förbund som samlar alla social housingbolag i staden. Man kan snabbt konstatera att fastigheterna är spridda över hela Amsterdam, både centralt och i periferin, och kartbilden påminner en del om allmännyttans spridning i Stockholms stad innan ombildningarna satte igång i slutet av 1990-talet.
[ Annons ]
Skillnaden är dock att bolagen i Amsterdam, där ungefär hälften av beståndet är social housing, har som uppgift att hyra ut en del av sina bostäder till låga hyror – maxgränsen är just nu 682 euro (cirka 5?865 kronor) oavsett storlek och läge.
Nu styr staten allt för stor del av vår verksamhet.
Jeroen van der Veer
Fram till 1990 var i princip alla lägenheter i projekten social housingbostäder. Nu är andelen satt till 30 procent. Övriga lägenheter i nybyggen säljs som ägarlägenheter eller hyrs ut på den vanliga hyresmarknaden och till klart högre hyror – oftast de dubbla.
– Det är enda sättet vi kan finansiera lägenheterna med låg hyra. Varje sådan lägenhet är en förlust på 100 000 euro, säger Jeroen van der Veer, som är talesman för förbundet.
Byggtakten har rasat rejält efter 1990 då regeringen drog bort alla byggsubventioner. Och med Lehmankraschen, som har drabbat Nederländerna rätt hårt, är det även svårare för social housingbolagen att få lån – trots att de fortfarande har statliga lånegarantier som ger bra rating från långivarna.
– Nu har dessutom regeringen beslutat om att införa en fastighetsskatt på våra bestånd som kommer att kosta bolagen 1,7 miljarder euro per år. Pengarna behövs för att minska Nederländernas budget-underskott, suckar Jeroen van der Veer.
De privata fastighetsägarna i Nederländerna har länge betraktat social housing som illojal konkurrens eftersom bolagen i princip hyrt ut till vem som helst – förutsatt att man står i social housingsystemets bostadskö. Men efter att EU-kommissionen 2009 krävde förändring, så att det bara gäller för de ekonomiskt svaga i samhället, finns nu ett tak för hur mycket en ny hyresgäst får ha i inkomst. Taket är för närvarande satt till 34?229 euro i årsinkomst per hushåll före skatt. En nivå som enligt Jeroen van der Veer hälften av Amsterdams befolkning ligger under – så brist på presumtiva hyresgäster är det inte, däremot brist på lägenheter.
Hyresgäster som redan har kontrakt sparkas inte ur sina lägenheter men får en årlig uppräkning av sin hyra med olika nivåer beroende på inkomst. Som högts med 6,5 procent om man är höginkomsttagare.
Jeroen van der Veer har inget problem med att reglerna ändrats.
– Det är väl rimligt att folk med bra inkomster ska betala mer, men vi vill helst själva bestämma över hur vi fördelar lägenheter för att få en så bra mix som möjligt. Nu styr staten allt för stor del vår verksamhet.
De privata fastighetsägarna är inte heller helt nöjda eftersom man anser taket på 34?000 euro i inkomst är för högt satt och det därmed fortfarande inte är förenligt med EU:s statsstödsregler och krav på fri konkurrens. De konservativa partierna i parlamentet vill helst få bort hela sektorn och införa en helt fri bostadsmarknad utan stöd.
Vi lämnar kontoret och går iväg till en närliggande stadsdel, Overtoomse Veld, ett invandrartätt bostadsområde med många immigranter från Marocko. Här var det en del oroligheter för några år sedan och fastighetsägarna som alla är social housing-bolag bestämde sig för att rusta upp och försöka få in ett mer blandat boende. En del hus byggda på 1960-talet har rivits för att ge plats till nya som ska locka nya grupper. I ett hörn står helt nya kedjehus som säljs för 264?000 euro. Fortfarande är få sålda och Jeroen van der Veer tror priset är lite för högt.
– För att kunna finansiera den låga hyran måste man sälja lägenheter eller hyra ut till marknadshyror. Vi har även byggt en del kontor, men den marknaden är död nu.
–?Vi får hoppas att vi kan leva vidare, säger Jeroen van der Veer och man kan ana en viss pessimism i hans röst.
Så fungerar det i andra länder
Frankrike: Många boende är berättigade att söka de billiga lägenheterna
Cirka hälften av social housinglägenheter ägs av lokala eller regionala offentliga företag. Ägarna har då möjlighet att styra vilka som får bo i husen. Cirka 25 procent ska gå till de mest behövande. Övriga ägs av privata non-profit-företag, grundade av stora arbetsgivare som avsatte en del av sina lönesummor till social housing. 20 procent av nybyggnation går till social housing – i Paris är det 25 procent.
Finansieringen kommer från Caisse de Depot, en institutionell statlig fond som förvaltar sparpengar och nu rymmer cirka 200 miljarder euro. Lånen till social housing har tre nivåer och projekt riktade till hyresgäster med lägst inkomst får också lägst ränta.
Staten sätter en låg omsättningsskatt och låg markskatt i 25 år på nya bostadsprojekt.
Genomsnittshyran i social housing är 67 procent av den på den kommersiella marknaden. Cirka hälften av de boende har dessutom bostadsbidrag. Runt 75 procent av befolkningen har inkomster med nivå att söka billiga lägenheter. Man har alltså precis som i Nederländerna rätt stora grupper som är berättigade till social housingsektorn.
Storbritannien: Stiftelser säljer lägenheter till hyresgästerna
De gamla kommunala bostäderna Council housings som byggdes efter andra världskriget är till största delen överförda till Housing Associations – stiftelser av varierande storlek. De bygger en del själva, men vanligare är att en privat exploatör bygger och lämnar över en del av beståndet till organisationen. 20 procent av nybyggda hyreslägenheter ska gå till social housing. Kommuner kan neka en exploatör att bygga om de inte uppfyller kravet. Kommunerna kan sänka priset på marken om man anser att det behövs.
Social housingprojekt kunde tidigare till stor del finansieras med statliga lån till låg ränta. Numera är andelen sänkt till 20 procent av lånen.
En stor del av bestånden har sålts sedan 80-talet med den uttalade politiska ambitionen att öka eget ägande av bostäder. Sedan lagen om ”Right to buy” tillkom har 2,5 miljoner lägenheter i första hand i attraktiva områden, sålts till hyresgästerna. Effekten är ökad segregation.
Urvalet till social housing sker genom behovsprövning. Det är i princip bara de allra svagaste i samhället som får tillgång till de billigare hyrorna.
Danmark: Behov styr vem som får lägenhet
Social housingorganisationerna är fristående från stat och kommun men med vissa skyldigheter att erbjuda lägenheter till det offentliga.
I Danmark har politiken varit att social housing ska gå från statliga lån till mer självfinansiering. 2002 infördes kortfristiga 30-åriga lån med rörlig ränta som ska täcka den största delen av lånebehovet i nuvarande och kommande projekt. Lån som betalas tillbaka går in i en fond som ska gå vidare till nya social housingbostäder. Fastigheterna är befriade från inkomstskatt och fastighetsskatt.
Det är i första hand kötid och behov som styr vilka som får en lägenhet – inte inkomst. Myndigheterna ser gärna att det är en varierad mix av hyresgäster i dessa områden.
