Centralbankernas agerande sätter betydande avtryck på den svenska fastighetsmarknaden. Men det innebär samtidigt möjligheter för den med marknadskoll.
Räntan är en av de viktigaste drivkrafterna på fastighetsmarknaden och sambandet är i princip perfekt linjärt över tid mellan fastighetsbolagens genomsnittliga finansieringskostnader och direktavkastningen. Förändringar i marknadsräntorna och räntemarginalerna rullar dock långsamt igenom bolagens genomsnittliga räntekostnader.
[ Annons ]
Sedan slutet av 2013 har räntekostnaderna för tio av de största bolagen minskat från cirka 4 procent till 1,6 procent. Under samma period har den rapporterade direktavkastningen på fastigheterna gått från 5,5 till 4,2 procent.
HÖG AKTIVITET PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN UNDER VÅREN
Marknadsaktiviteten var något lägre i april jämfört med föregående år med en volym på 5,8 miljarder kronor jämfört med 6,2 miljarder kronor och 9,7 miljarder kronor april 2017 och 2018. Den rull-ande 12-månaders transaktionsvolymen ligger på 145 miljarder kronor.
Under slutet av 2018 såg det ut som att både de underliggande marknadsräntorna och räntemarginalerna var på våg uppåt i och med Feds räntehöjningar och kvantitativa åtstramning. Detta drev upp de långa räntorna även i Europa, vilket förstärktes av att även ECB annonserade att man skulle avsluta de kvantitativa lättnaderna under hösten 2018.
Börsfallet under det andra halvåret 2018, politisk osäkerhet samt svagare global ekonomisk data medförde dock att Fed gjorde en u-sväng i januari och signalerade en mjukare penningpolitik framöver. I mars följde ecb efter med signaler om fortsatt låga räntor och ett program med billig finansiering till de europeiska bankerna. Riksbanken sänkte räntebanan betydligt på sitt möte i slutet av april. Samtidigt annonserade man ytterligare köp av statsobligationer under 2019–2020.
Effekterna på långräntorna och räntemarginalerna har varit direkta och den svenska tioårsräntan hade i slutet av april sjunkit till cirka 15 punkter (ner från cirka 72 punkter i oktober 2018), vilket är nära de historiska bottennivåerna från augusti 2016. De finansiella marknadernas svar på signalerna från centralbankerna om fortsatt låga räntor och ytterligare tillgångsköp är att investerarna återigen rör sig ut på riskskalan.
Centralbankernas u-sväng kommer att sätta betydande avtryck på den svenska fastighetsmarknaden. Eftersom fastighetsbolagens genomsnittliga räntekostnader är så pass trögrörliga kommer genomsnittsräntorna fortsätta nedåt, vilket kommer att fortsätta trycka ner direktavkastningskraven för fastigheter i attraktiva lägen i stor- och regionstäder i ytterligare 12–18 månader. Samtidigt förväntas den svenska ekonomin bromsa in snabbt under 2019, vilket spiller över på hyresmarknaderna för kommersiella fastigheter.
Både de svenska och utländska investerarna är selektiva och prioriterar kommersiella fastigheter (kontor och lager/industri) i stor- och regionstäderna, bra belägna bostadsfastigheter och samhällsfastigheter. Det skapar möjligheter för investerare med marknadsnärvaro och god kunskap.
Ett exempel är välbelägna handelsfastigheter i stor- och regionstäder. Både svenska och utländska investerare är i dagsläget negativt inställda till handelsfastigheter. Konkurrensen på transaktionsmarknaden är därmed begränsad, samtidigt som det finns många villiga säljare till rätt pris. Investerare kan exempelvis i dagsläget köpa välbelägna köpcentrum med stabila driftnetton under nyproduktionskostnad med en direktavkastning på cirka 5–5,5 procent.
Det kan jämföras med kontor i Stockholm CBD där de initiala direktavkastningskraven är cirka 3,25–3,5 procent och moderna logistikfastigheter där direktavkastningen är cirka 4,5 procent.
Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
DIREKTAVKASTNING KVAR PÅ REKORDLÅGA NIVÅER
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har minskat rejält sedan senhösten 2017 och har sedan sommaren 2018 legat stabilt inom intervallet 5,25–5,5 procent. Under senare månader har direktavkastningskraven stigit mot den övre delen av intervallet.
