Köpare och säljare står fortfarande långt ifrån varandra, vilket drar ned transaktionsvolymerna.
Totalt omsattes fastigheter till ett värde av 205 miljarder kronor i Sverige under 2022. Det är en kraftig nedgång, med 42 procent, jämfört med rekordåret 2021, då omsättningen var hela 355 miljarder kronor. Blickar man bakåt så sticker dock 2022 inte ut som ett omsättningsmässigt bottenår, utan tvärtom som ett av de starkaste. Utmärkande för 2022 är i stället att transaktionsmarknaden inledde året starkt, men avslutade svagt.
– Den svaga avslutningen på 2022 gör att det för närvarande finns ganska få referenspunkter att förhålla sig till när det gäller värderingarna, säger Bård Bjølgerud, vd för Colliers.
Tydligaste tecknet på att marknaden brottas med värderingarna hittar man hos de börsnoterade fastighetsbolagen, som den senaste tioårsperioden haft en imponerande genomsnittliga årlig avkastning (CAGR) på över 20 procent. Men som under 2022 drabbades av ett fall i det samlade börsvärdet från 108 till 63 miljarder kronor, vilket innebär att börsvärdet för närvarande i genomsnitt är ungefär 30 procent lägre än de underliggande fastighetsvärdena.
För närvarande finns ganska få referenspunkter att förhålla sig till när det gäller värderingarna.
Tittar man närmare på vilka som var köpare och säljare så är det ganska stora skillnader mellan 2021 och 2022. Medan börsnoterade företag var klart dominerande som köpare under 2021, med drygt 50 procent av den totala volymen, och privatägda företag var absolut störst på säljsidan var börsnoterade företag de största nettosäljarna under 2022. Privata företag var lika stora på köp- och säljsidan, medan inhemska och utländska institutioner ökade kraftigt på köpsidan. Andelen utländska köpare ökade från 21 procent 2021 till 31 procent 2022, drivet av den svaga svenska kronan.
En signifikant skillnad mellan åren är också att bostadssegmentet gått ned från 33 till 26 procent av den totala affärsvolymen.
Enligt Colliers, som ställt samman statistiken, väntas svensk fastighetsmarknad 2023 bli ett mellanår, där de närmaste kvartalen fortsätter att präglas av sidledes fastighetspriser och att köpare och säljare fortsätter att ha svårt att mötas.
– Framåt slutet när av året när yielderna kommit upp något och kapitalmarknaderna normaliserats väntas en förbättring, och 2024 räknar vi med att det är fullt drag igen, med undantag av bostadssegmentet som väntas ha det fortsatt tufft, säger Bård Bjølgerud.