Är hyran för hög har hyresgäster rätt att få tillbaka pengar även om det saknas förhandlingsordning.
En hyresvärd meddelar sina hyresgäster att hyran ska höjas från april. Några av hyresgästerna protesterar och menar att hyran är för hög jämfört med andra lägenheter i området. Hyresgästerna betalar dock den nya hyran och ansöker samtidigt till hyresnämnden för att få den prövad.
[ Annons ]
Fem månader senare tas ärendet upp. Hyresnämnden gör besiktningar av samtliga lägenheter samt en genomgång av det jämförelsematerial som lämnats in av hyresvärden respektive hyresgästerna.
Hyresgästföreningen som företräder hyresgästerna vid sammanträdet i hyresnämnden åberopar den hyressättningsmodell som finns i kommunen och används vid förhandlingar av hyra. Vid prövningen sätts hyror som anses skäliga för de aktuella lägenheterna, vilket gör att hyrorna sänks.
Det beslutas också att hyran ska gälla från det datum ansökan kom till hyresnämnden, och hyresvärden ska därför återbetala mellanskillnaden fem månader bakåt i tiden. Han accepterar den nya hyresnivån men överklagar kravet på återbetalning till hovrätten. Han menar att det inte finns någon skyldighet till återbetalning av hyra då förhandlingsordning för fastigheterna saknades när hyran höjdes.
Men hovrätten bedömer att hyresvärden är skyldig att återbetala hyra även om förhandlingsordning saknades och avslår överklagandet.
Kommentar, Marie Öhrström, chefsjurist Fastighetsägarna:
En hyra ska enligt Jordabalk 12:55 vara skälig, vilket innebär att den inte får vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Det som avgör en lägenhets bruksvärde är bland annat storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering.
Förmåner som påverkar bruksvärdet är till exempel tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice och garage. Även husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Någon hänsyn tas inte till byggnadsår, produktions-, drifts- eller förvaltningskostnaders påverkan på hyran eller hyresgästens individuella värderingar och behov.
Om hyran är för hög, det vill säga inte skälig, kan hyresvärden, som i fallet ovan, åläggas att återbetala hyra till hyresgästen. Detta gäller oavsett om förhandlingsordning finns eller inte.
