[ Annons ]

Anders Holmestig, vd på Fastighetsägarna Sverige. Foto: Johan Bergmark
Publicerat 6 juli, 2021

”Utredningen nådde inte hela vägen fram till målet”

Läge och kvalitet beaktas inte tillräckligt i bruksvärdessystemet, menar Hyreskommissionen i sin utredning som presenteras idag. Nu vill man ändra regelverket. Men förslagen når inte ända fram, enligt Fastighetsägarna.

Parallellt med debatten om fri hyressättning i nyproduktion har den statliga Hyreskommissionen arbetat med utredningen Läge och kvalitet i hyressättningen. Nu är utredningen klar och tanken är att den ska ”ge nya verktyg för att utveckla bruksvärdessystemet.” Dagens system fungerar inte som det är tänkt, menar kommissionen som konstaterar att dagens förhandlade hyror ”föga speglar boendekonsumenternas värderingar”. 

Hyreskommissionen föreslår därför en rad åtgärder för att systemet bättre ska fungera som det är tänkt, det vill säga att inom ramen för bruksvärde återskapa marknadsmekanismer för att hyrorna på ett bättre sätt ska återspegla hur konsumenterna verkligen värderar olika lägenheter. Det ska tydliggöras att bruksvärdet ska utgå från boendekonsumenternas värderingar. Det ska också vid den rättsliga prövningen i högre grad än i dag, vara möjligt att bortse från kollektivt förhandlade hyror som inte på ett rimligt sätt speglar bruksvärden. Vidare ska hyresnämndernas motivera sina beslut tydligare. 

[ Annons ]

Kommissionen föreslår också återkommande uppföljningar av hyresstrukturerna på ortsnivå. Tanken är att bättre kunskap om hyresstrukturerna och transparent offentlig hyresstatistik ska trycket på de förhandlande parterna att åstadkomma de förändringar som är motiverade

Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna, hade stora förhoppningar på utredningen men menar att förslagen är otillräckliga.

– För att komma till rätta med de problem som bostadsmarknaden lider av behövs det, bland annat, regler som gör det möjligt för bostadsmarknadens parter att komma överens om hur hushållens värderingar av boendet ska påverka hyran. Därför var vi mycket optimistiska när utredningen om läge och kvalitet tillsattes. Tyvärr tvingas vi konstatera att utredningen inte nådde hela vägen fram till målet, säger han.

Fastighetsägarna menar att det faktum att hushållens värderingar av olika boendeegenskaper inte har fått slå igenom i hyressättningen är en av de viktigaste faktorerna bakom långa köer till centralt belägna lägenheter. Andra allvarliga konsekvenser av lägesfaktorns frånvaro i hyressättningen är omfattande ombildningar till bostadsrätter och svarthandel med hyreskontrakt. 

– Långa köer, svarthandel med hyreskontrakt och ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter beror i synnerhet på att en lägenhets geografiska läge inte har påverkat hyressättningen i tillräcklig utsträckning. Hyressättningssystemet saknar helt enkelt mekanismer för hur parterna ska komma vidare om de inte kan komma överens om hur hushållens värderingar av läget ska påverka hyran, säger Nathalie Brad, chef fastighetsmarknad på Fastighetsägarna.   

Fastighetsägarna anser att det liksom i förhandlingarna om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån, behövs en oberoende tvistelösning även för tvister om hur förändringar i värderingarna av olika boendeegenskaper ska påverka hyran.

Fastighetsägarna menar även att dagens hyressättning upplevs som orättvis bland bostadskonsumenter. Det innebär enligt Fastighetsägarna att bruksvärdessystemet på sikt riskerar att förlora i legitimitet.

– Tyvärr adresserar inte kommissionen problemet med avsaknaden av en tvistelösning. De konkreta förslag, som exempelvis möjligheten för hyresnämnden att bortse från hyror som inte motsvarar bruksvärdet, som kommissionen lägger fram är inte tillräckliga. De kan till och med riskera att försämra bruksvärdessystemets funktion ytterligare, säger Nathalie Brad.

Hon säger samtidigt att det finns bra förslag i utredningen. Till exempel de som syftar till att öka transparensen i dagens system, och att hyresnämnden ska motivera sina beslut för att öka parternas kunskap om vad de kan förvänta sig i samband med nämndprövningar. 

– Utöver att det ger en ökad rättssäkerhet, borde det också öka möjligheterna för parterna att lösa tvister genom förhandlingar snarare än att vända sig till hyresnämnden. Förslaget att ge en myndighet, som exempelvis Boverket, uppdraget att utreda förutsättningarna för att löpande följa upp utvecklingen av hyresstrukturen bidrar också till ökad transparens. Allt som kan öka transparensen för befintliga och potentiella hyresgäster samt hyresvärdar är välkommet, säger Nathalie Brard.

I utredningen står även att ”Det ska vid den rättsliga prövningen, i högre grad än i dag, vara möjligt att bortse från kollektivt förhandlade hyror som inte på ett rimligt sätt speglar bruksvärden. Skälen för att få åberopa lägenheter med hyror som inte speglar lägenheternas kvaliteter är svaga. Detta sätter press på parterna att arbeta med att differentiera hyressättningen.”

Nathalie Brard menar att det avgörande problemet är att hyresnämndens prövning baseras på hyror som har fastställts i kollektiva förhandlingar mellan parterna. För att förändringar i värderingarna av olika boendeegenskaper ska slå igenom i hyran så måste det ske genom förhandlingar mellan parterna. 

– Det är därför det behövs någon form av tvistelösning om parterna inte kan komma överens. Denna tvistelösning, som kan utgöras av hyresnämnden, måste då kunna basera sina beslut på analyser av hushållens värderingar. Ska dessa beslut sedan kunna påverka hyressättningen på bredare front måste tvistelösningens beslut också bli normerande, d.v.s. väga lika tungt som kollektivt förhandlade hyror. Då kommer genomslaget i hyressättningen att gå snabbare, säger hon.

Enligt Nathalie Brard förslår kommissionen inget av detta utan i stället att vissa kvaliteter ska tydliggöras i lagstiftningen. Men detta kommer inte att få någon betydelse om inte parterna kommer överens om att det ska ske. Utan en fungerande tvistelösning kommer det knappast att ske eftersom den part som är emot en förändring effektivt kan driva igenom sin vilja, menar hon. 

– En överenskommelse kräver ju att parterna är eniga. Vidare föreslår kommissionen att hyror som inte speglar bruksvärdet ska kunna undantas. Det förslaget riskerar i bästa fall att inte leda till någon förändring. I sämsta fall kan det förvärra systemets funktion. I dag är det i princip de högsta, kollektivt förhandlade, hyrorna som ska vara vägledande vid hyresnämndens prövningar. Med kommissionens förslag finns det en risk att det är just dessa hyror som kommer att undantas med hänvisning till att de inte speglar bruksvärdet.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]