Utländska investerare är för första gången på tio år netto-köpare på den svenska fastighetsmarknaden. Selektiva köp i bra lägen är trenden som kommer att fortsätta.
Aktiviteten på transaktionsmarknaden under april och de första två veckorna i maj har varit fokuserad på bostäder, handel och ett antal stora kontorsaffärer. Ett antal transaktioner genomfördes innehållande bostadsprojekt med hyresbostäder. Slående är hur utländska investerare har ökat sin andel av marknaden under det senaste halvåret och de är nu nettoköpare på den svenska fastighetsmarknaden för första gången sedan 2008.
[ Annons ]
Allt fler marknadsaktörer börjar nu förvänta sig lägre tillväxt i den svenska ekonomin framöver. Det senaste årets prisjustering på bostäder och det betydande utbudet av nyproducerade bostäder har på allvar börjat påverka nyproduktionstakten av bostäder. Så småningom kommer även tillväxten i hushållens konsumtion mattas av som en effekt av de fallande bostadspriserna.
Marknaden har i och med detta dragit ner sina förväntningar på framtida räntehöjningar från Riksbanken – och allt fler investerare tror att den nuvarande lågräntemiljön kommer att bestå under överskådlig framtid. Samtidigt saktar även BNP-tillväxten i euroområdet ner (även om den fortfarande befinner sig runt 2-procentsstrecket).
Liten ökning i april
Aktiviteten på transaktionsmarknaden ökade något under april och slutade på ca 9 miljarder kronor. Den rullande 12 månaders transaktionsvolymen ligger i mitten av maj på ca 126 miljarder kronor, och marknaden rör sig nu gradvis mot det långsiktiga genomsnittet på ca 110–120 miljarder kronor.
Den framtida tillväxtpotentialen i euroområdet kommer sannolikt hämmas av risken för framtida handelshinder med USA. Det som är negativt för tillväxten bidrar dock samtidigt till fortsatt låga realräntor. Penningpolitiken i både Europa och Japan verkar bli expansiv åtminstone de kommande 12 månaderna, och billiga pengar är en nyckelfaktor som håller investerarna långt ute på riskskalan.
En avgörande förändring har dock skett under de senaste 3–6 månaderna. Minskningen av Federal Reserves balansräkning (den så kallade kvantitativa åtstramningen) har trappats upp markant under de senaste kvartalen och Fed kommer sannolikt höja räntan totalt tre eller fyra gånger i år.
Den 10-åriga amerikanska statsobligationsräntan har dessutom slagit i den viktiga treprocentsgränsen ett flertal gånger under den senaste månaden, och högre amerikanska räntor har redan medfört att svagare utvecklingsekonomier som Argentina och Turkiet har fått stora problem.
Sammanfattningsvis kan man säga att eran med billiga pengar sannolikt kommer att fortsätta, men att eran med ständigt billigare pengar definitivt har tagit slut.
På den svenska fastighetsmarknaden fortsätter investerarna att fokusera på kontors- och handelsfastigheter i storstäderna, bra belägna bostadsfastigheter samt samhällsfastigheter med bra hyresgäster och långa kontrakt.
Trots att de genomsnittliga direktavkastningskraven har minskat under de senaste 12 månaderna är skillnaden stor mellan segment och läge. Investerarna har blivit allt mer selektiva, och den trenden kommer sannolikt fortsätta när tillväxten blir lägre och pengarna inte längre blir billigare.
Arvid Lindqvist,
Head of Research, Catella
Direktavkastningskrav på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har stabiliserats på omkring 5,5 procent, i höstas låg nivån på cirka 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet under det senaste halvåret.
