Foto: Johan Bergmark
Publicerat 16 mars, 2016

”Om man inte har koll riskerar man att hamna i skiten”

Bara för att man har väl underhållna fastigheter i rätt läge är det inte självklart att man sitter säkert. Digitaliseringen förändrar branschens sätt att möta kunden och att göra affärer. En som inte tänker missa fastighetsbranschens svar på Netflix eller Uber är Urban Edenström.

Alldeles snart ska Strongholdsgruppens vd Urban Edenström berätta om hur den snabba utvecklingen inom real estate tech mer eller mindre kan vända upp och ner på fastighetsvärlden. Men först ska han avsluta ett möte i en annan del av företagets kontor här på Stureplan.

[ Annons ]

Under tiden står jag och tänker på Cold Lairs – den övergivna staden i Djungelboken där Kung Louie härskar. Det är den stora tavlan över ett bortglömt Stureplan i konferensrummet som triggar mina tankar. Det enda spåret av de framgångsrika åren är en stadsjeep övergiven i all hast på Birger Jarlsgatan. En vision av vad som kan ske om man missar det digitala tåget?

REAL ESTATE TECH
Eller som det också ibland kallas ”Property tech” är digitala tjänster och produkter som skapar nya lösningar för hur fastighetsägaren möter kunden och gör affärer. Det ska alltså skiljas från digitala tillämpningar för att styra själva fastigheten effektivare.

Här runt Stureplan är det mesta uthyrt, pengarna rullar in och man har ingen större anledning att känna oro. Men digitaliseringen är ännu bara i sin linda i fastighetsbranschen. Kanske sitter fastighetsbranschens svar på Uber eller Netflix i en källare bara några kvarter bort. Vad det handlar om är alltså nya digitala produkter och tjänster som radikalt kan förändra, effektivisera eller förbättra hur man jobbar i fastighetsbranschen inom hela värdekedjan.

Jag hör Urban Edenström förse sig med kaffe från automaten. Jag tänker att tavlan säkert sitter där som en ständig påminnelse om att inte stagnera.

Grunden för Stronghold lades 1994 då Urban Edenström köpte loss Newsec från det av familjen Wallenberg kontrollerade Investor. Newsec är Skandinaviens största fastighetsrådgivare och erbjuder också transaktionstjänster och förvaltning. I dagsläget förvaltas fastigheter till ett värde av ungefär 200 miljarder kronor. Niam grundades 1998 och är idag en av de ledande fastighetsfondförvaltarna i Norden. År 2000 tillkom Datscha, vars affärsidé är att sälja information som ska hjälpa fastighetsaktörer att göra bättre affärer. Nu ligger fokus till stor del på att utveckla nya digitala affärsmöjligheter.

– Visst är tavlan rolig? Men jag vet faktiskt inte vem målaren är. Den var med på Liljevalchs Vårsalong och jag köpte den för motivet. Konstnären måste nästan ha tittat ut genom det här fönstret för att få den vinkeln, säger Urban Edenström.

Okej, jag kanske drog lite väl stora växlar på valet av motiv. Men likväl står utvecklingen inom Real estate tech högt på hans prioriteringslista.

– Om man inte har koll så riskerar man att hamna i skiten. Som taxibranschen gjorde när Uber dök upp. Därför måste vi satsa på omvärldsbevakning. Och vi måste förstå den nya tekniken och implementera den i våra bolag. Jag hoppas så klart att alla andra fastighetsbolag sitter och sover. Men de stora bolagen sitter säkert och funderar lika mycket kring digitala lösningar som vi gör.

Vi måste förstå den nya tekniken och implementera den i våra bolag. Jag hoppas så klart att alla andra fastighetsbolag sitter och sover.

I Sverige har vi mest sett applikationerna som vänder sig direkt till konsumenterna – som Hemnet. Strax innan jul köpte norska Schibsted 80 procent av bostadssajten Hemnet för 1,5 miljarder. Kommentarerna efteråt gick isär. Övervärderat menade vissa. Andra tyckte att den stora mediekoncernen lyckats blåsa en bransch som inte förstått digitaliseringen. Urban Edenström tillhör den senare gruppen som menar att mäklarna mer eller mindre slumpat bort sin viktigaste tillgång: sitt skyltfönster och all data om svenskarnas husdrömmar.

Business to business-lösningar är inte lika stort här som exempelvis i USA.

– Jag fick nyligen en fråga om jag inte skulle gå på ett seminarium här. Nu ska jag försöka vara ödmjuk… Men jag tackade nej. Det är till usa, i viss mån Storbritannien, vi åker. I usa har det startat 650 bolag inom real estate tech, runt 300 har startats de senaste tre åren.

Urban Edenström har en stående bokning av hotellrum till South by Southwest i Austin, världens kanske största festival och konferens för digitala näringar, med koncernordern att varje bolag ska skicka ”någon i den där åldern där de både kommit så långt i sin karriärer att de förstår de strategiska utmaningarna och samtidigt inte är så gamla att de inte hänger med i den digitala världen.”

Om man inte har koll så riskerar man att hamna i skiten. Som taxibranschen gjorde när Uber dök upp, säger Urban Edenström.
Om man inte har koll så riskerar man att hamna i skiten. Som taxibranschen gjorde när Uber dök upp, säger Urban Edenström.

Att genombrottet kommer att ske även i Sverige är Urban Edenström helt övertygad om, annars hade han knappast lagt ner 150 miljoner på nya digitaliseringsprojekt de senaste tre åren. Vi ska strax återkomma till de egna satsningarna.

Digitaliseringen av den svenska fastighetsbranschen har hittills mest handlat om prylarna man kan stoppa in i själva fastigheten. Real estate tech däremot handlar om att modernisera själva fastighetsägandet. Nya sätt att göra affärer och helt nya sätt att möta kunden.

– Fastighetsbranschen ligger sent i utvecklingen, säkert 10-15 år efter finansbranschen. Mycket är ogjort, därför är potentialen mycket stor.

Naturligtvis har digitaliseringen redan inneburit stora förändringar.

– Som exempel kan man jämföra med hur det var när jag började i den här branschen. När jag skulle värdera en fastighet tog man en kölapp i tekniska nämndhuset och satte sig att vänta på ett par fotokopior. Sen var det bara att sätta sig i bilen och åka runt för att samla in material. Idag går jag in i Datschas system, på tre sekunder har jag värdet på alla kåkar, hur stora de är och vilka hyresgäster som finns. En otrolig tidsbesparing. Den som fortfarande sitter och åker runt har så klart inte en chans mot den som bara trycker på en knapp.

Men de verkligt stora förändringarna som helt kan vända upp och ner på spelreglerna i fastighetsvärlden har vi än så länge troligen bara börjat nosa på och vi kan bara ana dess konsekvenser.

I USA har marknaden för crowdfunding (gräsrotsfinansiering, alltså en metod för att finansiera projekt eller idéer genom att vända sig till ett stort antal finansiärer) av fastigheter exploderat de senaste åren. Det har inneburit att riskkapitalister inte längre är ensamma om makten över nya investeringar, åtminstone i teorin.

Våren 2014 startade entreprenörerna Jonas Björkman, Niels Bosma och Erik Nordin plattformen Tessin.se. Affärsidén var att ge fler tillgång till den traditionella fastighetsmarknaden och samtidigt skapa möjligheter att finansiera projekt för den som har svårt att gå till börsen eller tycker att det är en för stor process. Urban Edenström såg ganska snart potentialen och klev in som delägare i våras. I somras slogs rekordet då man fick in över 13 miljoner på ett dygn till ett utvecklingsprojekt av exklusiva bostadsrätter i Stockholm.

– Man skär bort mellanhänderna, det är supereffektivt. Jag tänker på när jag var ung. Det som drev mig var att få börja jobba med egna hus och inte bara vara anställd hela tiden. Men det krävde en massa kapital och jag hade inga pengar då. Det här gör också att man blir mindre och mindre beroende av de institutionella pengarna, som jag personligen inte är så förtjust i.

Visserligen är andelen överlåtbar som vilken annan aktie som helst, men det finns ingen omedelbar exit som på börsen. Därför är det sannolikt att crowdfunding kan att bidra till ett mer långsiktigt ägande. Urban Edenström spår att crowdfunding kan skaka om själva fundamentet som fastighetsbranschen vilar på. Även om branschen kommer fortsätta vara kapitalintensiv driver crowdfunding på mot en kunskapsintensiv bransch.

– Det är de med goda idéer, snarare än en tjock plånbok, som kommer att lyckas. Har man en bra idé är det möjligt att genomföra på ett helt annat sätt. Det öppnar för nya aktörer, det kommer en ny typ av fastighetsägare som är mer entreprenörer.

Det är de med goda idéer, snarare än en tjock plånbok, som kommer att lyckas.

Urban Edenström fingrar på mobilen som han lagt framför sig på bordet. En snabb koll på appen där han kan följa utvecklingen i realtid ger vid handen att Tessin har 9 327 registrerade användare, fyra av dem botaniserar bland investeringsobjekten just nu.

– Digitaliseringen driver på en professionalisering av hela branschen, man kan inte sitta och vara gammal och stel längre. Man kan jämföra med utvecklingen inom Fin tech (Financial technology) Där bankerna förut gjorde allt – de tog hand om pengarna, skötte aktieaffären och så vidare – har man skurit bort det ledet i och med att man gör det mycket lättare digitalt. Det kommer att hända även i fastighetsbranschen. Man börjar skära bort lågt hängande dåliga ineffektiva delar.

Framtida affärer kommer i allt högre grad baseras på ett informationsunderlag som blir bättre och bättre. Kunskaperna kommer att finnas tillgängliga för alla. Där det tidigare fordrades år av erfarenhet för att bedöma exempelvis rätt hyresnivå kan nu en nyexaminerad från kth knappa fram analysen på skärmen på ingen tid alls.

– Det kommer alltid att finnas transaktionsexperter för finliret. Men ganska mycket i en affär är faktiskt ganska mekaniskt arbete som kan göras betydligt mer effektivt, säger Urban Edenström.

I Sverige har vi fördelen av att ha jobbat med öppna data sedan 1628. Det vara då som lantmäteriet bildades på uppdrag av Gustav II Adolf som ville ha underlag för beskattning av fast egendom.

– Vi har haft lättillgänglig information och har kunnat bygga upp en supersmart tjänst utan allt för stora kostnader. I England krävdes det att vi hittade ett sätt att bygga information från fem olika statliga myndigheter för att få den information vi behövde för att kunna lansera våra tjänster där.

Helt nya perspektiv. Urban Edenström spår att nya digitala lösningar mer eller mindre kommer att vända upp och ner på hur affärer görs.
Helt nya perspektiv. Urban Edenström spår att nya digitala lösningar mer eller mindre kommer att vända upp och ner på hur affärer görs.

Den andra stora digitala trenden – delningsekonomi – har inte heller gått Urban Edenström förbi. I oktober gick Stronghold in som första investerare i startup-bolaget Workaround. Målet är att skapa Nordens största marknadsplats där fastighetsägare och företag kan hyra ut oanvänd kontorsyta. Workaround tjänar pengar på att ta en avgift när de matchar hyresgäst och uthyrare.

– Det gamla sättet att hyra när man skriver långa kontrakt på tre år kommer att efterfrågas av allt färre. Jag tror starkt på den här typen av delningsekonomi där man synliggör ett utbud som tidigare varit dolt. Det är samma sak som när Uber gjorde en massa bilar som stod tomma tillgängliga. Och precis som i fallet med Uber innebär det ett hot mot den mer traditionella näringen. Generellt kommer beläggningen att minska. Men de fastighetsägare som är med på tåget kan exempelvis utnyttja vakanserna till att skapa bostäder.

– Man måste inse att dagens uthyrningsprocess är väldigt fastighetsägarvänlig. Finns det då en lösning som innebär att man som hyresgäst inte behöver ta den risk det innebär att teckna ett långt kontrakt, där allt är transparent – så innebär det så klart ett hot mot den som sitter kvar i den gamla lösningen. Samtidigt som det skapar helt nya möjligheter för fastighetsägare som har vakanser. Du har varit länge i branschen, det här är ju sånt som suttit i huvudet på er som kan branschen. Hur känns det då när det kommer kids med nån algoritm som fixar allt?

– Jag har i och för sig mer jobbat som företagsutvecklare, och har inte samma marknadsnärvaro som de som jobbar aktivt med analys och värdering. Jag jobbar med att utveckla bolag, det är bara att gilla utvecklingen, annars gör någon annan det.

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]