Kraftig befolkningstillväxt och en stark arbetsmarknad borgar för stabil efterfrågan på lokaler och bostäder under lång tid i Uppsala.
[ Annons ]
Näringsliv
År 2011 passerade Uppsala kommun 200 000 invånare och därmed blev Uppsala officiellt en storstadsregion tillsammans med Stockholm, Göteborg och Malmö. Arbetstillfällen finns främst inom den offentliga sektorn, speciellt inom undervisning och vårdsektorn där universitetet och Akademiska sjukhuset är stora arbetsgivare. I Uppsala har även ett flertal olika statliga myndigheter sitt säte och arbetsmarknaden kan sägas vara en del av Storstockholms med närhet till både Stockholm och Arlanda. Arbetsmarknaden är sammantaget mindre konjunkturkänslig än på många andra orter, vilket genererar en långsiktig och stabil efterfrågan på lokaler i Uppsala.
Kontor
Uppsalas fastighetsmarknad har under en längre period präglats av relativt måttliga hyresförändringar. Under senare år har dock en viss ökning i hyresnivåerna för kontorslokaler kunnat skönjas som resultat av en svagt stigande efterfrågan, detta särskilt för moderna och centralt belägna kontorslokaler. Ökande hyresnivåer har gjort att allt fler fastighetsinvesterare fått upp ögonen för Uppsala och har även medfört att fler aktörer planerar att utveckla befintliga kontor till en högre standard.
I juni tecknade exempelvis Klövern ett avtal om uthyrning av 6 600 kvadratmeter med Uppsala kommun, där lokalen kommer att ytskiktsrenoveras och anpassas för cirka 200 arbetsplatser. Det totala kontraktsvärdet för det sjuåriga avtalet uppgår till drygt 70 Mkr.
Handel
Hyresnivåerna för de mest attraktiva butikslägena i centrala Uppsala är väsentligt högre än hyrorna för butikslokaler i övriga Uppsala. Hyresmarknaden för butiker präglas dock av en viss försiktighet på grund av en generellt svagare utveckling för handel i allmänhet.
Till följd av en relativt kraftig expansion av handelsytor i Uppsala (bland annat i Gränby Centrum, Gottsunda centrum och nya Bolandscity) råder dock en viss risk för överetablering vilket även kan komma att resultera i en förhöjd vakansgrad framöver.
Bostäder
I Uppsala är det sedan länge stor efterfrågan på bostäder, mycket på grund av inflyttning och expansionen av stadens universitet, vilket gör att Uppsala fortsätter att växa befolkningsmässigt.
Kommunens vision är därför att det ska byggas 1 000 nya lägenheter per år och stora stadsutvecklingsprojekt kommer inom kort att påbörjas inom stadsdelarna Börje Tull (nordväst) och Ulleråker (söder). Länsstyrelsen anser dock att det snarare krävs 4 000 till 5 000 nya bostäder årligen för att långsiktigt uppnå balans mellan utbud och efterfrågan. En ny översiktsplan för Uppsala anger fortsatt förtätning, där staden avses växa inåt. Tidigare industrimark i centrala lägen förvandlas till bostadsområden, medan industrier omlokaliseras till stadens utkanter.
Under 2011 köpte Uppsalahem 51 procent av Rikshems bolag Studentstaden. I maj 2013 blev det klart att Rikshem även säljer sin resterande andel i bolaget till Uppsalahem, vilket därmed gör dem till ensam ägare av Studentstaden med totalt 3 350 studentbostäder.
Investeringsmarknad
Genomförda transaktioner av moderna, centralt belägna kommersiella objekt i Uppsala indikerar direktavkastningskrav till strax under 6,00 procent, med enstaka transaktioner ända ner mot 5,25 procent.
Exempelvis förvärvade SPP Fastigheter i slutet av 2012 den helt nybyggda kontorsfastigheten Fålhagen 70:1, även kallad ”Uppsala Entré” av Skanska för cirka 540 Mkr. Fastigheten, med hyresgäster som Uppsala kommun och Ernst & Young, har utmärkt sig med topphyresnoteringar och innebär en förskjutning av bästa kontorsläge i Uppsala till att även innefatta den östra delen av centrala Uppsala.
Slutsats
I och med att Uppsala har både befolknings- och ekonomisk tillväxt, så är även stadens lokalhyresmarknad attraktiv. Uppsalas fastighetsmarknad är att betrakta som relativt stabil. I kommunen pågår för närvarande flera stora fastighetsutvecklingsprojekt, där exempelvis Nya Resecentrum har utvecklat området kring centralstationen avsevärt.
