När lokaler hyrs ut i andra hand måste hyresvärden ge tillstånd.
Ett företag som hyr en restauranglokal vill att ett annat företag ska använda lokalen. Man kontaktar ansvarig förvaltare som förklarar att de måste ha tillstånd för andrahandsuthyrning men de kan inte svara exakt vilka regler som gäller vid ett arrende.
[ Annons ]
Lokalhyresgästen hyr ut lokalen, men någon definitiv information om att lokalen hyrts ut och vilken typ av avtal som upprättats lämnas inte till hyresvärden. Efter några månader inser hyresvärden att lokalen troligtvis hyrts ut i andra hand. Det skickas omgående ett brev till lokalhyresgästen med en uppmaning att den olovliga andrahandsupplåtelsen omedelbart måste upphöra och att avtalet i annat fall kommer att sägas upp.
När parterna träffas säger lokalhyresgästen att det upprättats ett arrendeavtal, vilket kan göras utan tillstånd från hyresvärden. I mitten av april får hyresvärden en skrivelse att avtalet med andrahandshyresgästen sagts upp och att denna kommer att flytta ut vid årsskiftet. Hyresvärden anser då att hyresavtalet förverkats, då rättelse inte vidtas omgående.
Lokalhyresgästen vägrar att acceptera uppsägningen. Han menar att den är ogiltig eftersom hyresvärden redan i januari fått information att lokalen hyrts ut. Han menar att värden dröjde över två månader med att kräva rättelse och enligt lagen ska en begäran att vidta rättelse göras inom två månader.
Ärendet prövas i tingsrätten som ansåg att mycket indikerade att hyresvärden under samtalen med förvaltaren muntligen fått information att lokalen hyrdes. Domen överklagades till hovrätten som ändrade domen. Hovrätten menar att det inte finns något som tydligt bevisar att lokalhyresgästen i januari informerat hyresvärden om andrahandsuthyrningen. Hyresgästen måste kunna bevisa att information lämnats och nått hyresvärden.
Kommentar, Marie Öhrström, chefsjurist Fastighetsägarna:
En hyresgäst får inte hyra ut eller på annat sätt upplåta en lokal i andra hand till någon annan, utan hyresvärdens tillstånd. Och det spelar ingen roll vad hyresgästen valt att kalla avtalet med andrahandshyresgästen.
En otillåten andrahandsuthyrning kan leda till att hyresrätten förverkas om hyresvärden begär rättelse (rättelseanmaning) inom två månader och hyresgästen inte vidtar rättelse, det vill säga upphör med andrahandsuthyrningen.
Det kan vara svårt för en hyresvärd att avgöra om det rör sig om upplåtelse av en del av lokalen (partiell sublokation) eller en tillståndspliktig andrahandsuthyrning. Enligt hovrätten är det först när hyresvärden fått ”verklig vetskap” om den otillåtna andrahandsupplåtelsen som tvåmånadersfristen för rättelseanmaning börjar löpa. Endast en misstanke räcker inte för att fristen ska börja löpa.
