Restaurangägaren fick inte ersättning för störningar eftersom kontraktet hade överlåtits från tidigare hyresgäst.
En restaurangägare hyr en restauranglokal med ett kontor och överlåter sitt hyresavtal till ett annat företag. Efter två år startar kommunen ett omfattande underhållsarbete för att förbättra gatumarken i kvarteret. Då passar fastighetsägaren på att genomföra pålnings- och förstärkningsarbeten av sina fastigheter. Arbetena gör att det blir bullrigt och mycket trafik med olika fordon som då och då blockerar restaurangens lastzon.
[ Annons ]
Lokalhyresgästen klagar till fastighetsägaren och man blir oense så att ärendet hamnar i hyresnämnden. Hyresgästen anser att fastighetsägaren borde upplyst honom om de planerade renoveringarna när överlåtelsen av avtalet gjordes, och han vill ha ersättning för förlorade intäkter på grund av omständigheterna. Fastighetsägaren erbjuder hyresgästen en annan lokal och även möjligheten att under en kortare tid fortsätta hyra den befintliga lokalen.
Hyresgästen nobbar, han anser att fastighetsägaren brutit mot upplysningsplikten då ingen information gavs om de kommande renoveringsarbetena. Fastighetsägaren hävdar att man inte kände till när arbetena skulle starta samt att upplysningsplikten inte gäller vid en överlåtelse.
Hyresgästen driver ärendet vidare till tingsrätten och kräver där ersättning med cirka 600 000 kronor. Tingsrätten avslår kravet och menar att hyresvärden inte brutit mot upplysningsplikten eftersom hyresavtalet överlåtits. Tingsrätten menar också att fastighetsägaren kan visa att när avtalet med den första hyresgästen tecknades så var det oklart när förbättringsarbetena av gatumarken skulle genomföras. Hyresgästen överklagar domen till hovrätten men förlorar.
Karin Rutström
Kommentar av Mikael Gulliksson, chefsjurist, Fastighetsägarna Sverige:
Här har det skett en rak överlåtelse av ett befintligt kontrakt utan förhandlingar. Hyresgäst 1 (den överlåtande hyresgästen) ersattes av hyresgäst 2 (den övertagande hyresgästen). Men det var samma kontrakt med samma rättigheter och skyldigheter som tidigare. Man kan säga att hyresgäst 2 köpte grisen i säcken. Han fick det han betalade för, men inte mer. Enligt hyreslagen kan en hyresgäst som drabbas av störande renoveringsarbeten i vissa fall ha rätt till hyresreducering och skadestånd.
Men när ett lokalavtal ska träffas är det upp till respektive part att ta reda på de relevanta omständigheterna. Normalt sett måste hyresgästen själv undersöka om det kommer att vara möjligt att bedriva den verksamhet som planeras i lokalen, och det är också skäligt att en hyresgäst tar reda på vilka planer som finns för området som kan störa verksamheten.
