[ Annons ]

Joakim Larsson, stadsbyggnadsborgarrådet i Stockholm. Foto: Johan Bergmark
Publicerat 17 december, 2018

Borgarrådet som måste klara bostadsmålen

Joakim Larsson har som stadsbyggnadsborgarråd en tuff uppgift. Stockholm växer och fler bostäder behövs. Samtidigt viker byggkonjunkturen. Nu ska han bygga vidare på en stad där viljorna är många och kampen om marken blir allt hårdare. Men det är i rikspolitiken de största problemen finns anser han.

Joakim Larsson har precis flyttat och ytterrocken har hamnat i en kartong han inte kan hitta.

[ Annons ]

Därför är det ett fruset borgarråd som får posera på terrassen framför Stockholms stadshus. Ibland vänder vädret snabbt och vi träffas en av de första riktigt kalla novemberdagarna. Även bostadsmarknaden kan kännetecknas av snabba skiften. I den budget som stadsbyggnadsborgarrådet Joakim Larssons blågröna majoritet precis presenterats talas det om 10 000 nya bostäder i kommunen per år under den kommande mandatperioden. Men i hela Stockholms län påbörjades under första halvåret i år bara hälften så många.

Marknaden verkar vika. Är du orolig?

– Ja, absolut. Mycket pekar på att vi är på väg in i en lågkonjunktur, det måste vi vara beredda på. Det vi kan göra från stadens sida är att se till att vi tar fram detaljplaner och lämnar markanvisningar i en jämn takt. Vi behöver ha planberedskapen, för konjunkturen går ju upp och ner.

Framför oss i höstkylan breder Stockholm ut sig. En stad som sedan millennieskiftet fått nästan en tredjedel fler invånare, mitt i en region som växt lika mycket. Dessutom en stad där debatten om framtidens stadsplanering och utveckling ofta brukar bli intensiv. Ett stadsbyggnadsborgarråd kan räkna med att hamna i hetluften. Där har Joakim Larsson redan varit när hans parti Moderaterna i opposition stödde de kontroversiella planerna på ett nytt Nobel-center på Blasieholmen.

Att hålla på med stadsbyggnadspolitik i Stockholm innebär att man blir omdebatterad. Men det är ändå en post du vill ha?

– Jag har ju jobbat med stadsbyggnadsfrågor länge. Tidigare var jag borgarråd med ansvar för ytterstaden och arbetade mycket med våra kommunala bostadsbolag. Men stadsbyggnad är en fantastisk rotel. Det händer så mycket nu. Det är mycket som ska byggas, mycket att förvalta.

Minskningen i bostadsbyggande kan bli en av de första utmaningarna att ta sig an. Joakim Larsson är alltså oroad, men ser en möjlig lösning i att försöka skifta fokus i en del projekt från bostadsrätter till hyresrätter. Samtidigt är inte det en optimal väg, för det är bostadsrättsprojekten som ger de verkligt feta inkomsterna i en stad där investeringsbehovet är stort. Slussen och Haga-staden är exempel på pågående stadsbyggnadsprojekt som kostar miljarder. Fler väntar runt hörnet.

Vi pratar ju om ett enormt glapp mellan era mål om bostadsbyggande och det utfall vi just nu ser. Och även långsiktigt ligger produktionen under de ambitioner ni har. Hur ska ni lösa det?

– Det krävs statliga åtgärder. När det senaste amorteringskravet klubbades igenom såg vi att försäljningarna i stort sett upphörde omgående. Det var ett väldigt alarmerande tecken. Amorteringskravet är förödande för produktionen av bostadsrätter.

Vad kan ni som kommun göra mer än att ordna detaljplaner och markanvisningar?

– Marknaden är flexibel. Vi behöver ju inte bara bostäder utan även fastigheter för kontor och handel. Sedan ska vi försöka använda hela paletten, godkänna idéer som handlar om nya typer av bostäder. Som studentbostäder, seniorbostäder eller andra typer av kollektivbostäder som kan passa människor i vissa skeden i livet.

 Vi ska försöka använda hela paletten, godkänna idéer som handlar om nya typer av bostäder.

Du nämner amorteringskravet. Vad vill du att staten ska göra annars?

– Se över andra regelverk. Det tar för lång tid för detaljplaner att gå från idé till verklighet, bland annat riksintresseprövningen och andra olika överklaganden som drar ut på tiden alldeles för länge.

Som exempel nämner han kvarteret Plankan på Södermalm, ett känt sorgebarn som dessutom varit följetong i pressen. Där vill kommunalt ägda Svenska Bostäder bygga nya hyresrätter på en innergård, vilket de boende i kvarteret ihärdigt har motsatt sig. Trots att stadens egna bolag vill bygga nytt på stadens egna mark är spaden fortfarande inte i marken trots att processen pågått sedan 2005(!). Projektet har hittills sammanlagt prövats vid 16 olika tillfällen.

Men nya detaljplaner hjälper väl knappast om bostadsutvecklarna inte får sina nyproducerade bostadsrätter sålda på en vikande marknad?

– De långa processerna gör det krångligare för de som bygger. När man som exploatör går in i ett projekt vet man inte hur marknaden ser ut om kanske tio år eller hur länge det nu dröjer. De långa ledtiderna gör det svårt för alla parter, även för staden när vi ska prissätta marken.

Motståndet mot nybygget i kvarteret Plankan är kanske unikt när det gäller den utdragna processen, men knappast när det gäller de principer som brukar stå emot varandra när det gäller exploatering. De som bor på en plats ser ofta nybyggnadsplaner som ett hot. Det gäller inte bara Stockholm. I många kommuner råder konkurrens om -central och attraktiv mark. Det är mycket som ska få plats i en stad – grönområden inte minst. För Stockholms del berättar Joakim Larsson att man ska uppdatera den bostadspotentialgenomgång av all mark som gjorts tidigare. Tillgången till mark är egentligen inte ett problem i Stockholm, menar han. Bara man letar ordentligt. Och motståndet mot nybyggnation kan mötas med bättre planering av det nya.

– Det viktiga är att vi bygger stad. Att vi bygger vidare på stenstadens struktur, med blandade upplåtelseformer, slutna kvarter och levande bottenvåningar.

Det där låter lite svårt. Finns inte en motsättning mellan att bygga stad på ett visst sätt och samtidigt bygga i en stad som redan finns? Hur bygger man slutna kvarter i ett miljonprogramsområde?

– Jo, det kan finnas en motsättning. Och vi ska inte omdana Stockholm helt och hållet. Men när man förtätar i en befintlig stadsdel kan man försöka skapa en mer levande stadsmiljö ändå. Järva är ett bra exempel där vi med Rinkebystråket förvandlat det som tidigare var ett trafikseparerat dike till en tryggare och livligare plats. Där bygger vi också nytt, både bostadsrätter och hyresrätter.

Joakim Larsson, stadsbyggnadsborgarrådet i Stockholm. Foto: Johan Bergmark

Joakim Larsson utvecklar en kritik mot miljonprogramsområden som känns igen från andra håll. Dörrar och fönster vänder sig bort från de gemensamma ytorna, det skapar otrygghet i den offentliga miljön.

– När vi gör tillbyggnader i de här områdena ser vi till så att portar och levande bottenvåningar vänds utåt. Då får man mer stadskaraktär.

– Men vi kan inte sluta alla kvarter. När vi bygger där det redan bor folk talar vi med dem. Hur vill de att deras kvarter ska se ut? I vissa fall tycker hyresgästerna det är bra med förändringar, men man måste vara försiktig med dem som redan bor och trivs där.

Har du diskuterat trygghetsaspekten med fastighetsägare?

– Ja, och många av dem har egna idéer för hur områdena där deras fastigheter ska utvecklas. Exempelvis när det gäller ny- eller ombyggnation. Trygghet handlar mycket om samverkan. Att man bildar fastighetsägarsamarbete där man gör gemensamma ronderingar i området där man exempelvis tittar efter vilka fönster som behöver lagas, ser till att det inte står containrar som det kan brinna i och så vidare.

– När fastighetsägare jobbar gemensamt lyfts området. Tryggheten ökar. Kanske genom bättre belysning eller insatser med väktare. Det tjänar alla på, inte minst fastighet-sägarna själva eftersom värdet på deras fastigheter ökar.

Här nämner Joakim Larsson BID-konceptet, den amerikanska modellen som används i exempelvis New York och där fastighetsägare, myndigheter och andra intressenter går samman för att gemensamt organisera – och finansiera – satsningar på trygghet och ökad trivsel. Moderaterna i Stockholm argumenterade i valrörelsen för att en försvenskad version som inte kräver lagändringar ska introduceras och fick även stöd av andra allianspartier. På flera andra håll i Sverige har liknande initiativ tagits. Men konceptet med lagstadgad medverkan från fastighetsägarna är som sagt amerikanskt, och kanske inte helt tillämpbart på svenska förhållanden.

Om fastighetsägarna förväntas tillhandahålla tjänster som övervakning och belysning av offentliga miljöer – innebär inte det att det privata får ansvar för något som egentligen är statens eller kommunernas uppgift?

– Staden äger själva en stor del av fastighetsbeståndet och då är det naturligt att vi måste ta vårt ansvar också som fastighetsägare via våra bolag. Men det ligger i alla fastighetsägares intresse att ett område blir tryggare.

När det nya styret i Stockholms stadshus presenterades väckte frågan om nya ombildningar till bostadsrätter genast reaktioner. Oppositionen rasade och varnade för ökad segregation i en stad där sådan redan anses vara ett stort problem. Men frågan är hur motiverad oron – eller förväntningarna – på en sådan process ska vara. Senast liknande försök gjordes blev utfallet ingen jättesuccé. Intresset för ombildningar föll snabbt ju längre ut från centrum man kom och få nya bostadsrättsföreningar har bildats i de områden där hyresrätterna historiskt dominerar helt.

Vad förväntar ni er egentligen av ombildningar i ytterstaden?

– I numerär – inte särskilt mycket. Vi ser det som en viktig frihetsfråga. De som vill bo i bostadsrätt i delar av staden måste ofta lämna området de bor i.

– Helst skulle jag ha sett att regeringen inte hade stoppat möjligheten att skapa ägarlägenheter i befintliga fastigheter. Det hade nog passat bättre än bostadsrätter för de stora fastigheterna i ytterstaden. Det är svårt att komma överens med över hundra hushåll, det förstår jag också.

Så vi kan inte förvänta oss någon rusning?

– Nej, jag tror inte det. Dessutom har vi redan ombildat väldigt mycket i Stockholm. Samtidigt kommer försäljningarna stockholmarna till gagn eftersom det stärker balans-räkningarna i våra kommunala bolag.

I de senaste årens heta byggkonjunktur har Stockholm och andra kommuner kunnat ta bra betalt för marken när nya bostadsprojekt inletts. Så bra att de höga priserna av en del aktörer setts som ett problem, något som tidigare diskuterats i Fastighetstidningen. Markpriset kan i dag utgöra en tredjedel av den totala byggkostnaden, vilket givetvis i en het byggkonjunktur skjuter upp priset på den färdiga bostaden än mer.

Finns det risker med det här? Exempelvis att priserna hamnar på nivåer som långsiktiga aktörer inte förmår hänga med i? Att man lockar till sig lycksökare?

– Det finns alltid en sådan risk. Vi ska alltid bevaka vilka som vinner våra markanvisningstävlingar. Många aktörer har varit med och byggt staden i generationer, andra dyker upp från ingenstans. Om man inte uppfyller sitt åtagande då ska man inte ha fler markanvisningar på ett tag. Vi vill inte ha en spekulationsmarknad.

– Visst har markpriserna varit väldigt höga ett tag och de kommer säkert dämpas just på grund av att marknaden inte har råd att betala lika mycket längre.

– Vi behöver en blocköverskridande lösning för att låsa upp situationen på bostadsmarknaden, säger Joakim Larsson.

Det har när vi träffas bara gått några dagar sedan Joakim Larsson och hans kollegor i det grönblåa styret i Stockholm presenterat sin första budget. Vid sidan av siffrorna finns där förstås också visioner och vackra formuleringar. Som att ”Stockholm ska ha en hållbar bostadsförsörjning med bostäder som alla har råd att efterfråga”. Frågan är förstås hur realistiskt det är i en stad där bostadsrättspriserna rusat i höjden och där nya hyresrätter sällan heller är anpassade för människor med låga eller inga inkomster.

Kan man verkligen bygga bostäder som alla har råd med?

– Det kan man. Sedan kan inte fastighetsutvecklingen ta hand om allt, vårt sociala skyddsnät måste alltid fungera. Men när vi talar nya bostäder finns många aktörer som har kloka idéer för att minimera bygg- och därmed hyreskostnaderna. Idéerna kommer från marknaden, från kommunens sida måste vi ge möjlighet så att de kan förverkligas.

Här kan bolag med erfarenhet från andra marknader hjälpa till tror han. Som norska Veidekke.

– Vi behöver exempelvis ändra regelverket för att öka möjligheten att börja bospara tidigt, vi har relativt lågt bosparande i Sverige jämfört med exempelvis Norge. Och möjlighet till hyrköp som Veidekke föreslagit är en annan intressant idé vi skulle vilja titta närmare på.

Bostadspolitiken hamnar ofta i en diskussion om politiken och marknadens respektive roller. Vad ska styra och vem har ansvaret? Ska marknaden släppas mer fri? Och Joakim Larsson ser – kanske inte oväntat – snarast ett helhetsgrepp som nödvändigt.

– När det gäller hyresreglering och egentligen hela bostadspolitiken vill jag ha en blocköverskridande överenskommelse. Det viktiga är att alla aktörer sätter sig ner och försöker få bort gruset ur det nuvarande maskineriet.

– Det krävs en långsiktig plan för det kommer ta tid för att alla ska kunna vänja sig, vi talar kanske om femton eller tjugo år. Men någonstans måste man börja. Man kan inte bara prata hyresreglering, utan måste ta tag i helheten. Det finns duktiga personer på båda sidor på den politiska arenan som är överens om att större rörlighet krävs.

Tanken med detta är att göra bostadsmarknaden smidigare och mer anpassningsbar. Joakim Larsson nämner en inventering som Fastighetsägarna försökte göra som pekade på att uppåt tio procent av lägenheterna i Stockholm inte var permanent bebodda. Andelen var spekulationer på grund av svårighet att få verifierbara siffror, men visar ändå på den outnyttjade potential som kan finnas.

– Det kan inte vara så att en massa små lägenheter bara fungerar som övernattningslägenheter eller att folk i praktiken bara sparar hyreskontrakt i väntan på att barnen blir vuxna.

Blocköverskridande överenskommelser har varit höstens modeord i mycket av den politiska debatten och så alltså även här. Joakim Larsson talar om vikten av breda överenskommelser eftersom det skapar ett säkert utfall för alla aktörer att förhålla sig till, bostadspolitik kan inte vara något man ”fladdrar runt med bara för att man vinner val”.

– Vi behöver en blocköverskridande lösning för att låsa upp situationen på bostadsmarknaden, avslutar Joakim Larsson.

Vi tittar ut över Riddarfjärden. Ser lyftkranarna runt Slussen, Mariabergets gamla stenbyggnader och Riddarholmen. En bit bort ligger Helgeandsholmen med Riksdagshuset.  Det är där de blocköverskridande lösningar Joakim Larsson efterlyser ska komma ifrån. Vi tittar bort mot fönstren utanför plenisal som blänker i höstsolen.

– Just nu känns det kanske inte så nära förestående, lägger Joakim Larsson till.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]