Tryggare kan vi vara

Oavsett vilken politisk majoritet som tillträder regeringsmakten så har man lovat att vända på varje sten för att knäcka de kriminella gängen. Fort ska det gå. Och i det arbetet kommer fastighetsbolag att spela en central roll. I skenet av de 17 lagförslag för ökad trygghet i bostadsområden, köpcentrum och lokaler som Fastighetsägarna lanserade i våras har vi pratat med tre personer som på olika sätt kommer att vara ytterst involverade.

Vill ge fastighetsägare verktyg för ökad trygghet

I sina 17 konkreta lagförslag för ökad trygghet har Fastighetsägarna tagit fasta på att många fastighetsbolag redan arbetar aktivt för att stärka tryggheten. Man menade att politiken behöver stötta upp med bättre verktyg för att komma tillrätta med alltifrån svartuthyrning till att minska otillåten parkering.

Mest akut ansågs att kunna vräka kriminella hyresgäster. Och redan den 5 juli gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att se över den hyresrättsliga regleringen kring uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott. Du hittar de 17 förslagen längst ner.

”VI GYNNAS INTE AV ETT TOTALITÄRT SAMHÄLLE”

Marit Appelgren, vd på Byggvesta Fastighetsförvaltning och fastighetschef, ursäktar ett visst krångel i kontakten med Fastighetstidningens fotograf.

– Förvarna honom om att mejla eller sms:a, jag svarar sällan på okända nummer.

En liten detalj som har en hel del att göra med det vi ska prata om. Marit Appelgren konstaterar lakoniskt att en lågintensiv, men ständig, hotbild är förknippad med yrkesrollen.

Enligt en färsk undersökning från Svenskt Näringsliv utgör brottsligheten ett av de största problemen för svenska företag. Mer än vartannat företag (54 procent) har drabbats av brott under det senaste året. Men fastighetsbranschen sticker ut. Här svarar hela 72 procent att man utsatts för brott.

En ständig hotbild är förknippad med yrkesrollen.

– Det en sak att jag som chef drabbas. Men sen är det alla medarbetare som måste skyddas, främst vid situationer i samband med vräkningar, säger Marit Appelgren.

Med det som bakgrund välkomnar Marit Appelgren förslag som ska göra det lättare att säga upp hyresgäster som har begått brott. Hon betonar hur viktigt det är att som bolag bygga upp en organisation för att kunna driva den här typen av ärenden med stor risk för hot.

– Det innebär en stor risk om man tar på sig uppgifter som man inte har kompetens att hantera. Och med nuvarande lagstiftning förväntas fastighetsägaren ta ett stort ansvar och det samtidigt som samhällets insatser inte till fullo fungerar. De kriminella vet ju att det tar minst två år innan det händer något i hyresnämnden. Man ska inte sätta fastighetsägare i en position där de bara förväntas vara samhällsförändrare, säger Marit Appelgren.

Hennes poäng är inte att undfly ansvar. Utan att samhället samtidigt måste ta sin del av ansvaret.

– Den samordningen saknas nu. Visst, vi kan gå in och agera i stället. Men i förlängningen – vad får vi för samhälle om det är vi och inte polisen som gör det. Det offentliga ska ansvara för lag och rätt, men man kan använda oss fastighetsägare mycket mer, vi sitter ofta på enormt mycket information. Jag tror att de kriminella skulle lära sig att information utbyts. Och om man reagerar tidigare finns kanske inget behov av gryningsräder, säger Marit Appelgren med en tydlig blinkning till den ofta högt uppskruvade retoriken.

Om man reagerar tidigare finns kanske inget behov av gryningsräder

I viss mån tycker hon att dagens höga tonläge är befogat. I jämförelse med de stora kommunala bolagen är Byggvesta en förhållandevis liten spelare. Ändå har bolaget haft fyra skjutningar, varav två med dödlig utgång, i sitt bestånd de senaste åren.

– Men det är ju ofta så att pendeln slår för hårt åt andra hållet. Att det blir ett totalitärt samhälle gynnar inte oss, säger Marit Appelgren.

Hon återkommer till att det är viktigt med rätt bevekelsegrunder när man som privatbolag ska agera inom samhällets ansvarsområde.

– Vi ska göra insatser för att få en så bra fastighetsmiljö som möjligt, för att det är bra för våra medarbetare, för att det är bra för vårt marknadsvärde och för att vi därmed får bygga mer.

Att betona affärsmässighet kan te sig krasst. Men Marit Appelgren anser att det snarare är en garant för att det inte ska bli kortsiktiga projekt där insatserna kvickt rycks undan i tider av högre räntor och sjunkande fastighetsvärden.

Marit Appelgren gillar de drastiska formuleringarna. Som när hon säger att man uppmuntrar de boende till angiveri.

– Det är trots allt de som bor där som vet vad som pågår.

Men lyssnar man lite mer så framgår det att det är en del av att betona de små saker som kan göra stor skillnad. Att utbyta ett ”Hej” i trapphuset, växla några ord eller att hålla upp dörren för sin granne. Eller satsningen Yalla Rinkeby där utlandsfödda kvinnor driver en cateringverksamhet och erbjuds arbetsträning.

– För att vi också vet att kvinnor har en dämpande effekt på unga pojkars springande och rännande.

Erfarenheten har lärt oss att blandade upplåtelseformer i mer utsatta områden tenderar att ge problem.

Men det som verkligen sticker ut är Marit Appelgrens syn på det gängse receptet: att med mer blandade upplåtelseformer lösa många av miljonprogrammens problem.

– Erfarenheten har lärt oss att blandade upplåtelseformer i mer utsatta områden tenderar att ge problem. De som anvisar mark måste ställa högre krav på hur köpeavtalen utformas.

– Vi jobbar stenhårt med trygghetsfrågorna men bostadsrätterna säljs med fri andrahandsuthyrning, vilket gör att andrahandsuthyrningen i dessa områden sker utom kontroll och att kriminella personer ofta flyttar in. Det gör att lägenheter blir bas för kriminalitet med otrygghet som följd. Det bidrar också till att svarta pengar kan omsättas för boendekostnaden, det är ett av väldigt få sätt att faktiskt göra det, säger Marit Appelgren

Att socialtjänsten beviljar bidrag för svart andrahandsuthyrning ser hon också som ett stort problem som behöver adresseras.

– Kriminella nätverk tillåts helt enkelt exploatera människor med hjälp av samhällets pengar.

Så Marit Appelgren menar att om man ska vända på varje sten för att knäcka de kriminella gängen, så måste man också vända på de stenar som kanske dolt gamla sanningar.

”VI HAR GEMENSAMT SKAPAT ETT TOMRUM SOM INGEN HAR FYLLT”

Ett av de mer framgångsrika trygghetsprojekten de senaste åren är: Trygga trappan, ett samarbete mellan staden, Polisen och bidprojektet Skärholmens Fastighetsägare. Nu är ambitionen att införa arbetsmetoden i flera delar av Stockholm.

Kortfattat går det ut på att strukturerat samla in anmälningar och skapa statistiskt underlag över stök och skadegörelse. Eftersom en stor del av narkotikahanteringen, som en följd av kamerabevakning, flyttat in i trapphus, cykelförråd och källare kan polisen med hjälp av insamlad data koncentrera sina insatser till så kallade ”hot-spots”. Det har gett tydliga resultat. Bara efter första månaden hade polisen häktat ett flertal personer och gjort stora narkotikabeslag. Skador och otrygghet har sjunkit med över 30 procent procent i området.

Maria Deronius, säkerhetschef på Stockholmshem, har varit med och utvecklat en ny typ av smarta och flyttbara ljudskrämmor som, genom att analysera rörelsemönster, kan skilja på när någon bara passerar på väg hem och när någon uppehåller sig i trappen och som inte ska vara där.

Maria Deronius menar att detta bör vara fastighetsbolagens ”basleverans” i kampen mot gängkriminaliteten – ett rent, snyggt och hållbart fungerande område.

– Det vi gjort är att vi gemensamt har skapat ett tomrum som ännu ingen fyllt. Just nu pågår intensiva möten kring vad vi ska göra för att återta och fylla tomrummet i området med positiva aspekter. Det är vad det handlar om – att hela tiden flytta fram och vinna mark, säger Maria Deronius.

Det är stor risk för besvikelse eftersom det kommer att ta betydligt längre tid att anställa poliser och allt annat som måste göras.

Den politiska logik – där den tillträdande regeringen har 100 dagar på sig att, om inte knäcka gängen, så i alla fall redovisa tydligt framgångsrika åtgärder – kan ibland oroa Maria Deronius.

– Att lyckas knäcka gängen är något vi måste uppnå i förlängningen. Men vi saknar tillräckligt med verktyg just nu. Det är stor risk för besvikelse eftersom det kommer att ta betydligt längre tid att anställa poliser och allt annat som måste göras, säger Maria Deronius.

En risk är att fastighetsbolaget som just lyckats återta ett område plötsligt finner sig stå där tämligen ensam. Maria Deronius betonar vikten av samverkan. Men samtidigt varnar hon för att alltför stort fokus på själva samverkan kan resultera i att man tappar fokus. Dysfunktionella lagdelar börjar inte vinna bara för att de samverkar med varandra.

– När man sätter sig tillsammans i samverkansgruppen måste var och en ha rådighet över sitt område, menar Maria Deronius.

En förutsättning, vilket funnits i Skärholmen, är en lokalt förankrad polis. Maria Deronius hoppas också att fastighetsägare ska få de verktyg de behöver för att vinna mark ännu effektivare.

– En folkräkning kan vara bra, det kan hjälpa oss i de kontroller vi redan gör av andrahandsuthyrning, säger Maria Deronius.

Hon hoppas också på regelförändringar som gör det lättare att vräka en lokalhyresgäst som ägnar sig åt brottslighet.

– Det skulle underlätta mycket. Men då är det viktigt att se till att vi får verktyg att hantera efterspelet. Ofta blir det ett efterspel efter att vi genomfört beslutet vilket sätter press på mina kollegor. Det är inte alltid så att man accepterar beslutet, och då kan jag se att vi istället har personen stående hos oss som en besökare i receptionen dag ut och dag in, säger Maria Deronius.

I värsta fall kan det bli så att man går på fastighetsbolag att agera straffinstans.

Hon konstaterar att det knappast kan ses som någon mänsklig rättighet att driva verksamhet. Att ha en bostad är däremot det. Därför anser hon att den kommande utredningen som ska göra det lättare att säga upp bostadshyresgäster som begått brott å ena sidan må vara nödvändig, å andra sidan ytterst problematisk. Maria Deronius menar att, oavsett brottslighet, så har vi ett samhällsystem som tar hand om personer som inte har någonstans att bo. Är det barn med i bilden så är det ytterligare en känslig aspekt.

– Där tar allmännyttan ett stort ansvar. Avflyttar man från oss är det inte sällan personen hamnar hos någon av våra systrar, de andra allmännyttiga bolagen alltså, som då får överta samma problematik. Det blir behagligt för de grannar som slipper den här personen, men det blir värre för de som får en ny kriminell granne.

Drar man det ett steg längre ser Maria Deronius en risk att vräkningar faktiskt skulle kunna bli ett nytt sätt för straffutmätning.

– Om samhället i övrigt backar kan det i värsta fall bli så att man går på fastighetsbolag att agera straffinstans. Vad skulle det medföra för risker och konsekvenser? Frågan är komplex. Jag har inget svar, men vi behöver se till hela konsekvenskedjan och fråga oss vad vi har för önskad målbild av en vräkning.

”DÄR MÄNNISKOR MÖTS SKAPAS RELATIONER VILKET GER TILLIT”

Den bistra statistiken på polisens hemsida visar att trots löften om att ”knäcka gängen” och fullbelagda fängelser har den negativa trenden fortsatt. I skrivande stund noterar polisens officiella statistik 273 skjutningar med 47 döda och 74 skadade. Ett lika dystert facit som 2021 med 344 skjutningar, 115 skadade och 45 döda.

Men kriminalkommissarie Gunnar Appelgren, som är polisens expert på gängvåld, tror att utvecklingen går att vända. Men det finns ett par viktiga men.

För det första: han menar att ”knäcka gängen” inte är en vettig målbild.

– Det är möjligen en del av något större som vi måste göra på sikt. Men det går inte att ha det som gemensam målbild för alla aktörer som måste jobba med detta.

Gunnar Appelgren föreslår i stället hållbar social utveckling som det gemensamma målet för polis, myndigheter, civilsamhälle och inte minst fastighetsbolag som måste jobba med denna tunga fråga.

 – ”Knäcka gängen” är kanske politiskt klatschigt, men vi kommer aldrig att få bort ungdomar som ägnar sig åt kriminalitet och bildar sociala nätverk. Däremot kan vi se till att minska inflödet till de kriminella nätverken och framförallt så ska vi minska effekten på samhället – med våldet, kriminalitet mot våra välfärdsystem, bedrägerier och så vidare. Och vi kan ha en nollvision för antalet döda, det är rimligt, säger Gunnar Appelgren.

Problemet är att ingen i politiken tänker längre än fyra år.

Det är ganska långt från den politiska debatten som hellre talar om hårdare straff, visitationszoner, kronvittnen, fler kameror och fler poliser.

– Visst, det är en allvarlig situation och vi måste göra allt vi kan – även en del av det. Men vi måste samtidigt kunna ha två tankar i huvudet. Men problemet är att ingen i politiken tänker längre än fyra år. Vi andra blir kidnappade i den tidskalan, säger Gunnar Appelgren.

Om han fritt får prata om var de långsiktiga resurserna behövs så handlar det om skolan. Om lärare som inte vågar sätta gränser för att de blir filmade och anmälda. Om en skola som fastnat i en varumärkesfälla.

– I en rapport från 2018 tittade Institutet för framtidsstudier på 12?000 kriminella i polisens register. Oväntat många klarade grundskolans krav, men extremt många fallerade i gymnasiet. Det tyder på en dopning av betygen, säger Gunnar Appelgren.

Men den egna organisationen? Många menar att Gunnar Appelgren behöver få betydligt fler kollegor. Själv tycker han att polisen har hyfsat goda resurser, även om det inte helt räcker till.

– Där det framförallt brister i nuläget är det utredande uppdraget. Framförallt när det kommer till de grövsta brotten, säger Gunnar Appelgren.

Där det framförallt brister i nuläget är det utredande uppdraget.

En mer lokalt förankrad polis är något många fastighetsägare efterfrågat?

– Vi har egentligen redan en organisation som klarar detta. Det finns ett mål att 50 procent av alla poliser ska finnas i lokalpolisområdet. Kanske att man på vissa ställen trollar med siffrorna för att uppnå detta. Men vi har blivit bättre och vi har börjat få till en mer strukturerad samverkan på ett operativt och strategiskt plan, anser Gunnar Appelgren.

Han pratar om fastighetsägare som väldigt potenta samverkanspartner.

– De är kapitalstarka, har korta beslutsvägar och har allt att tjäna på att ett område blir bättre.

Fastighetsbolagens viktigaste uppgift sammanfattar Gunnar Appelgren: se till att det är helt och rent.

– Då är såklart samtidigt viktigt med stöd från polisens sida så att det finns en närvaro som förhindrar dem som fortsätter att sabba och förstöra.

Där människor möts skapas relationer och via relationer bygger vi tillit.

Gunnar Appelgren refererar gärna till belgiska Mechelen, där borgmästaren Bart Somers i många år arbetat mot kriminalitet och segregation.

– Det viktiga är förhållningssättet till samhället. Där har man 132 olika nationaliteter, och först tänkte man att alla olika grupper måste få sitt. Men Bart Somers sa: ”Vi är alla Mechelenbor”. Och så började man i stället skapa platser för möten. Där människor möts skapas relationer och via relationer bygger vi tillit. Och utan tillit kan vi inte utvecklas, säger Gunnar Appelgren.

Men i ett kortare tidsperspektiv måste det till åtgärder för att helt enkelt få bort kriminella som förpestar tillvaron för folk. Gunnar Appelgren menar att det är klokt med regelförändringar som gör det lättare att bli av med kriminella lokalhyresgäster. Men när det kommer till boende är han skeptisk.

– Visst, om lägenheten som används för ren kriminell verksamhet, som att gömma knark och vapen, då är det är uppenbart att man ska bort. Men jag har svårt att se att man ska vräkas för att man är kriminell. Var ska man bo, vem blir istället sittande med Svarte Petter? De blir inte mindre kriminella för att någon annan fastighetsägare får ta smällen. Att sätta folk på gatan kommer inte hjälpa. Jag tror att det leder till frustration och mer kriminalitet.

Det börjar också växa fram potentiella oroshärdar kopplade till glesbygdsfrågor.

Vad det blir av alla politiska löften efter valet återstår att se. Men Gunnar Appelgren är rädd att man återupprepar samma misstag som för 15 år sedan. Då låg fokus på organiserad brottslighet och man missade vad som var på väg att hända i miljonprogrammen. Bitter frukt vi nu tvingas skörda.

– Det börjar också växa fram potentiella oroshärdar kopplade till glesbygdsfrågor. Vi har sett hur kriminella köper upp stora fastigheter. Det kostar ingenting och fungerar utmärkt som lokal att odla hasch i eller att gömma smuggelgods. Det kan slå ännu hårdare mot livskvaliteten för de få som bor på orten än gängkriminaliteten i förortsområdena.