Illustration: Kjell Thorsson
Publicerat 31 mars, 2016

Tre lösningar med flera dimensioner

För tolv år sedan blev tredimensionell fastighetsdelning möjlig och plötsligt kunde man bygga nya fastigheter på, under eller till och med i andra hus. – 3D-delning har öppnat upp helt nya möjligheter för oss, säger Anders Bergman, på Stockholmia.

För tolv år sedan infördes en ytterligare dimension i fastighetsvärlden – sett ur strikt juridisk mening alltså. Där man tidigare betraktat fastigheten som ett platt papper reste sig nu huset upp från kartan. Den tredje dimensionen gjorde det juridiskt möjligt att bygga nytt under eller ovanpå en existerande byggnad med olika lagfarter för de olika delarna av huset.

[ Annons ]

Efter en försiktig början ser nu allt fler aktörer fördelarna med att dela av hus på detta sätt – både i existerande utrymmen men ibland också redan i byggstadiet. Räknat över hela landet har Lantmäteriet, sedan lagen tillkom, registrerat 336 byggnader med bostadsändamål som delat av något utrymme till nya, tredimensionella fastigheter. Omkring hälften har tillkommit i nyproduktion och hälften har delats av i redan existerande byggnader.

– Det blir vanligare helt enkelt för att det finns stora fördelar. Det är egentligen inte svårare än att bygga på det gamla vanliga två-dimensionella sättet, det viktigaste är att hålla reda på vilken entreprenör som ansvarar för vad redan från starten, säger Helene Eriksson, lantmätare på HSB.

Hon har ansvaret för beslutsunderlaget för ett storskaligt stadsutvecklingsprojekt i Hovås utanför Göteborg.

Många bostadsrättsföreningar har svårigheter med att förvalta och få bra snurr på de lokaler man har till uthyrning. Samtidigt kan det vara svårt att ta ett helhetsgrepp på utbudet av varor och tjänster i området när det är flera olika bostadsrättsföreningar som är uthyrare.

I Hovås har man löst detta redan från start. Här skiljer man helt på ägandet av de kommersiella lokalerna och bostadsrättslägenheterna. Lokalerna ägs och hyrs ut av en professionell förvaltare och har i princip ingenting med bostadsrätterna att göra – trots att de ligger i samma hus.

– Att vara hyresvärd är inte en bostadsrättsförenings huvudsakliga syfte. Här äger de inte butikerna i botten av huset och behöver därför inte oroa sig för att till exempel stå med outhyrda lokaler, säger Katja Möller, kommunikationschef för stadsutvecklingsprojektet Nya Hovås.

En bostadsrättsförening kan också få problem om uthyrningen av lokaler går för bra. Minst 60 procent av föreningens inkomster ska komma från upplåtelse av lägenheter till de egna medlemmarna, annars riskerar föreningen att klassas som oäkta. Även här kan 3D-bildning vara lösningen. Bostadsrättsföreningen Sjömannen 7, som utsågs till Årets Bostadsrättsförening 2012, gjorde denna resa. De klassades som äkta efter att medlemmarna bildat en ekonomisk förening som tog över ägandet av fastighetens kommersiella lokaler som ombildats till en egen fastighet.

Sett ur ett större perspektiv kan 3D-delning också vara ett användbart verktyg för att stimulera till nya verksamheter i slumrande stadskärnor och att förtäta i stadsmiljöer där bristen på mark ofta försvårar nyproduktion. Så var det exempelvis i fallet med utbyggnaden av Triangelns köpcentrum i Malmö, där två stora aktörer som Vasakronan och ncc lyckades få in fler bostäder i projektet än vad de hoppats på från början.

Här finns det i förlängningen också en social aspekt. Med olika upplåtelseformer på en och samma plats kan aktörerna bidra till att minska homogeniseringen i ett område. Den ambitionen hade Bygg och Fastighets AB Järntornet när man beslöt sig för att bygga bostadsrätter ovanpå den stora hyresfastighet på Blekingegatan som man äger. Vid sidan av den ekonomiska vinsten från försäljningarna av de nya bostadsrätterna lyckades byggherren Järntornet även bidra till en stadsmiljö för flera olika behov genom att skapa bostäder med blandade upplåtelseformer.

– När 3D-delningar dök upp uppstod helt andra möjligheter för oss att kunna blanda upplåtelseformer som ägarlägenheter, bostadsrätter eller hyresrätter, säger Anders Bergman, projektledare på Stockholmia.

De som flyttar in i de nybyggda taklägenheterna kommer att dela hiss och stammar med de boende i hyreslägenheterna under.

Det krävs ofta både tekniska lösningar och avtalsmässiga överenskommelser kring hur användningen och förvaltningen av gemensamma utrymmen ska hanteras om en tredimensionell fastighetsdelning ska fungera juridiskt korrekt. Hissar kanske behöver byggas om. Utnyttjandet av till exempel trapphus och hissar som tar plats i den nedre fastigheten regleras vanligtvis med ett servitut.

Att ta sig igenom den juridiska checklistan under byggprocessen för att möjliggöra fastighetsbildning är en sak. Samtidigt ska den kommande förvaltningen redas ut. Helena Dalhamn, lantmätare och affärsområdeschef för Samhällsbyggnad och fastighetsutveckling på Nai Svefa var ansvarig för fastighetsindelningen av Obelisken 29. Hon berättar att ambitionen om en långsiktigt hållbar förvaltningsplan genomsyrat alla beslut i projektet.

– Så här långt är det faktiskt glasklart vem som har hand om vad i huset, säger Helena Dalhamn och fortsätter:

– Men man ska komma ihåg att det är en sak vad de olika ägarna kommer överens om och hur fastigheterna faktiskt används av de som bor i dem. Fastighetsbildningen måste utformas så att den är lämplig över tid. Förvaltningsavtalet sköter man lämpligtvis på sidan av för att anpassa sådant som man inte vill ha in i fastighetsbildningen.

nyahovas_HSB

1

HOVÅS / TRYGGHET UTAN ANSVAR

HSB, Skanska Nya hem och Veidekke uppför ett antal bostadshus i Nya Hovås utanför Göteborg. Bottenvåningarnas lokaldelar kommer att genom 3D-bildning vara separerade från bostadsdelarna. Butikslokalerna säljs till Next Step Group som står för uthyrningen.Utmaningen var att få attraktiv handel att etablera sig mitt i ett bostadsområde – utan att bostadsrättsföreningarna skulle behöva ta ansvar för de kommersiella ytorna. Här är tanken att man med 3D-lösning säkerställer såväl driftsmässig som ekonomisk trygghet för bostadsrättsföreningarna som själva slipper ta ansvar för förvaltning och uthyrning.Butikskonceptet, som kallas Smallshops, ska bli ett komplement till omkringliggande köpcentrum med volymhandel i fokus. Man vill skapa ”en känsla av hur butikerna upplevdes förr i tiden” med små butiksytor mellan 100–200 kvadratmeter. De olika näringsidkarna handplockas för att mixen ska bli attraktiv.

Hyresfastigheten och bostadsrättsföreningen i samma hus delar bland annat på hissarna. Lantmätaren Helena Dalhamn redde ut hur ansvaret för detta skulle delas både juridiskt och praktiskt. Foto: Jennifer Glans
Hyresfastigheten och bostadsrättsföreningen i samma hus delar bland annat på hissarna. Lantmätaren Helena Dalhamn redde ut hur ansvaret för detta skulle delas både juridiskt och praktiskt. Foto: Jennifer Glans

2

STOCKHOLM / ALLA TJÄNAR PÅ BLANDAD UPPLÅTELSE

Upprustningen av hyreslägenheterna på Blekingegatan var redan klar. Nu ville fastighetsägaren Järntornet förädla fastigheten ytterligare och skapa nya bostäder. Redan tidigare hade man byggt nya lägenheter på taket till de fastigheter man äger i samma kvarter.Nu föll valet på den internationellt kända arkitektbyrån Claesson Koivisto Rune att rita de exklusiva lägenheterna med totalt 1 500 kvadratmeter boyta.Det fördes diskussioner om att upplåta lägenheterna som hyresrätter, men det stupade på att hyrorna hade blivit för höga. Därför har man bildat en bostadsrättsförening i form av ett liggande L bestående av de nya taklägenheterna och en del av den tidigare hyresfastigheten.

– Den uppgången stod tom eftersom vi tidigare använt lägenheterna för evakuering vid renoveringar. Det var logiskt att koppla samman den uppgången med de nya taklägenheterna, säger Anders Bergman, projektledare på Stockholmia som förvaltar fastigheten.

Utöver utmaningen att hitta de tekniska lösningarna för att klara den juridiska fastighetsdelningen så ägnades mycket möda åt att integrera den befintliga bebyggelsen med den nya på ett hänsynsfullt sätt med tanke på hyresgästerna under byggarbetsplatsen.

Man lyckades frakta bort två miljoner liter betong och slutföra påbyggnaderna utan att det underliggande hyreshuset behövde evakueras.

De tekniska systemen, så som mätning av vatten, installerades så separat som det var möjligt. Taket tillhör bara bostadsrättsföreningen, däremot delar fastigheterna på trapphus, ledningar och stammar. Även sopsug, förrådsutrymmen, innergård och hissar är gemensamma. Underhållsansvaret är reglerat genom att man inrättat en gemensamhetsanläggning. Det är en juridisk form som reglerar rätten till en gemensam anläggning och hur kostnader ska fördelas. Vem som får fakturan, beställer städning och andra praktiska frågor har hanterats genom sidoöverenskommelser. Båda fastigheterna förvaltas nu av Stockholmia och under våren väntas de sista inflyttningarna göras.

Projektet är nominerat till Årets bygge 2016.

NyaTriangeln_NCC3488

3

MALMÖ / PARKERINGSPLATS BLEV BOSTÄDER

Utbyggnaden av Triangelns köpcentrum i Malmö handlade inte bara om att få fram fler kvadratmeter handelsyta. Utmaningen var också att förtäta med bostäder och skapa nya, attraktiva kontor i en redan trång stadsdel. Vasakronan ville hålla fast vid att äga och förvalta handelsytorna och överlät därför åt NCC att bygga de nya kontorsdelarna och bostadsrätterna.Projektet pågick i mer än tio år och utmynnade i tre separata, tredimensionella fastigheter samt ytterligare bostadsrättshus på sidan om de byggnationer som gjordes på höjden. Totalt tillkom 37 000 nya kvadratmeter. Handelsytorna ägs av Vasakronan och omfattar 12 000 kvadratmeter. Ovanför följer fyra våningar kontor och därefter elva våningar bostadsrätter.Bostäderna nås från entréerna via hissar som utformades stora nog för att de boende skulle kunna ta med sig sina cyklar upp. Under gatuplan har 400 nya parkeringsplatser tillkommit.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]