Det är i Stockholm CBD (city) som affärerna gjorts på kontorsmarknaden. Det är också här, även när marknaden sviktar något, som tillväxten kommer att ske.
Hittills i år har det gjorts 14 kontorstransaktioner i Stockholmsområdet, med en total volym om cirka 13,7 miljarder kronor, en historiskt låg nivå. Det enda delsegment som har haft en ökande aktivitet under senare år är Stockholm CBD med 7 transaktioner som summerar till cirka 7 miljarder kronor.
Det är det största antalet affärer och den högsta volymen sedan 2014. Investerarna är med andra ord skeptiska mot kontorsfastigheter generellt, så länge inte fastigheterna ligger i absolut bästa cityläge.
[ Annons ]
Frågan är hur oroade investerare bör vara av en strukturell förändring på Stockholms kontorsmarknad framöver? Vakansgraden på Stockholms kontorsmarknad har de senaste åren ökat från cirka 6,6 procent 2019 till drygt 12 procent. Hittills har vi dock inte sett någon strukturell förändring i kontorsanvändningen bland hyresgästerna.
Under åren 2021–2024 har yteffektiviteten förbättrats och tillväxten i den kontorsbundna sysselsättningen har varit mycket stark. Den ökade med 12,7 procent totalt på Stockholms kontorsmarknad under 2021–2024, vilket kan jämföras med det totala kontorsbeståndet som ökade med 3,7 procent under samma period.
Den kontorsbundna delen av näringslivet är regionens tillväxtmotor och stod för nästan 80 procent av den regionala sysselsättningstillväxten under perioden 2014–2023. Produktivitetstillväxten har dessutom varit betydligt högre inom kontorssektorerna än i övriga sektorer i regionen.
Sysselsättningstillväxten förväntas dock avta under de kommande åren inom de kontorsbundna sektorerna. I korthet beroende på geopolitisk osäkerhet, ändrad demografi och låg invadring. Dessutom AI-teknik, som kommer att öka produktiviteten inom de kontorsbundna sektorerna.
Resultatet blir sannolikt att vakanserna fortsätter att öka, särskilt på de kontorsdelmarknader som för närvarande är relativt oattraktiva. Med tiden kommer dessa byggnader att omvandlas till annan användning. En effekt blir att nettotillskottet på Stockholms kontorsmarknad sannolikt kommer att vara nära noll eller till och med negativt framöver (mer yta kommer att konverteras än byggas).
Det kommer att bidra till att stabilisera balansen mellan utbud och efterfrågan och generera en kontinuerlig hyrestillväxt över tid i CBD och de mest attraktiva innerstadslägena. Resultatet blir sannolikt att CBD och innerstadslägena förblir attraktiva hos svenska institutioner och privata investerare.
En växande andel av Stockholms kontorsmarknad kommer dock troligtvis bli mål för opportunistiska investerare, som fonder och utvecklare, med strategier som innebär att konvertera oattraktiva kontorsbyggnader till annan användning.
Arvid Lindqvist
Portföljförvaltare av fonderna Catella Fastighetsfond Systematisk och Catella Fastighetsfond Systematisk Select
