Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna. Foto: Magnus Glans.
Publicerat 29 februari, 2024

Sverigebarometern: Visst hopp kan anas

Förväntan om lägre räntor och starkare konjunktur ger hopp om en vändning under 2024. Men Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen menar att fler och mer omfattande åtgärder krävs för att verkligen vända skutan.

Omslagsbilden till Fastighetsägarnas Sverigebarometer, som presenteras under torsdagen, visar ett ganska typiskt svenskt flerfamiljshus insvept i snörök. Möjligen ett symboliskt val för att påminna om att det förhoppningsvis stundar en vår runt knuten.

Det tuffa läget på fastighetsmarknaden 2023 – med höga kostnader och fallande reallöner som halverade bostadsbyggandet samtidigt som handeln med fastigheter minskade med drygt 60 procent – har övervintrat in i 2024.

[ Annons ]

Men av rapporten framgår också en bild där det finns en förväntan hos svenska fastighetsägare om att lägre räntor och starkare konjunktur kan innebära en vändning under 2024. Under tiden fortsätter många fastighetsägare att kämpa med svag lönsamhet.

Fastighetsägarnas chefekonom, Tomas Ernhagen, vill inte måla med alltför mörka färger. Men vill ändå adressera en viss risk att ställa alltför stort hopp till rena konjunktursvängningar. Som Fastighetstidningen rapporterat den senaste veckan så tyder det mesta på att de större strukturella reformer, som efterfrågas av många i branschen, inte är troliga i rådande parlamentariska läge.

– Att Riksbanken börjar sänka räntan i vår och att konjunkturen vänder uppåt under hösten, vilket de flesta tror, är naturligtvis positivt. Men det innebär bara en lättnad på marginalen. För de flesta fastighetsägarna kommer räntekostnaderna att fortsätta stiga under ett bra tag då billiga bundna lån läggs om till dyrare. Dessutom har andra kostnader stigit kraftigt de senaste åren. De flesta av dem kommer inte att falla framöver, säger Tomas Ernhagen.

Det har inneburit att lönsamheten i förvaltningen har urholkats under lång tid.

Rapporten konstaterar att fastighetsägare som främst förvaltar kommersiella lokaler har kunnat hantera situation hyfsat bra tack vare att hyresutvecklingen är kopplad till KPI-utvecklingen.

– Men för bostadsbolag är det värre. Där bestäms hyresutvecklingen i kollektiva förhandlingar där Hyresgästföreningen har ett oproportionerligt stor inflytande. Det har inneburit att lönsamheten i förvaltningen har urholkats under lång tid. Utan kraftiga statliga stöd, vilket jag tycker är en dålig idé, eller mer grundläggande regelverksförändringar, vilket jag förordar, blir det nog svårt att lösa det problemet, säger Tomas Ernhagen.

Nästan 40 procent av de 300 fastighetsägare som ingår i barometern uppger att lönsamheten är dålig. Under 2024 räknar 42 procent av fastighetsägarna i barometern med bättre lönsamhet, medan 31 räknar med oförändrad lönsamhet. 27 procent tror att läget ska försämras ytterligare. Även det inte är några översvallande siffror, så är det bättre än i förra årets Sverigebarometer då en majoritet räknade med sämre lönsamhet.

Finns det något, utöver större strukturella reformer, som skulle kunna få över fler pessimister till den mer hoppfulla sidan?

 – Det finns naturligtvis en del skatterelaterade förändringar, inte minst företagens möjligheter att dra av räntekostnader, som skulle välkomnas. Där finns en del ljusglimtar. Minskad geopolitisk risk, skulle ge bättre förutsättningar för global, och därmed även svensk, ekonomi. Där ser det tyvärr mindre ljust ut, säger Tomas Ernhagen.

Under 2023 justerade de flesta fastighetsbolag ner fastighetsvärdena för att spegla den nya miljön med högre räntor och risker. Transaktionerna minskade trots det med 60 procent. Rapporten resonerar kring läget den närmaste tiden framåt: “Till skillnad från många analytikers uppfattning, anser inte fastighetsägarna i Sverigebarometern att fastighetsvärdena generellt behöver justeras ner från dagens nivåer.“

Finns det inte en viss risk här? Alltså att fastighetsägare har en övertro på fastighetsvärdena, medan marknaden tycker något helt annat?

 – Fastighetsvärdena har justerats ner en hel del, men uppenbarligen inte tillräckligt för att locka fram köparna. I det perspektivet speglar värdena sannolikt inte det verkliga marknadsvärdet just nu. Samtidigt har Riksbanken signalerat att räntorna ska ner, vilket kommer att bidra till att stärka konjunkturen framöver. Det talar möjligen för att säljare och köpare snart kommer att hitta varandra, resonerar Tomas Ernhagen.

Nu kommer investerarna att tvingas anpassa sig till en värld med högre räntor och kostnader.

Till det mer hoppfulla, ur ett fastighetsägarperspektiv, konstaterar Sverigebarometern att det sannolika utfallet av den utredning som pågår, är att presumtionshyror ska ges samma årliga justering som övriga hyror. Men Tomas Ernhagen skriver samtidigt att det endast kommer att minska risken på marginalen.

– Investeringar i hyresrätter har under lång tid kunnat motiveras av stigande värden till följd av mycket låga räntor. Nu kommer investerarna att tvingas anpassa sig till en värld med högre räntor och kostnader. Då kommer fokus att ligga på lönsamheten i förvaltningen av hyresrätter. Det innebär att utvecklingen av hyrorna kommer att vara central. På den punkten har Hyresgästföreningen på ett framgångsrikt sätt utnyttjat sin makt i systemet för att hålla tillbaka hyresutvecklingen. Om det inte blir ändring på det, kommer inte en reform av presumtionshyressystemet att ge något större bidrag till nyproduktionen, säger Tomas Ernhagen.

Enligt rapporten kommer många fastighetsägare att få kämpa hårt med finansieringen.

– Det är lite oroande att nästan hälften av fastighetsägarna uppger att tillgången till bankfinansiering har försämrats under 2023. Precis som under förra året kan vi nog räkna med att en del bolag under 2024 kommer att tvingas hantera sina finansieringsproblem genom att minska vinstutdelningar, emittera nya aktier eller sälja fastigheter, säger Tomas Ernhagen.

Fastighetsägarnas Sverigebarometer presenteras en gång per år. Undersökningen baseras på en webbenkät som riktar sig till cirka 300 fastighetsägare verksamma i Sverige. Dels med frågor om utvecklingen i branschen under det senaste halvåret. Dels om förväntningar på utvecklingen under det kommande året.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]