Nordiska länder uppfattas ofta som lika. Men när det gäller kommersiella hyresavtal är det verkligen inte så. Sverige sticker ut som hårt reglerat medan frihetsgraderna är mycket stora i våra grannländer.
Den svenska fastighetslagstiftningen är ganska tuff, ovanlig och omodern i ett internationellt perspektiv. Den slutsatsen gick att dra när företrädarna för de nordiska fastighetsägarna möttes i Stockholm – Finska Rakli, Norsk Eiendom, Ejendom Danmark och Fastighetsägarna Sverige.
Framför de tvingande reglerna i hyreslagen (Jordabalkens §12, från 1970) om kompensation för kommersiella hyresgäster vid förnyelse av hyresavtal om fastighetsägaren kräver en ny hyra som är högre än marknadshyran, fick representanter för andra Nordiska fastighetsägarföreningar att lyfta ordentligt på ögonbrynen.
[ Annons ]
En av deltagarna undrade till och med om de mycket höga kompensationer på motsvarande 40-50 gånger årshyran, som ibland tilldömts hyresgäster i Sverige, ens skulle hålla om det prövades i Europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna.
Samtidigt konstaterade deltagarna att det i internationellt perspektiv hårda svenska regelverket för kommersiella lokaler inte avskräcker internationella investerare. Däremot uppfattas det faktum att svenska bostadshyror inte är KPI-indexreglerade som mera svårsmält. Och att bostadshyrorna varje år förhandlas med hyresgästföreningarna förvånade många av deltagarna.
Men hur ser det då ut i grannländerna? I Finland är det i stort sett helt upp till kommersiella parter vad de avtalar om, något som representanterna för finska fastighetsägarföreningen RAKLI tycker fungerar bra. Uppsägningsvillkor är dock reglerade i lag, liksom rätten till ersättning vid skada.
Även i Norge, som vi i Sverige ofta uppfattar som hårdare reglerat i många avseenden, råder mycket stor avtalsfrihet mellan kommersiella parter. Men det gäller att allt man vill avtala om verkligen är med i kontraktet, om en fråga inte är reglerad gäller lagstiftningen. Undantagen från avtalsfriheten är närmast dråpliga. Eller vad sägs om att om en part kräver att hyresavtalet ska vara skriftligt, så ska det vara det. Och att det inte går att avtala bort rätten att få felaktigt utbetalad hyra återbetald?
Intressant i sammanhanget är också att fastighetskatten i Norge beslutas lokalt.
Dansk fastighetslagstiftning är 30 år gammal och att den tillåter väldigt lite flexibilitet i kommersiella hyresavtal har tidigare uppfattats som en svårighet.
– Men marknaden hanterar detta väl, och det är numera ingen stor diskussionsfråga, menade Jan Ellebye, från Ejendom Danmark.
Men diskussion har stillnat sedan inflationen sjunkit tillbaka.
En del stora aktörer, bland annat inom detaljhandel har dock pressat på för förändring eftersom deras marknad förändras så snabbt. Precis som i Sverige och Norge har även Danmark haft en diskussion om KPI-indexeringen av de kommersiella hyrorna.
– Men diskussion har stillnat sedan inflationen sjunkit tillbaka, och både hyresgäster och fastighetsägare är nöjda med att föreslagen ny lagstiftning som var dålig för båda parter dragits tillbaka. Om man har 10 procents inflation ett år efter en 25-årig period utan inflation, är det inte rimligt att bygga ny lagstiftning utifrån en anomali, sade Jan Ellebye.
Att man däremot bör diskutera hur KPI ska utformas för att inte skapa oönskade effekter var deltagarna eniga om. I både Norge och Danmark står hyrorna för 30-40 procent av KPI, vilket gör att hyreshöjningar driver på inflationen, och därmed leder till ytterligare hyreshöjningar. I Norge finns det dock både hyresavtal för bostäder och kommersiella fastigheter hyresförändringarna är lägre än KPI.
Men hur ser då de kommersiella hyresavtalen ut i de olika länderna? I Sverige dominerar standardkontrakt. I Norge har Norsk Eiendom och mäklarförening tillsammans utarbetat standardkontrakt som numera används i över 90 procent av alla hyresavtal.
– Som förhandlare blir man numera nästan provocerad om standardkontrakten inte används eftersom det innebär så mycket merarbete, sade Sven Magnus Rivertz, chefsjurist på Norsk Eiendom.
I Danmark är förhållandet det motsatta. Alla stora aktörer har sina egna standardavtal. – Och alla skriver in allt möjligt i avtalen, så ingen vill se en nationell standardisering, sade Jan Ellebye.
