Med ökade vakanser lär det bli tuffa förhandlingar om indexeringen, särskilt inom handeln, tror Adam Tyrcha, analysansvarig på Newsec.
Statistik för november i år som Newsec tagit fram visar att vakansgraden ökar inom den kommersiella sektorn jämfört med 2022. Även Stockholm CBD har nu en del tomma lokaler, 4,5 procents vakans. I Solna är siffran hela 12 procent.
– Hyrorna har inte rört sig nämnvärt ännu, men tendensen är att nytecknade kontrakt får något lägre hyror vilket kan sätta press på fastighetsbolagen när de ska genomföra en indexering med 6,5 procent för i år, säger Adam Tyrcha, analysansvarig på Newsec.
[ Annons ]
Förra året var indexeringen, som följer KPI, 10,9 procent vilket då ledde till protester från framför allt Svensk Handel.
– Då var det många som inte var förberedda på den stora höjningen. För kontorshyresgäster kanske årets höjning inte blir så betungande, men i handeln som redan är pressad av lägre konsumtion blir det svårt att tackla ytterligare hyreshöjningar. Det kommer nog att bli tuffa hyresförhandlingar, säger Adam Tyrcha.
Finns det vakanser i lokaler i närheten där hyran är lägre kan en del butiker välja att flytta.
– Nu kostar det att flytta så jag tror att fastighetsägare i ett sådant läge hellre erbjuder rabatter eller hyresgästsanpassningar för att få hyresgästen att stanna kvar, säger Adam Tyrcha.
Hyresnivåer, vakanser, direktavkastningskrav och driftkostnader utgör alltid grunden för hur en kommersiell fastighet ska prissättas. Således bör lägre hyresnivåer och högre vakansgrad, allt annat lika, innebära en värdenedgång.
– I de senaste kvartalsrapporterna kan man notera att värdena har gått ner ungefär 5 till 10 procent från toppen. Blir det tuffa hyresförhandlingar, och en annars fortsatt avvaktande marknad, är det inte osannolikt att värdenedgången kommer att fortsätta, säger Adam Tyrcha.
Han räknar med att stiltjen på marknaden består fram till att först Fed och därefter Riksbanken sänker räntan.
Vakanserna ökar för kontor, %
| November, 2022 | November, 2023 | |
| Stockholm CBD | 3,25% | 4,50% |
| Stockholm Innerstan | 6,75% | 9,75% |
| Stockholm Solna | 10,00% | 12,00% |
| Göteborg | 7,25% | 10,50% |
| Malmö | 6,50% | 10,50% |
