Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella.
Publicerat 24 november, 2016

Strukturskifte ger lägre direktavkastningskrav

Stabila hyror och låga vakanser över hela landet gör svenska hyresbostäder fortsatt högattraktiva, skriver Arvid Lindqvist i sin analys.

Aktiviteten har varit hög på marknaden för hyresbostäder under det senaste åren och direktavkastningskraven har sjunkit markant – ungefär 50 punkter i genomsnitt bara det sista halvåret. Direktavkastningskraven har tryckts ner mest i regionstäder och mindre städer. Institutioner och börsnoterade fastighetsbolag dominerar marknaden. Willhem, Victoria Park, Balder, Slättö, Samhällsfastighetsbolaget och spp representerar över halva investeringsvolymen hittills i år.

[ Annons ]

Traditionellt har denna marknad varit regionalt inriktad där kommunala allmännyttiga bolag respektive privata, ofta lokala, aktörer har varit de största fastighetsägarna.

Under perioden januari 2005 till augusti 2010 fanns ett starkt positivt samband mellan transaktionsvolymen och de genomsnittliga direktavkastningskraven för hyresbostäder; direktavkastningskraven steg när transaktionsvolymen ökade och sjönk när volymerna minskade. Tvärtemot hur det ser ut för kommersiella fastigheter.

Men under hösten 2010 kom dock nya typer av aktörer in på marknaden. Först ett antal institutionellt ägda fastighetsbolag, inriktade på att långsiktigt äga och förvalta bostäder. Därefter flera börsnoterade bostadsbolag. De största investerarna Rikshem, Willhem, D. Carnegie, Victoria Park och Heimstaden/Nordhalla har stått för över en tredjedel av investeringarna sedan början av 2010. Initialt fokuserade de på stor- och region-städer, men varefter konkurrensen om objekten hårdnade så rörde de sig mot allt mindre städer och dessutom allt längre norrut i Sverige. Under senare år har dessutom nya börsnoterade aktörer som Amasten satsat på hyresbostäder i småorter inom pendlingsavstånd till regionstäder.

Detta skapade ett tydligt skifte i marknaden och sambandet mellan transaktionsvolym och direktavkastningskrav vände i princip över natten. Marknaden för bostadsfastigheter beter sig nu på samma sätt som marknaden för handels- och kontorsfastigheter; direktavkastningskraven sjunker när transaktionsvolymen stiger och vice versa.

Vad säger då detta om den framtida utvecklingen? Även om marknaden för hyresbostäder beter sig på liknande sätt som marknaden för kommersiella fastigheter, så är förändringarna i direktavkastningskrav över konjunkturcyklerna mindre, då marknaden har stabila hyresflöden och är dominerat av långsiktiga institutionella investerare.

Det mesta tyder dessutom på att det är ett strukturellt skifte och att den nya investerarbasen är här för att stanna. Det innebär i sin tur att direktavkastningskraven i regionstäder och mindre städer inte kommer att återgå till det historiska genomsnittet när konjunkturen viker.

Förutsatt att BNP-tillväxten minskar till cirka 1,5 procent under 2017, samt att den senaste trenden med något stigande långräntor håller i sig förväntas de genomsnittliga direktavkastningskraven för hyresbostäder öka med omkring 20–40 punkter under 2017 (från dagens nivå på 4,9 procent). Precis som för kommersiella fastigheter kommer detta framförallt ske genom att skillnaderna mellan a-, b- och c-lägen ökar. Marknadsjusteringen bedöms dock bli kortvarig. Stabila hyror och låga vakanser över hela landet gör svenska hyresbostäder fortsatt högattraktiva.

Arvid Lindqvist

Head of Research, Catella

Transaktionsvolym

Castellums köp av Norrporten medförde att transak-tionsvolymen nådde en historisk toppnivå våren 2016. Bortsett från den affären har dock transaktionsvolymen trend-mässigt minskat sedan augusti 2015. Det har dock varit ett uppsving under hösten och den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ökade till 156 miljarder kronor, jämfört med 154 miljarder kronor i september.

Direktavkastningen trycks ner igen

Det genomsnittliga direktavkastningskravet för kontors- och handelsfastigheter sjönk tillbaka till 5,7 procent i oktober från 5,9 procent i september. Det är en liten uppgång från de historiskt låga 5,5 procent som uppmättes innan sommaren.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]