Bostadsbristen i Malmö är stor men samtidigt finns stora utvecklingsmöjligheter. Aktiviteten på kontorsmarknaden är hög, med stor efterfrågan på moderna, yteffektiva och hållbara kontor.
[ Annons ]
Näringsliv
Malmö har utvecklats från industristad till kunskapsstad och har nu ett diversifierat näringsliv med god tillväxt och stor framtidstro. Näringslivet består till stor del av små och medelstora företag, där närheten till Köpenhamn är en stark attraktionsfaktor.
Kontor
Efterfrågan är god, främst vad gäller moderna, flexibla, yteffektiva och miljövänliga lokaler. Pågående och planerad nyproduktion är till stor del fokuserad till området kring Universitetsholmen och centralstationen samt i Hyllie. Ett allt mer effektivt lokalutnyttjande medför risk för vakanser och pressade hyresnivåer i det befintliga beståndet.
Marknadshyrorna har utvecklats positivt inom de flesta delmarknader och de högsta hyresnivåerna erhålls i det moderna beståndet i CBD och i Hyllie där hyror upp mot 2 800 kronor per kvadratmeter är möjliga. Det är relativt liten skillnad i hyra mellan Malmös A-lägen; Hyllie, Västra Hamnen och Centrum. Potentialen för hyreshöjningar begränsas av nyproduktionen och det allt mer effektiva lokal-utnyttjandet. Störst risk för sjunkande hyresnivåer bedöms finnas i B- och C-lägen på grund av ett åldrande bestånd och omflyttningar.
Handel
Etableringen av Emporia i Hyllie, utbyggnaden och moderniseringen av Triangelns centrala köpcenter och andra handelsanläggningar har satt press på butikerna längs med Södra Förstadsgatan. Efter några svåra år visar nu cityhandeln tecken på återhämtning med flera nyetableringar. Även vissa av Malmös köpcentrum har känt av ökad konkurrens, långvarig lågkonjunktur och ökad andel e-handel.
Entré Malmö har länge dragits med omfattande vakanser där fastighetsägaren Commerz Real nu satsar på investeringar och namnbyte till Malmö Plaza. Ett centralt beläget köpcentrum som har känt av konkurrensen är gallerian Hansa. Gallerian är i princip det enda större köpcentrum i Malmö som inte genomgått någon omfattande renovering och modernisering under senare år.
Bostäder
De senaste tio åren har drygt 1 200 bostäder påbörjats per år, en produktionstakt som dock ligger under befolkningsökningen. I princip finns endast omflyttningsvakanser inom staden. Särskilt svår är bostadssituationen för stadens unga och nyinflyttade. Genom Malmö-modellen har bruksvärdeshyrorna under flera år differentierats med avseende på läget vilket medfört att det finns olika hyresnivåer för likvärdiga lägenheter.
Många aktörer tror på en positiv hyresutveckling. Det planeras och pågår nyproduktion inom många olika delar av Malmö. Till de stora utbyggnadsområdena hör Västra Hamnen, Hyllie, Limhamn och Sorgenfri. På sikt kommer även området norr om centralstationen och förlängningen mot Nyhamnen/Frihamnen stå för en betydande stadsomvandling.
Investeringsmarknad
Intresset för bostadsfastigheter är stort, även för objekt i vad som generellt ses som något sämre lägen. Direktavkastningskraven har sjunkit något inom de flesta delmarknader under det senaste året.
Potentialen för sjunkande direktavkastningskrav bedöms som begränsad, men om något profilprojekt inom CBD skulle komma ut på marknaden så finns det sannolikt möjlighet till direktavkastningskrav som understiger fem procent. Risk för stigande direktavkastningskrav bedöms främst finnas i B- och C-läge och för fastigheter med ett moderniserings- och underhållsbehov.
Slutsats
Bostadsbristen är stor, men utbyggnaden i Hyllie har tagit fart och det finns betydande utvecklingsmöjligheter inom centralt belägna utbyggnadsområden. Det har skett flera intressanta transaktioner på senare tid, både vad gäller bostäder och kommersiella fastigheter. Efterfrågan på centrala, kommunikationsnära fastigheter är stor och aktiviteten på projektmarknaden har varit och är fortfarande, hög.
