Stigande hyresnivåer i Stockholm

Stark ekonomi i huvud­staden och ökande antal transaktioner borgar för en stabil fastighetsmarknad.

Näringslivet

[ Annons ]

Den ekonomiska tillväxten ser ut att fortsätta under 2011-2012, men i en mer långsam och stabil takt. I och med att företagandet i Stockholm är mer differentierat än riket i övrigt är marknadsrisken mindre påtaglig och en enskild sektors utveckling har mindre direkt påverkan på näringslivet som helhet i regionen. Arbetslösheten i Stockholm har planat ut och är i dagsläget 1,3 procentenheter lägre än Sverige (8,4 procent).
Den finansiella sektorn är en av de näringsgrenar som sysselsätter mest människor inom Stockholmsregionen. Detta i kombination med en hög andel välutbildade och allt mer tilltagande finansiell aktivitet kan ligga till grund för ökad efterfrågan på lokaler inom Stockholmsregionen.

Lokaler

Kontorshyrorna började stiga kraftigt under 2010 och trenden fortsätter även under 2011. Sedan bottennoteringen vid slutet av 2008 och början av 2009 bedöms marknadshyrorna ha stigit med cirka 20-25 procent. Det är de moderna och effektiva kontorslokalerna som efterfrågas i allt större utsträckning och denna faktor väger nog så tungt som lägesfaktorn. En del utländska företag efterfrågar miljöeffektiva lösning. Majoriteten av de kontorsprojekt som färdigställdes under 2010 är nu uthyrda med hyresnivåer kring 4 300 kr/kvm. Om utvecklingen fortsätter i samma takt med stigande efterfrågan och lägre vakanser, kan kontorshyrorna i Stockholm CBD tänkas öka till nivåer runt 5 000 kr/kvm under 2011–2012.
Det har även skett ett flertal större uthyrningar under 2010. Klövern tecknade ett avtal med Ericsson i Kista. De nya lokalerna om cirka 27 300 kvadratmeter byggs intill Ericssons huvudkontor på fastigheten Isfjord 1.
Inom Globenområdet pågår idag en intressant utveckling där Carlyle, ägare av köpcentrumet, har i ambition att i samarbete med SGA Fastigheter, ägare till Ericsson Globe Arena, bygga in den korridor som idag existerar och konvertera denna till kommersiella ytor.

Bostäder

Nya stadsdelsområden står redo vid startlinjen. Såväl Norra Djurgårdsstaden vid Hjorthagen som Lindhagen vid Kungsholmen projekteras. Effektivitet och miljömedvetenhet står i fokus där befintlig infrastruktur skall utnyttjas. Projekten bedöms leda till sammanlagt 13 000 kvadratmeter nya bostäder, fördelade på såväl bostadsrätter som hyresrätter. Att Stockholms politiker har bostadsmarknaden i fokus är naturligt, eftersom de rådande befolkningsprognoser indikerar en ökning av invånarantalet med 2,4 miljoner de närmaste 20 åren.
Under våren 2010 fortsatte prisnivån för bostadsfastigheter att öka något, men stagnerade under hösten. Detta gäller främst bostadsfastigheter inom C-lägen.
Viss stagnation märks även i intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva fastigheter, bland annat beroende på allmänt ökande bostadsräntor.

Investeringsmarknaden

Sedan sommaren 2010 har transaktionsmarknaden kommit igång ordentligt med flertalet intressanta affärer. Det största objektförvärvet i svensk historia skedde under slutet av 2010, då Vasakronan köpte Klara Zenit för 4,35 miljarder kronor. Fastigheten, med en uthyrbar area om närmare 70 000 kvadratmeter, har en beräknad årlig hyresintäkt på cirka 275 miljoner kronor. Förvärvet av Klara Zenit i kombination med avyttringen av bostadsbolaget Dombron är i linje med Vasakronans fortsatta inriktning på handel och moderna kontor i områden med stark utvecklingspotential.
Första AP-fonden utökar sitt fastighetsinnehav genom det nyskapade bostadsbolaget Willhelm AB. Genom en portföljaffär med Acta, där flertalet av dess dotterbolag förvärvdes, kunde Första AP-fonden tillgodogöra sig fastigheter med ett underliggande värde om cirka sju miljarder kronor.
Hur marknaden kommer att utvecklas under 2011 beror på den allmänna konjunkturutvecklingen i Europa som helhet och därmed hur bland annat räntorna utvecklas framöver. En viss oro finns för att en så kallad dubbeldip kan uppstå.

Slutsats

Trendpilen pekar positivt uppåt för fastighetsmarknaden inom Stockholmsregionen. Näringslivet fick sitt uppsving under 2010 och utvecklingen bedöms att fortsätta under 2011. Den ökade efterfrågan på fastighetsmarknaden gör sig synbar med låga vakanser och stigande hyresnivåer. Fortsätter denna utveckling kan fastighetsmarknaden 2011 nå de rekordnivåer den hade innan finanskrisen.

Barometern publiceras i samarbete med Nai Svefa, DTZ och Newsec