Jönköping har återhämtat sig sedan 2009. Befolkningstillväxt motverkar vakanser för hyreshus men andra fastigheter, inte minst logistiklokaler, kan påverkas om det blir en konjunkturnedgång.
Publicerat 13 november, 2012

Stark företagsamhet håller igång staden

Jönköping har återhämtat sig sedan 2009. Befolkningstillväxt motverkar vakanser för hyreshus men andra fastigheter, inte minst logistiklokaler, kan påverkas om det blir en konjunkturnedgång.

NÄRINGSLIV

[ Annons ]

Jönköping ligger i en expansiv och strategisk region. Arbetsmarknaden drabbades hårt under lågkonjunkturen 2009 men återhämtade sig snabbt och 2010 uppvisades positiva siffror igen. Andelen arbetslösa och sysselsatta i konjunkturprogram ligger något lägre i länet jämfört med riksgenomsnittet.

Många av företagen är små och medelstora företag inriktade mot tillverkningsindustrin och Svenskt näringsliv konstaterar att 2011 var ett rekordår för länets företagsamhet med högsta noteringen någonsin.

INVESTERARMARKNADEN
Kommunen, den största fastighetsägaren, har en policy att alla fastigheter som det inte finns behov av för kommunal verksamhet ska utredas för försäljning.

Det nya logistiksamarbetet mellan de tre grannkommunerna Jönköping/Nässjö/Vaggeryd har attraherat en rad stora nyetableringar som gjort att regionen toppat listan över tillkommande logistikytor i Sverige. Under 2011 gjordes ett antal sale and leaseback-affärer där logistikanläggningar överfördes till investerare från nyttjaren. Flera av dessa affärer gjordes i Torsvik – ett av Sveriges största logistikområden.

I år förvärvade Invesco en logistikfastighet i Torsvik för drygt 300 miljoner kronor till en bedömd direktavkastning om cirka 7 procent. Willhem har köpt 377 lägenheter, hälften av beståndet består av bostäder i Bäckalyckan och hälften består av studentbostäder i Dalvikshöjden, till en bedömd köpeskilling om 260 miljoner kronor, motsvarande cirka 15 000 kr/kvm. Corem har den senaste tiden varit en aktiv köpare av lagerfastigheter i Ljungarum till priser omkring 8 000 kr/kvm.

Willhem köpte i år 377 lägenheter, varav en stor del i området Bäckalyckan. Pris cirka 15 000 kr/kvm.
Willhem köpte i år 377 lägenheter, varav en stor del i området Bäckalyckan. Pris cirka 15 000 kr/kvm.

BOSTÄDER
Invånarantalet närmar sig 130 000. Befolkningsökningen har mattats av de senaste åren och växer nu i genomsnitt med mindre än en procent årligen. Bostadsbristen har länge varit utbredd med obefintliga vakanser som följd. Nu verkar dock en ljusning skönjas med flera bostadsbyggen på gång, som i Munksjös gamla industriområde där Lustgården tillsammans med Tosito planerar att bygga upp till 1 500 lägenheter. Peab bygger 130 lägenheter på Gräshagen som planeras att vara färdigställda i början av 2013 samt även flerbostadshus på Hisingstorp.

Antalet nyproducerade lägenheter i flerbostadshus har sjunkit de senaste åren till i genomsnitt runt 100–200 per år, med undantag för 2010 då knappt ingen nyproduktion genomfördes. I kommunens bostadsförsörjningsprogram bedöms motsvarande behov av nya bostäder framöver till 350 per år. Direktavkastningen i bästa läge i centrum är i dagsläget under fyra procent.

LOKALER
Det är ökad efterfrågan på butikslokaler och låga vakanser i stadskärnan. Detta har bidragit till att nybyggnationen av Atollen, ett av de större byggnadsprojekten, äntligen kommit igång. Projektet kommer att utöka stadskärnan med kontor, butiker och bostäder i östra centrum.

A6 har fått ökad konkurrens från Solås Center som expanderar. Flera utländska investerare har lämnat handelsmarknaden bland annat Unibail-Rodamco som under 2011 sålde Eurostop-anläggningen till ett bolag ägt av Rutger Arnhult. Även danska Ei Invest sålde den nedgånga Sesamgallerian till lokala Tositos. Butikshyrorna i A-läge är stabila inom ett spann på omkring 1 900–2 500 kr/kvm.

Kontorsmarknaden har utvecklats väl i de centrala delarna. Viss nybyggnation förekommer i samband med utvecklingsprojekt men rena kontorsfastigheter uppförs mer sällsynt. I centrum är det till och med ett problem att finna lediga lokaler. Planer finns på en ny kontorsbyggnad till 2016 i centrum och ett nytt hotell om 200 rum i centrala ”Tändsticksområdet” har fått klartecken.  Kontorslokaler i A-läge hyrs ut till omkring 1 250–1 700 kr/kvm beroende på standard och effektivitet. Direktavkastningen i bästa läge ligger för närvarande runt 6,25 procent.

Vidare har nybyggnationer av lager- och industrilokaler påbörjats i Ljungarum samtidigt som Torsvik fortsätter expandera mot logistikverksamhet. De ovanligt låga vakanserna har hållit i sig en lång tid och i bra lägen sjunkit ytterligare.

SLUTSATS
Bostadsbristen bedöms hålla i sig inom överskådlig framtid. Näringslivet med en stor andel sysselsatta inom tillverkningssektorn och de på senare år stora logistiketableringarna kan däremot påverkas snabbt vid en konjunkturnedgång – idag dock med god prognos genom det starka läget.  Newsec bedömer att den inhemska konsumtionen blir tillväxtmotorn de närmsta åren vilket gynnar Jönköping. En annan faktor som motverkar svängningar i marknaden är att en stor del av aktörerna är privata och lokala.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]