Anders Nygren, vd Hufvudstaden. Familj: fru, två döttrar. Bor: Danderyd. Fritid: Utförsåkning, ansågs vara en lovande slalomåkare. ”Jag ville nog helst gå skidgymnasiet. Men pappa övertalade mig att det vara bättre att läsa vidare. Men det är inget jag ångrar. Jag trivs bra där jag är nu.” Foto: Johan Bergmark
Publicerat 21 december, 2022

Står säkert

Fallhöjden är inte så hög för Huvfudstaden tack vare låga skulder. Bolagets vd Anders Nygren tror snarare att en kris kan leda till nya möjligheter.

Det skulle nog anses otillbörligt att ha en vd för ett bolag med ett börsvärde på drygt 28 miljarder balanserandes på kanten, sju våningar ovanför Norrmalms torg. Så för att undvika otillbörlig börspåverkan skyndar vi oss att påpeka att Anders Nygren, vd sedan snart ett år sedan på Hufvudstaden, vänligt men bestämt, avböjde de mest våghalsiga bildförslagen för att illustrera tänkt rubrik. Det även om han är en, vid 52 års ålder kanske inte längre lovande men väl rutinerad, skidåkare van att landa säkert. Vilket lika mycket kan sägas känneteckna det bolag han är satt att leda.

[ Annons ]

Det är ändå relevant, eftersom jag själv landar i ett avsnitt av Retailpodden som jag hade i öronen på väg hit. Där berättar Anders Nygren om hur han blev medlurad att bestiga en lodrät bergvägg. Vägen upp var inte alltför angenäm. Men väl på toppen, hög på adrenalin och svindeln övervunnen, känner han sig närmast oövervinnerlig.

Cecil Coworking öppnade i februari 2021 i Bibliotekstan i Stockholm. Foto: Johan Bergmark

I denna korta minnesbild finns en allegori som helt enkelt inte får försummas. För är det inte just exakt där han, eller snarare Hufvudstaden, befinner sig just nu? Även om fastighetssektorn ser ut att komma allt närmare en kris, så befinner sig bolaget i ett fördelaktigt läge. Även om Anders Nygren har sina utmaningar att hantera, så kan krisen också innebära möjligheter.

– Men jag skulle nog inte välja att beskriva det som att vi står på en topp.  Jag ser snarare nya toppar att bestiga. Vi befinner oss inte högst upp, utan ska klättra och uppnå nya mål, Men visst har vi en stark finansiering, och visst är vi lågt belånade. Det är en del av vår affärsstrategi. Under bolagets dryga 100 år har vi varit med om kriser som är värre än nu. Är man långsiktig är det naturligt att inte ta stora risker, säger Anders Nygren.

Han har inte varit med om alla de där kriserna, men väl i 15 år med olika roller på Hufvudstaden innan han tog plats i vd-stolen vid årsskiftet. Han har förresten en sån. En egen vd-stol i eget rum, alltså. Anledningen att jag frågar är att vi befinner oss på Cecil, Hufvudstadens satsning på coworkingkontor döpt efter restaurang Cecil som invigdes på Biblioteksgatan 1917. Restaurangen låg i fastigheten Kvasten 6 som var den första fastighet som Ivar Kreuger lät uppföra i Hufvudstadens egen regi och innehöll också premiärbiografen Röda Kvarn.

Ingen ko på isen, men väl på taket utanför Vinges kontor där man satsat rejält på konsten. Foto: Johan Bergmark

Det finns alltså många år av tradition, och det märks att Anders Nygren bryr sig om hur det tar sig uttryck när han visar runt i fastigheten. Längst upp huserar advokatbyrån Vinge med sin imposanta marmorbeklädda altan med utsikt över Norrmalmstorg och vidare ut mot Nybroviken.

– Genom att vi ska äga våra fastigheter länge kan vi satsa lite mer på materialval när vi bygger. Till skillnad mot andra bolag som ska tajma vad som gäller på marknaden just nu. Våra hus ska vara snygga nu, om ett år, om 30 år, och gärna också om 100 år, säger Anders Nygren.

När ett bolag som Hufvudstaden tar sig an en nymodighet som coworking är det således säkrast att göra det i egen regi.

– Dels för att vi vill behålla kundkontakten. Många bolag kanske börjar här på Cecil i liten skala, sen går det allt bättre och man vill ha sitt eget kontor. Dels ville vi lära oss och förstå hur den här typen av verksamhet fungerar. Genom att ha ett ben i coworking-marknaden så breddar vi vårt erbjudande och blir mer flexibla. Då får vi både kunskap och förmåga att skala upp verksamheten vid behov.

I den tidigare rollen som fastighetsutvecklingschef var Anders Nygren ansvarig för påbyggnaden som gjorde det möjligt för Vinge att växa utan att byta adress.

– De ville ha ett kontor med det lilla extra. Vi har haft ett nära samarbete med Vinge och jobbat mycket med materialval och detaljer. Sånt är viktigt. Det gör att våra hyresgäster känner att vi bryr oss om att skapa en produkt som de både kan känna sig stolta över och som hjälper dem att attrahera de bästa medarbetarna. Att ha kunder som sitter länge i sin lokal är viktigt för vår lönsamhet. Att hela tiden behöva bygga om kostar, säger Anders Nygren.

Men tillbaks upp, inte till terrassen, utan den där bergstoppen – som Anders Nygren alltså underkänt som liknelse. Fast det vore synd att försaka en god metafor. Så vi låter i stället klättringen symbolisera hans tid i fastighetsbranschen då de flesta klättrade på, tämligen obekymrade av svindel. Anders Nygren och hans Hufvudstaden ser i stället till att säkra sig med ytterligare en karbinhake innan de överväger nästa kliv.

– Vi är ju lite kräsna med vad vi ska ha i vårt bestånd, säger Anders Nygren. Foto: Johan Bergmark

Det är däremot en bild Anders Nygren kan köpa. Utan att bekymra sig om att säkra sig i berget rusade de andra vidare och kastade en och annan gliring – fastigheter är ju en realtillgång som måste belånas för att få bra avkastning på kapitalet.

– Jo, det har varit en och annan artikel där vi kritiserats för att vi inte utnyttjat vår balansräkning på rätt sätt och investerat i nya fastigheter. Men jag tror att man måste förstå skillnaden mellan olika företag. Vissa bolag är riskbenägna och fokuserar på tillväxt, medan Hufvudstaden är, och ska så vara, den säkra investeringen. Och när jag är utomlands så undrar de varför många svenska fastighetsbolag är så riskbenägna på ett sätt man vanligen inte är i Europa.

”Vad var det vi sa?”, menar du?

– Nja, jag vill väl inte säga att andra tänkte fel. Men det var galna år och såklart att man kunde få ganska fina ekvationer när vinsten var stor i förhållande till insatsen, som var nästan gratis. Men det var ett onormalt läge. Vi såg nog detta komma men trodde nog att det skulle hända tidigare. I dag ser nog många det på ett helt annat sätt.

Jag vill inte säga att andra tänkte fel. Men det var galna år.

I Hufvudstadens senaste kvartalsrapport kan man läsa att bolagets omförhandlingar av hyran för kontorslokaler slutade positivt, men negativt för handelslokaler. Med tanke på att den reella höjningen för kontor faktiskt var negativ är frågan befogad om inte fastighetsvärdena är för högt uppskruvade?

Inte enligt Anders Nygren.

– Vi har en fortsatt stark efterfrågan på våra kontor och kan konstatera att det är våra dyraste och bästa kontor som går först nu. Jag tror att det beror på att många företag är väldigt beroende av att kunna attrahera medarbetare och få dem till kontoren. Även om vi kommer att fortsätta arbeta delvis hemma är det viktigt att ha ett ställe för att mötas i det kreativa arbetet och att bygga företagskulturen. Då vill man också ha god tillgång till service, restauranger, träning och kultur, vilket gör att city är ett bra läge.

Fast på butikssidan har såklart även Hufvudstaden tagit stryk av växande e-handel, pandemi, krig, energipriser och räntehöjningar.

– Det är en svår situation. Men då tror jag att det är viktigt att man håller fast i det man tror på. I Stockholm har vi i dag inga vakanser i våra bästa butikslägen och flera som vill in i dessa områden.

Vi kommer inte att vara de som släcker lampan först.

Men krisen lär fortsätta, hur mycket stryk tål ni?

– Vi har en stark balansräkning. Vi kommer inte att vara de som släcker lampan först.

Ser du möjligheter till förvärv av de som gör det? Släcker först alltså.

– Ja, just nu finns det mycket osäkerhet i fastighetsmarknaden och en del kommer att få sälja med rabatt. Det som kommer vara avgörande är om man har de likvida medel som behövs för att kunna driva sin verksamhet och för att hantera sina förfall av lån.

Obligationsmarknaden är idag dyrare än bankfinansiering och Anders Nygren spår att bankerna inte kommer kunna täcka för alla obligationslån som förfaller. I den situationen kan vissa tvingas sälja till ett lägre pris än värderingen.

Men frågan är om Anders Nygren kommer att vara så intresserad av det som kommer ut på marknaden.

– Vi är ju lite kräsna med vad vi ska ha i vårt bestånd. I dagsläget håller vi oss huvudsakligen till CBD. Kanske att man skulle kunna tänka en bit upp mot Östermalm, kanske runt Slussen. Men vi kommer inte att etablera oss exempelvis i Kista.

Det finns nog inget annat fastighetsbolag som är så geografiskt koncentrerade.

På Hufvudstaden talar man gärna om sitt långsiktiga ägande av fastigheter i termer hållbar stadsutveckling.

Men skulle inte just motsatsen, att ett bolag med Hufvudstadens långsiktighet kom in med sitt ägande utanför tullarna, vara ett än större socialt ansvar?

– Jag förstår vad du menar. Men vi är väldigt specialiserade och har en tydlig affärsplan. Det finns nog inget annat fastighetsbolag som är så geografiskt koncentrerade och med enbart kontor och retail i beståndet. Det är därför vi håller ihop så bra och ska så fortsätta.

HUFVUDSTADEN

  • Vad: Fastighetsbolag med kontors- och handelslokaler i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
  • Grundades: I Stockholm 1915 av Ivar Kreuger.
  • I dag: Äger 29 fastigheter i Stockholm och Göteborg med bland annat de två NK-varuhusen. Den totala uthyrbara ytan är cirka 386 500 kvm
  • Medarbetare: 432 (2021)
  • Omsättning: ca 2,5 Mdkr (2021)
[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]