[ Annons ]

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 24 mars, 2021

Stagflation kommer att leda till stora effekter

Tecken finns på ökad inflation. Då blir det allt viktigare att fokusera på en effektiv förvaltning samtidigt som expansionsstrategier kommer bli svårare att genomföra.

Investerarna efterfrågar stabila kassaflöden över tid och centralbankernas svar på coronakrisen har varit massiv med stor tillförsel av likviditet. Tydligt är att investerarna blivit något avvaktande mot kontorsfastigheter och att transaktionsvolymen i segmentet nästan har halverats under 2020 jämfört med året innan. Mycket av det kapital som sökt sig in på fastighetsmarknaden har flödat in till hyresbostäder, samhällsfastigheter och logistik/industrifastigheter. Detta är traditionellt sett relativt små segment på transaktionsmarknaden och effekten av den kraftigt ökade investerarefterfrågan har varit ett tydligt uppsving i transaktionsvolymerna och ett kraftigt tryck nedåt på direktavkastningskraven (och uppåt på fastighetspriserna).

Den ekonomiska tillväxten i Sverige har varit stark under det senatse årtiondet, samtidigt som det har varit en global trend med fallande inflationstryck samt sjunkande räntor. Detta har gjort fastighetsavkastning allt attraktivare i relation till alternativa tillgångar som aktier och obligationer.

[ Annons ]

Koncensus hos fastighetsinvesterarna under senare år har varit att världsekonomin befinner sig i ett Japanscenario med låg ekonomisk tillväxt, låg inflation och låga räntor som kommer att vara under många år eller till och med årtionden. Detta är ett mycket gynnsamt scenario för fastigheter generellt.

Den senaste utvecklingen har dock medfört att denna koncensusvy nu gradvis börjar förändras. Det senaste årets stora centralbanksstimulanser kombinerat med en extremt expansiv finanspolitisk stimulans framförallt i USA men även i Europa är inflatorisk. Samtidigt har många företag minskat sin produktionskapacitet som svar på lågkonjunkturen.

Ett lägre generellt utbud kan leda till en inflationsimpuls när efterfrågan återhämtar sig från våren 2021. Tecken finns även på att vi fortsatt får en utveckling med mindre globalisering som kan resultera i högre produktionskostnader och därmed högre konsumentpriser globalt. Sammantaget gör detta att allt fler investerare nu ser ett scenario med högre inflation framöver samtidigt som väldigt lite talar för att den reala tillväxtpotentialen har förbättrats, alltså ett stagflationsscenario (med fortsatt relativt låg BNP tillväxt men högre inflation, och på sikt även högre långräntor).

Sker detta blir effekterna på fastighetsmarknaden påtagliga. Det blir då allt viktigare för fastighetsbolagen att fokusera på en effektiv förvaltning samtidigt som expansionsstrategier kommer bli svårare att genomföra om de nominella räntorna gradvis ökar. Samtidigt talar mycket för att fastighetssegment där hyresmarknaderna har en stark koppling till inflationen som hyresbostäder, samhällsfastigheter och även lager/industrifastigheter i bra lägen i storstäderna kan gynnas i detta scenario, då man här över tid får kompensation för en högre inflation.

Hyresmarknaderna för kontors- och handelsfastigheter i storstäderna har en betydligt starkare koppling till real BNP och skulle därmed missgynnas i detta scenario.

FORTSATT FALLANDE DIREKTAVKASTNINGSKRAV

De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden har nu sjunkit markant och det är ett fortsatt tryck nedåt speciellt inom segmenten hyresbostäder, samhällsfastigheter och industri/logistik.

FLER TRANSAKTIONER I DECEMBER

Totalt uppgick genomförda transaktioner till ca 45,1 miljarder kronor under december jämfört med 23,9 och 20,9 miljarder kronor under samma månader 2018 och 2019. Aktiviteten var betydligt lugnare i januari, då endast affärer för ca 2,7 miljarder kronor genomfördes (jämfört med 7,3 miljarder januari 2020).

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]