[ Annons ]

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 19 oktober, 2021

Stagflation gör fastigheter än mer intressanta

Centralbankerna kan få svårt att strama åt inflationen vilket kan leda till en ny recession. Med risk för stagflation kommer fler investerare att blicka mot reala tillgångar.

Aktiviteten på den svenska transaktionsmarknaden är fortsatt hög. De noterade fastighetsbolagen har ökat sina nettoförvärv på svenska marknaden till cirka 27 miljarder kronor i årstakt, vilket är en slående uppgång med tanke på att det låg runt nollstrecket under hela 2020 fram till mars 2021.

De noterade fastighetsbolagen har också haft en enormt stark utveckling under sommaren och den genomsnittliga aktiekursutvecklingen för 39 av de största noterade fastighetsbolagen har ökat med 43 procent sedan början av april (jämfört med ca 7 procent för OMX Stockholm 30). Kursrusningen toppade i mitten av augusti då många investerare började bli oroliga kring när och hur de stora centralbankerna kommer att strama åt sina stimulanser.

[ Annons ]

En viktig orsak till den starka utvecklingen är att den långa realräntan har fallit tillbaka under sommaren (efter en ganska kraftig uppgång under våren). Den långa realräntan ligger nu nära de historiska bottennivåerna från augusti 2020. Det är dock stora skillnader mellan bolagen beroende på vilka segment de fokuserar på. Den genomsnittliga kursutvecklingen för företag med fokus på industri-/logistikfastigheter har stigit med ca 58 procent sedan början av april.

Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen ökade till 182,2 miljarder kronor i augusti, från 181,8 miljarder kronor i juli. Antalet affärer som översteg 80 miljoner SEK hamnade på 27 affärer i augusti, vilket ligger under de 33 affärer som ägde rum under samma månad 2020.

Företag med bostäder/offentliga fastigheter ligger inte långt efter, och ökar med 53 procent. Den drygt 50-procentiga aktiekursutvecklingen motsvarar en uppvärdering av de underliggande fastigheterna med ca 25–30 procent på bara fem månader. En otroligt snabb utveckling som nu visar sig på transaktionsmarknaden. Min bedömning är att det kommer fortsätta vara ett betydande tryck nedåt på direktavkastningskraven inom dessa segment under hösten.

Bolag med kontors-/handelsfastigheter har utvecklats svagare och är upp 23 procent i genomsnitt. Investerarna är dock fortsatt ganska skeptiska till dess fastighetssegment och kurserna har stärkts av ett antal stora strukturaffärer mellan börsbolag som annonserats under våren och sommaren.

De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden har sjunkit markant. Trots det är det ett fortsatt tryck nedåt inom framför allt segmenten hyres-bostäder, samhällsfastigheter och industri/logistik.

Inflationen har överraskat de finansiella marknaderna på uppsidan under de senaste månaderna. KPI inflationen i USA landade på 5,4 procent i juli (ett 13-årshögsta) och i Eurozonen ökade den till 3 procent (det högsta värdet på nästan ett årtionde). I Sverige har inflationen fallit tillbaka till 1,4 procent i juli, men producentpriserna ökar nu tvåsiffrigt och industrin har stora problem med brist på insatsvaror.

Pandemin skapar fortsatt oro och allt fler investerare ser ett scenario framöver där finans- och penningpolitiken fortsätter vara tydligt stimulerade samtidigt som flaskhalsar på utbudssidan leder till att de höga inflationstalen biter sig fast. Detta kan mycket väl leda till en situation där centralbankerna inte kan strama åt och bekämpa inflationen utan att tippa över den globala ekonomin i en ny recession. Detta skulle leda till ett stagflationsscenario likt det vi såg under den andra halvan av 1960-talet samt 1970-talet. Förutsatt att realräntan fortsätter att vara låg/negativ är detta ett relativt bra scenario för fastigheter eftersom investerare i detta fall kommer att röra sig ytterligare mot reala tillgångar som fastigheter.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]