Publicerat 6 april, 2011

Stabil marknad i Uppsala trots dåliga tider

Uppsala påverkades marginellt av lågkonjunkturen. Kontorshyrorna har varit stabila även om vakansgraden ökat något. Bostadsbristen är stor och nyproduktionen inte tillräcklig.

Näringsliv

[ Annons ]

Uppsala är landets fjärde största stad och har haft en mycket stark befolkningsutveckling under den senaste tioårsperioden. Stadens näringsliv är i relativt liten utsträckning beroende av tillverkningsindustrin och klarade sig därför väl under nedgången i ekonomin under år 2009. En mycket hög andel anställda finns inom den offentliga sektorn, särskilt inom undervisnings- och vårdsektorerna. Arbetslöshetssiffrorna har under hela lågkonjukturen varit avsevärt lägre än för riket som helhet, vilket också beror på en relativt stor utpendling till Stockholmsregionen.

Dragarbrunnsgatan 34-36, 9 141 kvm lokalyta och 1 305 kvm bostäder. Köpt för 190 miljoner kronor av Aspholmen från GE Real Estate ihop med ytterligare en fastighet.

Lokaler

Kontorshyresmarknaden i Uppsala har under hela 2000-talet präglats av stabila hyresnivåer med mycket små förändringar. Lokalhyresmarknaden har klarat sig väl, även om vakanserna steg något under åren 2008–2009 i framför allt ytterområdena. Generellt har vakansgraden för kontor dock hållit sig väl under tio procent, med nivåer i centrala Uppsala på mellan fem och sex procent. I ytterområdena är vakansgrader på över tio procent inte ovanliga.
Efter en mindre nedgång av kontorshyrorna har nu hyresnivåerna åter börjat stiga något, främst för moderna och flexibla kontorslokaler. Vakansgraden i centrala Uppsala är på väg ned under fem procent, och topphyrorna ligger nu på strax över 2 000 kr/kvm. Högsta hyrorna utanför de centrala delarna uppnås i nya kontorslokaler i Uppsala Science Park, med hyresnivåer på upp mot
2 000 kr/kvm. Mer normala hyresnivåer för kontor i områden som Kvarngärdet, Kungsängen och Boländerna är 1 100-1 300 kr/kvm för lokaler av god standard.
En begränsad planerad nyproduktion av kontor talar för en även i framtiden stabil utveckling på kontorshyresmarknaden. Samtidigt finns möjligheter till nyproduktion av kontor i bland annat Uppsala Science Park och i området Fyrislund, vilket talar för att hyresnivåerna inte kommer att stiga på något dramatiskt sätt.

S:t Persgallerian i centrala Uppsala. Köptes av Dilligentia från Boultbee augusti 2010. Ingick i ett paket med prislappen 1,4 miljarder.

Bostäder

Dominerande ägare av bostadshyreshus är det kommunala Uppsalahem med nästan 800 000 kvm bostäder, och det av Fjärde AP-fonden ägda bolaget Dombron som även har 4 350 studentbostäder i sitt bestånd. Större privata ägare av bostäder är Heimstaden, ACTA och Stena Fastig­heter, alla med cirka 70?000 kvm bostäder vardera.
Det har varit bostadsbrist i Uppsala under de senaste åren. Nyproduktionen under åren 2008-2010 var låg, med totalt  2 900 färdigställda lägenheter samtidigt som antalet hushåll steg med drygt 5 000. Vakansgraden i det kommunägda bostadsbeståndet har varit mycket lågt sedan slutet av 1990-talet, med nivåer runt 0,1 procent.
Värdeutvecklingen på bostadshyreshus har varit stabilt uppåtgående under många år, med endast en mindre nedgång under år 2008.

Vaksalagatan 30 med 10 900 kvm bostäder och Galleria Kvarnen. Köpt i juli 2010 av ALM Equity, säljare Uppsala Kommuns Fastighets AB. Pris 248 miljoner kronor.

Investerarmarknaden

Omsättningen på transaktionsmarknaden var under år 2009 mycket låg, med flera försäljningar som lades på is. Under 2010 har flera större affärer genomförts, där den mest utmärkande var Vasakronans försäljning av bostadbolaget Dombron till Fjärde AP-fonden efter en öppen försäljningsprocess där flera aktörer visade ett starkt intresse. Nu pågår diskussioner mellan Dombron och Uppsalahem om en bytesaffär som skulle tillföra Dombron ytterligare drygt en miljard i fastighetsvärde, netto.
Totalt var transaktionsvolymen i Uppsala under 2010 drygt 6 miljarder, vilket historiskt sett är en relativt hög siffra. Mycket få rena fastighetstransaktioner av enstaka fastigheter kunde dock noteras, då omsättningen till allra största delen bestod av paketförsäljningar av bestånd, helt eller delvis belägna i Uppsala. Förutom Dombronaffären genomfördes flera transaktioner med volymer på 100-500 miljoner. Intresset var störst för bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter med projektutvecklingsmöjligheter för bostäder.  Det är svenska institutionella investerare som dominerat transaktionsmarknaden på köpsidan under det senaste året.

Slutsatser

Arbetslösheten har hållits på en relativt låg nivå. Kontorshyresmarknaden har därmed varit relativt stabil även under lågkonjunkturen, med något stigande vakanser och marginellt sjunkande hyresnivåer. Under det senaste året har kontorshyresmarknaden återhämtat sig, men några dramatiska hyresökningar är inte att vänta. På bostadsmarknaden har ett under flera år växande underutbud lett till att utveckling av bostadsprojekt blivit intressant.

Klicka på bilden för större format

 

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]