Foto: Jojje Olsson
Publicerat 9 mars, 2020

Spökhusen i ett avfolkat japan

I takt med Japans befolkningsminskning står allt fler fastigheter tomma runtom i landet. Trenden har även börjat sprida sig till städer och lägenheter.

Fastigheter är kära och åtråvärda ägodelar i en majoritet av världens länder. Så dock inte i stora delar av Japan. Enligt myndighetsstatistik stod 8,46 miljoner fastigheter tomma 2018. Det är 14 procent av landets totala bestånd.

[ Annons ]

[ Annons ]

Det handlar här inte om investeringar utan om så kallade ”akiya”, ett uttryck som rakt översatt betyder ”tomt hem” men ofta även kallas för spökhus. I regel rör det sig om fastigheter som potentiella arvingar eller ägare övergett för att undvika skatt. Fenomenet började och är fortfarande vanligast på den japanska landsbygden, där det finns färre jobbmöjligheter och sämre välfärd än i städerna.

Men Zoe Ward, ordförande för Japan Property Central i Tokyo, berättar att trenden nu märks även i landets tätorter:

– En äldre ägare av en lägenhet kanske går bort utan att ägarskapet skrivs över på dennes barn. Sedan slutar betalningarna av olika avgifter, vilket drabbar det generella underhållet av hela byggnaden, särskilt om fler enheter i samma byggnad saknar ägare.

I Japan måste nya fastighetsägare – inklusive arvingar – på egen hand rapportera och registrera det nya ägarskapet hos myndigheterna. Systemet leder till att många struntar i detta. Personer som inte tänkt använda byggnaden vill ofta hellre undvika skatt.

Den japanska fastighetsskatten är baserad på taxeringsvärdet för byggnaden och marken. Om man jämför med ett hus, så har en lägenhet en mindre del av mark under sig, och därför i regel också lägre skatter.

Icke desto mindre ökar alltså akiya nu även i form av lägenheter, då unga japaner flockas till ett fåtal av landets storstäder. Samtidigt som miljontals hus stor tomma, byggs ständigt nya lägenheter centralt i landets städer. Med 38 miljoner invånare i stor-Tokyo är den japanska huvudstaden världens ohotat största. Här sker de största allmänna investeringarna i Japan, vilket i sin tur drar till sig privata satsningar och därmed unga jobbsökare.

Foto: Jojje Olsson

Vid sidan av urbaniseringen finns även enorma demografiska utmaningar. Japans befolkning har minskat varje år sedan en topp på drygt 128 miljoner år 2008. Under fjolåret minskade antalet invånare med en halv miljon, och redan år 2060 kommer siffran med nuvarande födelsetal vara så låg som 70 miljoner. Samtidigt har befolkningen i Tokyo vuxit varje år under 2000-talet.

Befolkningen i miljonstäder som Osaka, Nagoya, Yokohama och Fukuoka har också vuxit sedan år 2000. Som en konsekvens dör andra samhällen ut, inklusive förorterna till dessa städer. 2014 uppskattade myndigheterna att över hälften av Japans drygt 1 700 kommuner riskerar ”försvinna” till år 2040.

Utvecklingen blir tydlig under en bilresa i Hokkaido, den största av Japans 47 prefekturer. Denna nordliga ö är lika stor som Österrike, men har bara drygt fem miljoner invånare. Två miljoner bor i huvudstaden Sapporo. Redan i Sapporos utkanter står igenbommade hus och förfaller. En timmes bilresa bort ligger spökstaden Yubari, en antites till neonljus och kostymklädda kontorsarbetare. Stadens befolkning har minskat från 120 000 till
8 000 på bara en generation.

Drygt 1 700 kommuner riskerar ”försvinna” till år 2040.

Lokala politiker gör givetvis sitt bästa för att motverka trenden. Så kallade ”akiya-banker”, sökbara databaser med övergivna fastigheter och outnyttjat land, har upprättats av såväl kommuner som prefekturer. Dessa fastigheter är givetvis mycket billiga. På flera platser i Japan ger lokala myndigheter bort bostäder helt gratis, och erbjuder på toppen av det en rad olika subventioner. Men ändå är de övergivna husen inte särskilt populära, konstaterar Zoe Ward:

– Det finns en klar finansiell risk med att köpa något som redan sannolikt inte har något värde för att sälja på nytt, och som samtidigt gör dig ansvarig för skatter och underhållskostnader så länge du äger fastigheten, säger Ward.

För även om själva fastigheten kan fås gratis, så tillkommer det förutom skatter och mäklaravgifter även kostnader för renovering eller ofta byggnationen av ett helt nytt hus. Hidetaka Toneyama, som jobbar med fastigheter för Fujitsu research Institute, är en av många som framhåller att många bostäder som uppfördes under byggboomen efter andra världskriget bara var konstruerade för att hålla ett par årtionden.

Foto: Jojje Olsson

Många av husen, som redan tidigare var av dålig kvalitet, har efter några års tomhet förvandlats till fallfärdiga ruckel.

Det riktiga problemet är brist på framtidstro. Prioriteringen av städerna är extra problematisk i Japan, där unga invånare helst ser en framtid som statstjänstemän eller anställda i stora, prestigefyllda företag. Den onda cirkeln är redan i spinn i samhällen som Yubari. Staden förklarade sig bankrupt 2007. Förutom svårighet att hålla igång skolor och sjukhus, stängde 2019 stadens tågstation efter 127 år i tjänst.

Även centralregeringen är medveten om de negativa konsekvenser som befolkningsminskning och utdöende landsbygd för med sig. 2014 tillsattes därför ett särskilt nationellt råd för att motverka avfolkning och vitalisera lokala ekonomier. En av målsättningarna är att stabilisera folkmängden kring 100 miljoner till år 2060. Detta ska bland annat ske genom att skapa jobb och uppmuntra folk att flytta till så kallade ”regionala områden”.

2015 antogs också en lag som gör det möjligt för lokala myndigheter att straffa individer som lämnar akiya att förfalla. Detta för att ägare till akiya antingen ska riva eller renovera fastigheterna, som förutom rena säkerhetsrisker också utgör en ful nagel i ögat på det annars så välordnade japanska landskapet.

Vidare meddelade ministeriet för land, infrastruktur, transport och turism att allmänna tillgångar i form av fastigheter och mark till salu eller uthyrning ska synkroniseras med akiya-banker vid två av landets största mäklarföretag. Man jobbar också på en central databas med standardiserad sökning för landets lokala akiya-banker.

Men utmaningarna är enorma. Enligt en nyligen utförd studie ledd av en tidigare guvernör i prefekturen Iwate, finns nu 4,1 miljoner hektar japansk mark som ingen gör anspråk på. Siffran förväntas öka till 7,2 miljoner år 2040, på grund av att man vill undvika skatter.

Foto: Jojje Olsson

Vad gäller förfallna akiya så är det svårt att veta vem som ska bötfällas. I fall med flera potentiella arvingar är det vanligt att ingen gör anspråk på fastigheten. Då individer träter om vem fastigheten inte tillhör, är det omöjligt för lokala myndigheter att identifiera den riktiga ägaren.

Samtidigt är byggsektorn en viktig ekonomisk motor med stora egenintressen. Därför påbörjades 2016 byggnationen av 967 200 fastigheter, vilket var en ökning med 6,4 procent från året innan. Byggandet sker främst i städerna, samtidigt som miljontals hus finns att få gratis på en allt mindre relevant landsbygd.

Att köpa begagnade hem bär dessutom med sig viss stigma i Japan. Det kan uppfattas som att man inte har råd med något nytt – man riskerar att förlora ansiktet. Enligt japanska myndigheter utgör andrahandsmarknaden mindre än 15 procent av den japanska bostadsmarknaden, jämfört med exempelvis 83 procent i USA och 88 procent i Storbritannien.

Men den största utmaningen är demografisk. Få tror att befolkningen kommer stabiliseras kring 100 miljoner, då den inte bara krymper utan också åldras fort. I dag är drygt 20 procent av alla japaner över 65 år gamla. År 2060 beräknas andelen vara över 40 procent.

Med denna generation kommer en stor del av det nuvarande Japan att försvinna. Antalet akiya kommer enligt Fujitsu Research Institute att öka till omkring 20 miljoner år 2033, vilket skulle innebära att närmare en tredjedel av landets fastigheter då är obebodda.

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]