Många bolag behöver snabbt cash och marknadsaktiviteten kommer att ta fart under hösten när säljarna börjar anpassa sig till köparnas avkastningskrav.
Likviditeten på transaktionsmarknaden har minskat markant under våren. De privata investerarna är fortfarande köparna, samtidigt som de noterade fastighetsbolagen är massiva nettosäljare. De noterade bolagen förväntas ytterligare öka sin säljaktivitet efter sommaren.
Vi ser tecken på fler och större affärer på transaktionsmarknaden, kanske är detta de första signalerna på ett trendskifte mot högre marknadsaktivitet när köpare och säljare börjar närma sig varandra.
[ Annons ]
Fastighetsaktierna har tappat kraftigt under den senaste veckan (jag skriver detta den 10 maj) och har fallit tillbaka nästan hela vägen till den senaste botten från i oktober. Den vägda genomsnittliga börsrabatten i relation till substansvärdena för 28 av de största fastighetsbolagen som hittills redovisat sina Q1-siffror ligger för närvarande på cirka 43 procent.
Baserat på dagens börsvärden anser investerarna att fastighetsbolagens bokförda värden behöver revideras ned med cirka 20 procent i genomsnitt från Q1-värdena. Vår bild är att börsen är lite väl pessimistisk avseende värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden framöver.
Det kommer bli markanta värdejusteringar nedåt under kommande år, men den kommer slå igenom gradvis eftersom indexerade hyror till viss del motverkar stigande direktavkastningskrav. De 28 bolagen har reviderat ned sina fastighetsvärden med cirka 2,1 procent i genomsnitt under 12-månadersperioden fram till Q1 2023 och enligt Catellas huvudscenario kommer bolagen revidera ner värdena med ytterligare drygt 5 procent i genomsnitt under de kommande fyra kvartalen.
Ökande finansieringskostnader och obligationsförfall börjar nu märkas på allvar i transaktionsmarknaden. Den (ovägda) genomsnitträntan för de 28 företag som hittills rapporterat har ökat från 2,0 procent (Q4 2021) till 3,75 procent nu.
Den genomsnittliga räntan förväntas fortsätta att öka till 4,5 procent under första kvartalet 2024 i takt med att högre marknadsräntor och kreditmarginaler rullar igenom i genomsnittssiffran. Samtidigt levererar fastigheterna ett faktiskt driftnetto på 3,9 procent i genomsnitt.
Gapet mellan direktavkastningen på fastigheterna och de genomsnittliga räntekostnaderna krymper nu ihop snabbt. Enligt vårt huvudscenario förväntas 26 av de totala 34 börsbolag som vi följer ha ett negativt avkastningsgap under andra kvartalet 2024.
Om vakanserna ökar med 5 procentenheter för respektive företag kommer 10 av 34 företag inte kunna täcka sina räntekostnader med sitt kassaflöde under Q2 2024.Dessutom förfaller cirka 85 miljarder kronor av obligationer i alla valutor under 2023–2024. Många företag behöver cash, och de behöver det nu. För att få tag på det behöver de antingen sälja fastigheter och/eller ta in nytt kapital (främst eget kapital).
Det är inte osannolikt att de senaste veckornas trend med fler och större transaktioner kommer att växa sig starkare och att marknadsaktiviteten tar fart under hösten när säljarna börjar anpassa sig till köparnas avkastningskrav. De börsnoterade bolagen kommer att fortsätta sälja medan privata investerare och fonder i huvudsak kommer att vara på köpsidan.
Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
