Stora projekt som ett stambyte, fasadrenovering eller liknande kräver både kompetens och tid. Därför är sannolikt det viktigaste rådet – ta hjälp! Men det kan ändå vara bra att ha koll på de olika delarna i processen. Här tipsar Andreas Jelleryd, projektledare hos Fastighetsägarna Service, om de värsta fallgroparna och hur du undviker att falla i dem.
En ny roll
– Som styrelsemedlem är det viktigt att förstå att man inte är en konsument, utan en näringsidkare. Nu är man byggherre med hela det ansvar som den rollen medför. Det innebär att man inte har en konsumentlagstiftning som skyddar, utan det som sägs i avtalet gäller vanligen fullt ut.
Hantera tillval
– Vissa föreningar tänker att de bara ska bekosta ett färdigt tätskikt och sedan lämna resten till medlemmarna att lösa. Det avråder jag starkt ifrån. Dels leder det till att man kommer att ha en massa olika entreprenörer som springer i huset. Dels kan inte entreprenören som utför själva stambytet lämna några garantier för tätskiktet. Bestäm istället en standard på material som ingår. Allt utöver det får medlemmen själv bekosta och hantera med entreprenören.
Ta hjälp!
– Det kan tyckas som en onödig kostnad att anlita en extern projektledare. Men jag brukar säga att man oftast har igen det på den besparing man gör genom att det är en konsult som ställer frågorna till entreprenören.
Ha koll på betalnings- och tidplan
– Det finns entreprenörer som säger att de vill ha 50 procent innan de sätter igång – sen kan det dra ut väldigt på tiden.
Andreas Jelleryd godkänner aldrig att entreprenören skickar en faktura innan det utförda arbetet har godkänts på ett byggmöte.
Lägg krut på förfrågningsunderlaget
I förfrågningsunderlaget bör man försöka få med allting som ska göras. Utifrån ett bristfälligt förfrågningsunderlag kommer det inte heller vara möjligt att jämföra olika anbud med varandra.
– Jag möter föreningar som bara sagt att man behöver stambyta och bett om ett pris. Oftast tar man den billigaste. Men de som ligger så lågt i pris har i regel inte egentligen med någonting i sin offert. I slutändan landar slutpriset inte sällan över den entreprenör som låg högst i anbudet, säger Andreas Jelleryd.
Kommunicera mera
– Allt handlar inte om pengar. Ni ska stå ut under tiden också. Se till att hitta en entreprenör som kan sköta kontakten med de boende. Ta referenser!
Besiktningen är viktig
Nöj er inte med att entreprenören tar dit sin egen besiktningsman. Denna är oftast jävig till entreprenörens fördel.
Förkortningar på A som underlättar
AB, ABT, ABK, AF och AMA är viktiga eftersom de underlättar och förtydligar.
ABT står för allmänna bestämmelser för totalentreprenader, här regleras exempelvis vad som sker om entreprenören inte håller tidplan.
Att i detalj beskriva exakt hur varje liten del i projektet ska utföras vore omständligt. Därför hänvisar man till AMA som är en samling beskrivningar av tekniska lösningar för ett stort antal olika konstruktioner.
Se upp för reservationer
Hur väl förfrågningsunderlaget än är författat – entreprenörens anbud rangordnas alltid över förfrågningsunderlaget. Var därför uppmärksam på om entreprenören har skrivit in sådant som att ställningar krävs för att kunna utföra arbetet kan tillkomma på priset.
Undvik ÄTA
Ytterligare en förkortning som kan kosta stora pengar. ÄTA (Ändrings och tilläggsarbeten) är allt det som inte stod med i förfrågnings- och anbudsunderlaget, men som ändå måste göras.
– Då kan det bli betydligt dyrare än vad det egentligen borde kosta, säger Andreas Jelleryd.
Men det är en avvägningsfråga. Tar man med precis allt som kan tänkas inträffa kan det offererade priset bli onödigt dyrt. Det kan handla om skador som kan uppstå under projektet.
– Ofta vill beställaren att alla eventuella reparationer ska ingå i det offererade priset. Det brukar jag avråda, för då måste entreprenören i sitt fasta pris ta höjd för betydligt fler skador än vad som troligen kommer att inträffa för att inte riskera att gå back.
