En aktuell dom i hovrätten kan få stor betydelse för hur avtal ska formuleras när kostnader ska fördelas mellan fastighetsägare och hyresgäster i köpcentrum och i gallerior. ”Man ska inte kunna vältra över alla kostnader på hyresgästen”, menar advokaten Tomas Marcusson.
Ärendet som prövades i Svea hovrätt gällde en tvist mellan Unibail-Rodamco som äger och förvaltar Arninge Centrum och butiken Cykelringen. När hyresavtalet sades upp för omförhandling årsskiftet 2013/2014 presenterade Unibail-Rodamco ett kontrakt som hyresgästen ansåg inte vara skäligt.
[ Annons ]
– Vid sidan av huvudkontraktet fanns en bilaga där det framgick att i princip alla kostnader förknippade till centrumlokalerna i efterskott kunde övervältras till hyresgästerna. Och det utan ett tak för hur stora kostnaderna kunde bli vilket innebär att den kan bli hur hög som helst, säger Tomas Marcusson, advokat och partner på advokatfirman Nordia som företrädde hyresgästen i såväl tingsrätten som hovrätten.
”Man måste titta på varje enskilt fall för att bedöma om villkor som begärs av en hyresvärd för förlängning av ett hyreskontrakt är skäliga eller inte”
Tomas Marcusson, advokat.
Bilagan Allmänna villkor finns nästan alltid med i hyreskontrakt för lokaler i köpcentrum, men såväl tings- som hovrätten betonar att ytorna måste vara preciserade och att hyresgästen måste få en bra bild av omfattningen och vilka kostnader det kan innebära. I avtalet från Unibail-Rodamco menar rätten att villkoren var för allmänt hållna och att de i vissa stycken saknade begränsningar. Fastighetsägaren förlorade målen i både tings- och hovrätt och är skadeståndsskyldig mot hyresgästen och ska stå för hyresgästen rättegångskostnader. Högsta domstolen har meddelat att man inte kommer pröva domen.
Hur påverkar då denna dom sittande hyresgäster?
– När man har ett pågående hyresavtal är situationen annorlunda. Det hyresgästen då kan göra är att begära att hyra ska betalas med ett skäligt belopp. Om andra hyresgäster är i samma sits som hyresgästen i Arninge vet jag inte. Man måste titta på varje enskilt fall för att bedöma om villkor som begärs av en hyresvärd för förlängning av ett hyreskontrakt är skäliga eller inte, säger Tomas Marcusson.
Han anser att många handlare godtar ”tuffa” avtal för att de så gärna vill komma in i attraktiva gallerior.
– Det kan vara så att hyresgäster ibland väljer att acceptera villkor som egentligen inte överensstämmer med hyreslagen för att hyresgästen har ett stort behov att få en viss lokal, och fastighetsägarna skapar en praxis i sin egna värld där svaret till undrande hyresgäster är: ”vi har den klausulen i alla kontrakt”.
”Det är ju inte så att vi kan fakturera vad vi vill – i så fall skulle vi till sist inte ha några hyresgäster kvar”.
Lars-Åke Tollemark, vd Unibail-Rodamco
Lars Åke Tollemark, VD på Unibail-Rodamco i Norden, är inte tillfreds med domen och han hade gärna sett att den prövats i Högsta domstolen eftersom den har stor betydelse för hur branschen ska förhålla sig till fördelningen av kostnader mellan fastighetsägare och hyresgäst.
– Vi får kritik för att kostnaderna framåt inte är tydligt definierade, men hur lätt är det att veta exakt vad som kommer att krävas om åtta, tio år? Vi måste få avkastning på de investeringar som görs. Egentligen, menar Tollemark, är det ointressant att sätta tak för driftskostnader eftersom det är marknaden som bestämmer kostnaden. Ökar driftskostnader minskar hyran och vice versa. Det är ju inte så att vi kan fakturera vad vi vill – i så fall skulle vi till sist inte ha några hyresgäster kvar.
Nu kommer Unibail-Rodamco att se över sina tilläggsavtal så att de i framtiden uppfyller de krav som hovrätten ställer.
– Vår uppfattning är att domstolar i hela Europa allt mer dömer till förmån för hyresgäster, menar han.
Marie Öhrström. chefsjurist på Fastighetsägarna Sverige säger i en kommentar:
– Domen innebär att det blir än viktigare att vara tydlig med vilka kostnader som kan läggas på hyran. Detta vållar inte sällan bekymmer för fastighetsägaren. För att ge stöd har vi sedan 2012 en klausul om gemensamma kostnader i Fastighetsägarna dokument. Klausulen är framförhandlad tillsammans med Svensk Handel och Visita för att få med lokalhyresgästernas perspektiv. Klausulen tar sikte på de situationer som rättsfallet berör och vi rekommenderar att parterna använder den klausulen i sina hyreskontrakt.
