[ Annons ]

Foto: Shutterstock
Publicerat 12 maj, 2023

SBB:s försäljningar pressar priset för samhällsfastigheter

Avkastningskraven har redan ökat för samhällsfastigheter och när SBB nu ska sälja av en del av sitt bestånd räknar analytiker med prispress på marknaden.

För att komma ur de akuta finansieringsproblemen kommer SBB att minska på kostymen efter många år av tillväxt – och det som SBB:s ordförande Lennart Schuss pekar ut som säljobjekten är samhällfastigheterna – bolagets största ben. Exakt vilka fastigheter det rör sig om kommer marknaden snart att bli varse.  Det pågår samtal just nu på många håll i branschen.

– Vi är inte kontaktade av SBB men har en del samtal med eventuella köpare på marknaden som är intresserade utan att jag kan säga vad, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics på JLL.

[ Annons ]

Vi är inte kontaktade av SBB men har en del samtal med eventuella köpare på marknaden som är intresserade.

Samhällsfastigheter har varit ett av de hetaste objekten under de senaste fyra, fem åren med sina långa hyresavtal och säkra hyresgäster i den offentliga sektorn. En marknad som också till stor del drevs upp av SBB: stora aptit på nya objekt. Nu kommer de från att vara nettoköpare bli nettosäljare och frågan många ställer sig är hur det kommer att påverka marknaden.

– Samhällsfastigheter är fortfarande intressanta som köpobjekt, stabila kassaflöden lockar och min bedömning är att köpare finns i alla fall i de bästa segmenten som skola, vård och rättsväsende. Men nu måste det vara bra objekt som inte kräver större ombyggnad och i större städer med tillväxt, säger Thomas Persson.

Samhällsfastigheter är fortfarande intressanta som köpobjekt.

Jan Tärnell, Affärsområdeschef för Värdering & Analys på Svefa håller inte för osannolikt att det kan bli ytterligare en prispress på marknaden när det kommer ut nya objekt.

– Hittills har det varit få affärer i Q1 och för samhällsfastigheter och bostäder är trenden tydlig att avkastningskrav (yielderna) ökar, säger Jan Tärnell.

Ett ökat utbud menar han kan ytterligare sätta press på avkastningskraven. Vilka är då eventuellt köpare?

– Det är finansieringskris och den som har tillgång till kapital är vinnarna. Vi ser att institutionerna vill flytta fram sina positioner och andra aktörer med starka balansräkningar finns om priset är det rätta, säger Jan Tärnell.

Per Bertilsson, regionchef för kommersiella byggnader på Danske Bank anser i grunden att turbulensen inte förändrat bankens syn på samhällsfastigheter.

– Vi ser fortsatt samhällsfastigheter som intressanta med lägre affärsrisk än för kontor. Det som sker nu är inte strukturella problem för sektorn utan har andra finansiella orsaker. Hittills har det inte skett så många affärer men vår bild är att köpare och säljare så småningom kommer att hitta varandra på en ny prisnivå.

Det som sker nu är inte strukturella problem för sektorn utan har andra finansiella orsaker.

Kommunerna och regionerna som sålt fastigheterna kan även de vara med och bjuda även om det är tämligen osannolikt att man idag köper tillbaka objekten. Högre kostnader för välfärden pressar de flesta av landets kommuner och antagligen är incitamenten inte så stora att öka sin skuldbörda. Men det finns finansiering att tillgå och det till lägre räntor än vad fastighetsbolagen kan tillgå påpekar Erik Törnblom, tillförordnad forskningschef vid Kommuninvest. Kommuninvest har AAA-rating för sin upplåning, att jämföra med BB+ som är Standard & Poor’s betyg för SBB.

– Gör man samma gedigna analys som vid försäljning med olika faktorer som långsiktigt kan påverka ägandet tycker vi att det finns skäl att fundera på återköp, säger Erik Törnblom.

Han anser att de hyresavtal som kommunerna ingår bör klassificeras som finansiell leasing och därmed likställas med en skuld på balansräkningen.

– Att hyra fastigheter har ofta framförts som ett sätt att minska skuldbördan och avlasta balansräkningen, men utifrån resonemanget ovan är det inte alltid det är så, säger Erik Törnblom.

Att hyra fastigheter har ofta framförts som ett sätt att minska skuldbördan och avlasta balansräkningen.

För det offentliga, i detta falla främst kommuner och regioner, är detviktigt att hyresvärdarna är långsiktigt, både i sitt innehav och i sin finansiering. Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges kommuner och regioner, SKR, varnar i DN för att oseriösa ägare kan komma in.

– Ägare som bara har avkastning för ögonen och som inte tar ett lika stort ansvar, som kan dra ner på renoveringar, ändra villkoren i hyreskontrakten, höja hyrorna. Det kan bli snopet för en del kommuner som tänkt att de sålt sina fastigheter till trygga SBB och sen hamnar i en helt annan sits, säger hon.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]