Tio år har gått sedan Reinhold Lennebo blev vd för Fastighetsägarna Sverige. Tio år av stora förändringar. ”Det är roligt att se att många av våra förslag fått fäste på den politiska agendan”, säger Reinhold Lennebo i Fastighetstidningens utfrågning, som även finns att lyssna på i det senaste avsnittet av Fastighetstidningens podd, Kvarteret.
Fastighetsägarna, eller Sveriges Fastighetsägarförbund som organisationen hette fram till 2002, har snart 110 år på nacken. Tio år är i det perspektivet en rätt kort tid. Men under åren då Reinhold Lennebo varit vd på riksförbundet har det hunnit hända mycket som påverkat eller hotat att påverka branschen.
Några exempel: förändrad lagstiftning som likställer allmännyttan med den privata sektorn, sänkta ränteavdrag för fastighetsbolag, en drös nya regler inom plan- och bygglagen och inte minst en mängd olika förslag och förändringar inom bostadspolitiken – dock än så länge med liten effekt på bostadsbyggandet. Till det en intern sammanslagning där Fastighetsägarna blev fyra istället för sju regioner.
Men när vi frågar Reinhold Lennebo vilken den absolut viktigaste frågan har varit, den som han prioriterar högst, är det inte någon av ovanstående som dyker upp.
– Jag skulle säga att viktigast är att fastighetsägare ser sig som en del av samhällsutvecklingen och en del av samhällsbyggandet. Gör man det så får man också större gehör för alla de saker som vi vill ska förändras. Det är viktigt för trovärdigheten.
Möjligen är det ett svar i linje med budskapet han och Fastighetsägarna vill kommunicera.
Viktigast är att fastighetsägare ser sig som en del av samhällsutvecklingen och en del av samhällsbyggandet.
Reinhold Lennebo är en slipad opinionsbildare och det var säkert också ett av de tungt vägande skälen till att han fick jobbet hösten 2009 då han närmast kom från vd-posten på LRF, även det en organisation med många gräsrötter. God kunskap om media och kommunikation hade han från år som chef på Sydostpress och Egmont förlag.
Utan att från början ha särskilt mycket kunskap om fastigheter, men desto större insikt i hur viktigt det är att intresseorganisationer inte ses som ett smalt särintresse, har han lett den förflyttning som Fastighetsägarna gjort och fortfarande gör: från bilden av en ibland girig värd som bara syns när hyran ska betalas eller när det är något fel med ventilationen, till en samhällsaktör som ser till att det finns bostäder, arbetsplatser och service för medborgarna.
Tycker han då att man lyckats? Får Fastighetsägarna gehör för sina frågor i opinionen och hos politikerna?
– Ja, det tycker jag. Under de åren som jag varit aktiv och även tidigare har vi haft en tydlig profil om vilken nytta fastighetsägare gör i samhället, och den insikten har nu även landat hos politiker. Det märks inte minst i regeringsdeklarationen där sambandet tillväxt och fastigheter påtalas.
Med januariavtalet är det också tydligt att politiken har lyssnat på Fastighetsägarnas krav på fria hyror för nyproducerade bostäder, att läget ska få större betydelse och att det måste till en oberoende skiljedomspart i förhandlingssystemet.
– Det är roligt att se att många av våra förslag fått fäste på den politiska agendan. Men samtidigt vill jag stryka under att detta fortfarande är punkter i en överenskommelse. Djävulen sitter i detaljerna och det är nu man håller på med detaljerna. Det är viktigt att de partierna som gjort överenskommelsen faktiskt levererar.
Reinhold Lennebo håller med om att Fastighetsägarna aldrig befunnit sig i ett bättre läge för att driva sina frågor som just nu. Vill man vara lite elak kan man säga att de gynnats av bostadsbristen och att många tunga instanser pekat på att en avreglering av hyrorna är vägen till ökat bostadsbyggande.
– Fast jag skulle inte utrycka mig så, värjer sig Reinhold Lennebo. Bostadsbristen är verkligheten som den ser ut, inte minst för de svaga i samhället. Om den verkligheten också underlättat för de linjer vi drivit så är det ju ett faktum.
Sedan kvarstår den delikata uppgiften att för såväl allmänheten som de egna medlemmarna att staka ut exakt vad man menar med friare hyror. Här är Fastighetsägarna alltid tydliga med att man i alla fall inte förordar rena marknadshyror.
– Det där med marknadshyror är en linje vi inte tror på och helt fel att gå eftersom det är politisk omöjligt med en helt avreglerad hyresmarknad. Inte ens på den kommersiella sidan har man en helt fri marknad, där finns besittningsskydd och regler och det tycker vi är viktigt.
Men många av era medlemmar, inte minst med fastigheter i Stockholm, vill ha marknadshyror. Är det bara ett önsketänkande från deras sida?
– Nu får jag bli lite personlig, säger Reinhold Lennebo. Jag tror inte att det svenska samhället så som vi har byggt upp det skulle klara det. Och när det gäller de allra bästa lägena är hyran redan på de nivåer som konsumenter klarar av att betala, så jag tror inte att de kommer rusa iväg om vi får en friare hyressättning.
Fastighetsägarna och inte minst du själv talar ofta om de svaga som måste in på bostadsmarknaden och om ökat socialt ansvarstagande. Men hur förenar man det med krav på friare hyror?
– Det funkar bra i nästan alla länder i Europa, de som behöver hjälp är en särskild kategori som man får behandla med stöd från stat eller kommun. Det vi gör i Sverige är att låtsas som att det inte finns en sådan kategori och så ska vi klämma in alla i samma system där vi har byggt för de med mest pengar. Klart att det inte funkar.
Reinhold Lennebos och en stor del av branschens recept för en mer social bostadspolitik handlar om ökade bostadsbidrag, bostadscheckar, ökning av antalet sociala kontrakt och andra åtgärder från det offentliga. Kritiken, oftast från vänster, är att fastighetsägarna bara vill få undan frågan från sina bord för att sedan kunna höja hyrorna och tjäna ännu mer pengar.
– Jag tror som sagt inte att vi får särskilt mycket högre hyror än idag, betonar Reinhold Lennebo. Anledningen till att vi driver frågan om en social bostadspolitik är att vi vill ta ett ansvar för de som är svagast. Det kommer förstås att kosta samhället pengar, men är vi inte beredda att betala får vi helt andra och större, dyrare utmaningar
Om fastighetsbolagen får ökade vinster tack vare en mer marknadsanpassad hyra anser han att det ska få konsekvenser även för bolagens vinster.
– Här finns olika förslag som man får titta på. Min inställning är att det måste finnas en rimlig fördelningspolitik om man ändrar förutsättningarna.
Antingen är vi en organisation för en kategori av ägare eller så är vi en organisation för hela branschen. Vi har valt det senare.
Med kontor mitt på Drottninggatan i Stockholm och stora medlemmar som AMF fastigheter och Vasakronan runt hörnet är det förstås lätt att få ett storstadsperspektiv. Reinhold Lennebo återkommer ofta i samtalet till att Fastighetsägarnas medlemsbas är de små och medelstora fastighetsägarna runt om i landet. Dilemmat är att tillgodose allas intressen vare sig medlemmen är stor eller liten, verkar i storstad eller på landsbygd, äger några lägenheter eller kontorskomplex för flera miljarder.
– Det är något vi lärt oss att leva med, antingen är vi en organisation för en kategori av ägare eller så är vi en organisation för hela branschen. Vi har valt det senare. Sedan är det självklart att stora kommersiella bolag med kontor och butiker inte har samma inställning som ”änkan Pettersson i Flen” med några lägenheter. Men vi kan erbjuda olika tjänster till dem.
Samtidigt brottas Fastighetsägarna också med en krympande skara medlemmar. När Reinhold Lennebo tillträdde för tio år sedan var medlemsantalet 21 000, nu är det 15 000. Strukturomvandlingar där större aktörer köper upp mindre bolag märks av. Fast intäkterna till Fastighetsägarna har inte minskat eftersom medlemmarna betalar efter antal fastigheter och taxeringsvärden, dessa har ju ökat under de tio åren.
Nu finns det även fastighetsägare, några rätt stora, som valt att inte vara medlemmar i Fastighetsägarna. Hur ser han på det?
– En orsak till det är ökat institutionellt ägande där man inte ser anledning till att vara medlem i en nationell organisation. Sedan har vi fastighetsägare som inser att de kan dra nytta av det vi gör ändå utan att vara medlem och så finns det de som inte vill vara engagerade i den typen av föreningar som vi har i Sverige.
Menar du att vissa fastighetsägare då snyltar på ert arbete?
– Ja, de gör det i viss mening. Men nu finns det ett tryck från våra medlemsföretag till de som inte är det att vi ska hjälpas åt. Vi har fått in flera som inte varit med tidigare.
Intervjutiden börjar ta slut, en sista fråga. I maj nästa år fyller du 66 år. Hur länge sitter du kvar?
– Min tid inom Fastighetsägarna är på upphällningen och vi för en dialog inom styrelsen, så jag kommer inte sitta kvar jättelänge till.
Och vad händer sedan?
– Jag tänker inte mata duvorna i parken. Fritidssysslor har jag så det räcker (han sitter bland annat annat i styrelsen för Friskis och Svettis). Men det vore kul att jobba med något professionellt även efter detta uppdrag.
”BRA MED POLITISKA FÖRETRÄDARE”
Vad är din syn på Fastighetsägarna?
– Vi är ju så pass stora själva och klarar av att lösa det mesta inom bolaget. Men det finns politiska frågor där det är bra att det finns någon som företräder branschen, som frågan om ränteavdragen där Fastighetsägarna påverkade beslutsfattare på ett effektivt sätt.
Jag tycker också att de jobbat bra med frågan om vetorätt i samband med hyresförhandlingar även om man ännu inte nått hela vägen fram.
Något du är mindre nöjd med?
– Organisationsstrukturen inom Fastighetsägarna känns lite tung. I en tid när allt går väldigt fort och det ska vara hög transparens måste man ha en enkel miljö att verka i – risken är att det blir för introvert annars och på den punkten finns det saker som Fastighetsägarna kan förbättra.
”DE FOKUSERAR PÅ SAMHÄLLSFRÅGOR ”
Vad är din syn på Fastighetsägarna?
– Det är både små och stora bolag som är medlemmar och behoven är olika. Men Fastighetsägarna har lyckats fokusera på samhällskopplade frågor, som hyressystem, byggregler och stadsutveckling.
Vilken fråga är viktigast för er att Fastighetsägarna driver?
– Hyressättningen som idag sker i parallella system; presumtion och i det gamla systemet. Fastighets-ägarna har försökt att lyfta denna fråga till högsta instans och lyckats rätt bra. Den andra stora frågan är hållbarhet och inte minst social hållbarhet, något som ofta är på tapeten hos Fastighetsägarna.
”STÖRRE NYTTA FÖR MINDRE FASTIGHETSÄGARE”
Vad är din syn på Fastighetsägarna?
– Vi är medlemmar men använder i praktiken aldrig den service och de tjänster som
Fastighetsägarna erbjuder. De är säkert till mycket större nytta för mindre fastighetsägare.
Tycker du att Fastighetsägarna driver och får resultat i frågor som du anser är viktiga?
– Det vet jag inte om de gör, men det utgår jag ifrån. Fast de skulle säkert kunna ge mycket mera ljud ifrån sig. Det finns många frågor man önskade att någon rev i mer, som korkade ränteavdragsbegränsningar, höga stämpelskatter som knappt drar in något från annat än statliga/halvstatliga bolag då alla andra paketerar. Även hyresreglering på bostäder som är helkorkade, och inlåsningar på grund reavinstskatt på bostads-rätter och villor vilket skapar inlåsningseffekter.
VIKTIGA HÄNDELSER FÖR FASTIGHETSÄGARNA UNDER TIO ÅR
2009 – Fastighetsägarna är initiativtagare och en av grundarna till Sweden Green Building Council.
2011 – Lagen om allmännyttan införs. Privata fastighetsägare blir en fullvärdig förhandlingspart, självkostnadsprincipen vid hyressättning tas bort, allmännyttan måste drivas enligt marknadsmässiga avkastningskrav.
2011 – Utredningen Fjärrvärme i konkurrens lämnas. Förhoppningarna att fjärrvärmebolagens monopol skulle upphöra blev dock inte förverkligade, men kundinflytandet på värmemarknaden har successivt stärkts.
2011 – Äganderätten stärks i grundlagen. Beslutet innebär bland annat att bestämmelsen om egendomsskyddet i regeringsformen ändras så att huvudprincipen om rätt till full ersättning vid expropriation skrivs in i bestämmelsen.
2012 – Boverket ändrar hissföreskrifter. Ändringar i tillämpningsföreskrifter vid ombyggnad av hissar öppnar möjligheter för andra tekniska lösningar som skyddar mot klämrisk, exempelvis ljusridåanordning, och inte enbart korgdörrslösningen.
2012 – Fastighetsägarna lanserar en standardmall för Grönt Hyresavtal. Det var det första branschgemensamma gröna hyresavtalet som utvecklats av både hyresvärdar och hyresgäster.
2014 – Den 1 juli blir det lättare att få tillstånd att hyra bostadsrätten i andra hand enligt beslut av riksdagen. Bostadsrättsföreningen får även rätt att ta ut en avgift av bostadsrättshavaren som hyr ut sin lägenhet.
2015 – Regeringen backar på att införa tuffa ränteavdrag enligt Företagsskattekommitténs förslag, det efter hård kritik från Fastighetsägarna.
2016 – Fastighetsägarna lanserar en branschgemensam uppförandekod för leverantörer. Nu finns de första gemensamma rikt-linjerna för fastighetsbranschen som underlättar för fastighetsföretag att kontrollera att de varor och tjänster som köps in är producerade under goda etiska, sociala och miljömässiga villkor.
2016 – Regeringen anser precis som Boverket att det inte ska ställas krav på individuell mätning och debitering av värme och varmvatten (IMD). Fastighetsägarna protesterade under lång tid mot att Sverige tvingas införa individuell mätning.
2019 – I regeringsförklaringen lovar partierna att arbeta för fri hyra i nyproduktion, att låta lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen och införandet av ett oberoende skiljedomsförfarande.
2019 – Riksdagen beslutar om nya, mer ändamålsenliga regler mot svarthandel med hyreskontrakt och otillåten andrahandsuthyrning. Syftet är att få en bättre fungerande hyresbostadsmarknad med fler förstahands-kontrakt och tryggare boendevillkor.
