Miljonprogrammen är i fokus i den bostadspolitiska debatten. Det har de också varit för det skånska fastighetsbolaget Contentus som utsetts till Årets Fastighetsägare 2014. Möt vd:n Rickard Ohlsson.
På flera av fasaderna längs Hamngatan som leder upp till stadskärnan skymtar skyltar med Contentus logga. Vinden är isande kall denna vinterdag i Ystad, men inne på fastighetsbolagets kontor är det varmt.
[ Annons ]
På plats väntar Rickard Ohlsson, vd för familjeföretaget och stolt vinnare av Fastighetstidningens utmärkelse Årets Fastighetsägare. Ett pris som de vunnit för sitt arbete med stadsutveckling, nybyggnation och renovering av miljonprogram.
– Det här är stort för mig, och för oss, våra anställda och styrelsen. Vi jobbar hårt och långsiktigt med vårt fastighetsföretagande. Priset är ett bevis på att vi gör ett bra jobb, säger Rickard Ohlsson och lägger till:
– Vi vill passa på att dela det här priset med alla våra hyresgäster och samarbetspartners också.
Den breda dialekten, liksom stoltheten, är omisskännlig.
Contentus har sedan åttiotalet varit verksamma i Ystad och påverkat stadens utveckling. Flertalet av bolagets fastigheter omgärdar Stortorget. Här har de sedan starten förädlat fastigheter med kulturhistoriskt värde. Bolaget har även fastigheter och nybyggnadsprojekt i Kristianstad och Malmö.
I miljonprogramsområdet Herrgården återfinns tio procent av beståndet. Ett område som 2008 fick mångas ögon på sig, och som under de senaste år genomgått en omfattande förändring.
Det var när tv:s Uppdrag granskning uppmärksammade hur skandalomsusade Acta fått förelägganden av miljöförvaltningen för deras misskötsel av beståndet i Herrgården i Malmö. Bilder av kackerlackor, mögel och hyresgäster som inte fick någon hjälp fyllde tv-rutan. Contentus som ägde grannfastigheter i området, med Rickard som nytillsatt vd, hamnade också i blickfånget.
– När Uppdrag granskning tog upp det blossade det upp i media rejält. Området fick ett negativt rykte och det gjordes kontroller hos alla fastighetsägare i området, berättar Rickard Ohlsson. Han funderar länge och väljer sina ord väl, den mediala stormen har satt sina spår.
Rickard Ohlsson är noga med att poängtera att Contentus fastigheter inte fick några förelägganden från miljöförvaltningen om åtgärder. Företaget som är döpt efter det engelska ordet content, nöjd, sköter förvaltning och drift av alla fastigheter i beståndet själva och har som målsättning att arbeta nära hyresgästerna. Även så i Herrgården.
Vi är en långsiktig fastighetsägare och vill göra saker som är hållbara. Finns det då problem måste man titta på orsakerna
från grunden.
När området hamnade i medias fokus fanns redan planer på renovering, och 2009 drogs arbetet i gång.
– Vi är en långsiktig fastighetsägare och vill göra saker som är hållbara. Finns det då problem måste man titta på orsakerna från grunden. Miljonprogrammen är idag mer än fyrtio år gamla så de är ju generellt väldigt slitna. I många fall är det också mycket problem med trångboddhet, vilket gör att slitaget blir större än normalt. Ett annat problem var att en stor andel av de boende inte hade jobb och det är ju inte alls bra för ett område. Så vi tänkte att när vi satsar så ska vi göra det på ett sätt som gör att helheten i boendet förändras och blir attraktivt så att fler människor med arbete och egen inkomst vill flytta dit.
På ett tidigt plan involverades hyresgästerna.
– Vi bjöd alla på fika. På planritningar fick hyresgästerna rita och beskriva olika saker som man ville ha på innergården. Och utifrån den dagen, då även våra arkitekter var med, gjorde vi planen för hur vi skulle utveckla området.
Renoveringarna påbörjades, och trappa för trappa rustades upp med komplett stambyte. Nya kök, nya badrum, ny el och upprustade trappuppgångar och tvättstugor.
– Det var ett stort projekt för oss, vi investerade cirka 100 miljoner i de 169 lägenheterna. Även garage och lägenhetsförråd har säkrats upp och vi har uppgraderat ventilationen. Nu har det blivit mycket bra. Vi har nått vårt mål vad gäller attraktiviteten på boendestandarden, och har de senaste åren i princip bara hyrt ut till hyresgäster som har egen inkomst av arbete.
Innan vi pratar vidare om Herrgårdens historia visar Rickard Ohlsson runt på kontoret där bilder på alla fastigheter i beståndet täcker väggarna.
Gertrud Ohlsson, Rickards mor, och den som tillsammans med Rickards far Harald Ohlsson grundade bolaget kommer ut för att hälsa:
– Vi började på sjuttiotalet som ett möbelföretag. De första fastigheterna köpte vi i Tomelilla 1982 och sedan bestämde vi oss för att satsa helt på fastigheter. Då köpte och sålde många fram och tillbaka, men vi gav oss aldrig in i den svängen. Vi har tagit det lugnt och köpt en fastighet i taget, berättar Gertrud Ohlsson, som idag är styrelseordförande i Contentus.
Vi bestämde oss för att satsa helt på fastigheter. Vi har tagit det lugnt och köpt en fastighet i taget.
Gertrud Ohlsson, styrelseordförande i Contentus
Fastigheterna i Tomelilla är nu sålda och istället äger man 121 000 kvadratmeter bostads- och kommersiella fastigheter i de tre städerna. Rickard själv är uppvuxen i Ystad och som han själv säger ”med Contentus vid frukostbordet”.
Men även om fastighetsägandet alltid varit en del av hans uppväxt så kände Rickard sig aldrig tvingad att börja arbeta i företaget. Efter gymnasieåren flyttade han till Kristianstad för att plugga ekonomi och hamnade därefter i Malmö.
– Jag har alltid tyckt om fastighetsbranschen. Men det är just byggnation och fastighetsutveckling som jag tycker är speciellt intressant. Jag hade en egen firma som sålde kök ett par år, men 2002 började jag jobba operativt på Contentus.
När det var dags att gå in i företaget ville Rickard lära sig allt, så första året testade han på de flesta funktionerna. Allt från hyreskontrakt, förvärv och drift fick han koll på och bland annat spenderade han en dag i veckan under det första året med fastighetsskötarna.
– Det var för att få lite kunskap om den tekniska biten också. För jag ville själv sätta mig in i fastighetsföretagande från grunden och få en känsla för hur det är på varje arbetsplats och i varje roll.
Därefter tog han över förvaltnings- och driftansvaret för företagets bestånd i Malmö, en roll han hade fram till att han tog över som vd i början av 2008, 30 år gammal.
– Min far blev sjuk i slutet av 2008, och gick bort sommaren 2009. Men jag hade i alla fall många år att bolla idéer med honom redan innan. Vi hade väldigt bra samarbete, jag och min far, säger Rickard eftertänksamt och blicken söker sig bort mot faderns fotografi på soffbordet. Harald Ohlsson var en profil i Ystad, känd för sitt stora engagemang för stadens utveckling.
Det är dags att sätta sig i bilen, och färdas de dryga 40 minuterna till Malmö, en resa som Rickard Ohlsson gör ett par gånger i veckan. Men först tittar vi in till Gertrud Ohlsson för Rickard behöver skriva under några styrelseprotokoll.
– Nu skulle han ha varit stolt, Harald. Rickard har bra omdöme och sköter det här så bra, säger hon.
Vi stannar på Herrgården, och börjar vandra runt bland Contentus fastigheter. Rickard är noga med detaljer och berättar om varje del av renoveringen. Särskilt köken intresserar honom och i flera av de nybyggnadsprojekt som företaget haft har han själv varit med och utformat dem.
Att sitta framför datorn och rita ut köksinredning och arbetsytor verkar vara lika mycket jobb som nöje för honom. Om man i de flesta stunder möter en något reserverad, och mycket samlad man, är det när han pratar om detaljerna som han går i gång.
– Jag vet ju vad hyresgästerna vill ha, och det förmedlar jag vidare till arkitekterna som utgår från detta i projekteringen.
2012 var renoveringarna i området färdiga och det blev dags för hyresförhandlingar.
Vi blev förvånade för vi var övertygade om att vi skulle kunna ta ut de här hyreshöjningarna.
Då kom nästa överraskning. När Contentus yrkade på 37 procentig hyreshöjning, blev det stopp hos Hyresgästföreningen.
– Vi blev förvånade för vi var övertygade om att vi skulle kunna ta ut de här hyreshöjningarna. Vi hade ett antal lägenheter i samma fastighet som vi hade byggt om tidigare till motsvarande standard invändigt och då hade Hyresgästföreningen accepterat den höjningen. Därför tyckte vi att det är rimligt att anta att den nivån även kommer att gälla för resterande lägenheter som en bas och att man därefter gör ett skäligt tillägg för övriga standardförbättringar som ytterligare tillkommit som ny förbättrad gårdsmiljö, ombyggda tvättstugor, trapphus och källare med mera. Så det var ju vår bas för hela kalkylen för ombyggnaden och det är ju så bruksvärdessystemet är tänkt att fungera.
Förhandlingarna strandades och ärendet gick till Hyresnämnden som beslutade att godkänna hyreshöjningar på 20 procent. Contentus valde att överklaga igen, och sedan sommaren 2013 har de väntat på att ärendet ska tas upp i Hovrätten. Om man inte kan få igenom skäliga hyreshöjningar för att täcka kostnaderna är det stor risk att många fastigheter kommer att stå och förfalla menar Rickard Ohlsson.
Men bortsett från osäkerhet kring hyror är Rickard Ohlsson stolt över den renovering som de genomfört och glad när han möter hyresgäster som kan vara stolta och nöjda med sin bostad.
– Det är kul att se nu efter ombyggnaden hur området har förändrats till det bättre och vi samverkar med Malmö stad och de andra fastighetsägarna, MKB och Victoria Park, för att denna positiva trend skall fortsätta.
Nu ser han fram emot att fortsätta utveckla Contentus fastigheter och bidra till stadsutvecklingen i de städer de finns i, samt bygga fler hyresrätter.
Och kanske får de också köken utformade av Rickard Ohlsson.
________________________________________________________________________________
Fakta/ Rickard Ohlsson
Ålder: 37
Familj: Barnen Kevin, 4 år och Filip, 7 år och frun Linda.
Bor: Ljunghusen
Aktiv som: vd, styrelseledamot och ägare av Contentus, styrelse-ledamot i Bösarps Grus och Torrbruk, styrelseledamot i Citygruppen i Ystad, styrelsesuppleant i Fastighetsägarna Syd samt styrelseledamot i Fastighetsägarnas Syds Ystadsdistrikt.
_________________________________________________________________________________
Tio frågor/ Rickard Ohlsson
Favoritpryl: Min Iphone.
Mest stolt över: Min familj.
Vackraste huset: Söderport 16 på Gustav Adolfs Torg 45 i Malmö.
Salt eller sött: Salt.
Min bästa egenskap: Beslutsam.
Min sämsta egenskap: Fastnar kanske ibland lite mycket i detaljer.
Favoritmusik: Blandat, allt från ABBA, Red Hot Chili Peppers, Kiss till nyare musik som John De Sohn.
Plats jag gärna reser till igen: Florida.
Paradrätt i köket: Skaldjur.
Intresse förutom fastigheter: Att umgås med familj och vänner. Jag trivs i naturen, tycker om att fiska. Spelar golf ibland, och gillar båtliv. Vi brukar ta några turer med vår båt varje sommar till Danmark.
___________________________________________________________________________
Det här satsat Contentus på
Närhet till hyresgästerna är högsta prioritet
På gården vajar Contentus flaggor i topp. Sedan nittiotalet har företaget ägt husen i Herrgården som sedan dess genomgått en omfattande renovering. Ivad Oweiti är fastighetsskötare på Contentus och bor själv i en av fastigheterna, och arbetar nära sina grannar.
– Jag har fått säga till att när arbetsdagen är slut så är jag bara granne igen, då har vi jourtelefon om det skulle hända något. Men det är många som ringer på ändå, säger Ivad Oweiti med ett stort leende.
Han trivs på jobbet och berättar att hela området har gjort en helomvändning.
– Området har förändrats 180 grader, men på vår gård har det alltid varit bra. Här samlas alla, på sommaren är det helt fullt, berättar han när vi promenerar över gården mot medborgarkontoret Varda som huserar i Contentus fastighet.
I hans arbete ingår, förutom reparationer, också renhållning och att hålla snyggt i de gemensamma ytorna. Att Ivad Oweiti förutom svenska också pratar arabiska underlättar arbetet eftersom många av hyresgästerna i området har arabiska som modersmål. Till medborgarkontoret Varda, som Contentus medfinansierar, kommer arbetsförmedlingen, polisen, föreningar och framförallt boende flera gånger i veckan för att mötas, samtala, informera och umgås.
– Varda är jätteviktigt för boende i området. Det är nu det enda medborgarkontoret som finns på Herrgården, berättar Faten Moussa, anställd på Varda engagerat. Hon passar också på att sticka några exemplar av senaste numret av Hej Herrgården i handen på Rickard Ohlsson.
– Vi skriver om er, om att ni ska sponsra det nya aktivitetshuset här, säger hon.
När gammalt möter nytt
Bevarande av gamla fina värden är en av Contentus grundstenar. En annan är förädling av beståndet. En fastighet där de två grundstenarna mötts är Birgitta-kapellet på gågatan i Ystad. Sedan 1500-talet har byggnaden varit en del av stadsbilden, och ursprungligen använts som gillesal och magasin. Sedan många år tillbaka har byggnaden huserat klädföretag, men nu har en något oväntad hyresgäst flyttat in, den internationella restaurangkedjan Subway. Då fick byggnaden också en ansiktslyftning.
– Jo, det var en del som reagerade när vi byggde om Kappahl, och vi samtidigt byggde ut fastigheten Thor med en glasdel. Men det har blivit jättebra, och jag tror de allra flesta är nöjda med slutresultatet, säger Rickard Ohlsson.
Vi fångar franchisetagaren Daniel Roslund precis innan lunchruschen sätter igång och han visar oss hur materialval och anpassningar gjorts för att bibehålla byggnadens själ. Tillsammans med Rickard Ohlsson har det blivit många och långa diskussioner på vägen.
–?Vi har fått göra avkall på en hel del krav som Subway ställer, men slutresultatet är vi supernöjda med. Till exempel har vi fått sätta upp en frilagd skylt istället, berättar Daniel Roslund och visar också upp den anpassade hissen som dagens tillgänglighetsregler kräver.
Satsar på hyresbostäder
I området Sege Park i Malmö skymtar flera byggkranar. Men på Contentus tomt är de sedan början av 2014 borta. Då stod de 124 hyreslägenheterna för hyresgäster 55+ klara. Contentus har sedan tidigare byggt utifrån samma koncept i både Ystad och Kristianstad men i mindre skala.
– Det här har varit vårt absolut största projekt hittills. Ett väldigt roligt projekt att följa, berättar Rickard Ohlsson medan han visar garagen i lärkträ och det gemensamma gymmet som finns i bottenvåningen i en av de fyra huskropparna.
Det är även han som ligger bakom utformningen av köken i fastigheterna. Och nybyggnadsprojekt kommer det blir fler av.
– Nu har det blivit så att vi riktat in oss på seniorboende, men det behöver det inte alls bli i framtiden. Det beror på hur det passar för respektive projekt, men vi vill satsa på hyresrätter.
Rickard har drömmar om att bygga högt, helst i Malmö. Men först på projektlistan står en fastighet i Malmö med hotell som planeras att byggas om till hyreslägenheter.
