Ett sätt att förhindra skatteflykt och räntesnurror. Eller ett förslag som riskerar att slå undan benen på hela fastighetsbranschen? -Fastighetstidningen tittar närmare på de nya reglerna för ränteavdrag och vad de kan innebära för svenska fastighetsbolag.
Det hela började med misskötta äldreboenden. Vårdföretaget Carema hade vanvårdat de gamla och sjuka som bodde hos dem, och snart visade det sig att företaget dessutom hade använt sig av avancerade räntesnurror för att slippa betala skatt. Stora lån hade tagits inom koncernen vilket skickade räntor till lågskatteländer, samtidigt som det svenska dotterbolaget kunde dra av räntan som en kostnad och minska sin skatt avsevärt.
[ Annons ]
Allt fullt möjligt inom dåvarande lagstiftning. Men upplägget mötte kritik och regeringen införde därför nya regler från och med 1 januari 2013, som i korthet innebär att det inte längre är möjligt att dra av räntan på lån inom en koncern (se faktaruta). Tanken är att täppa till kryphål i skattelagstiftningen, men kritiker har påpekat att de nya reglerna samtidigt kan ställa till stora problem, särskilt för kapitalintensiva branscher som fastighetssektorn.
–?För koncerner med svenska moder- och dotterbolag borde det inte bli några problem i normalfallet i och med att mottagaren av räntan där beskattas med mer än 10 procent, förklarar Jörgen Graner, expert på företagsbeskattning på KPMG.
–?Men det som skapar osäkerhet är formuleringen att lånet inte får ha upprättats huvudsakligen på grund av skatteskäl.
Jörgen Graner ger ett exempel för att visa komplexiteten i frågan. Säg att ett bolag köper en fastighet i Sverige och finansierar det med ett lån från ett utländskt intressebolag. På lånet ska det svenska bolaget betala ränta. Mottagaren av räntan beskattas visserligen med mer än 10 procent men det finns kanske ett underskott hos något annat koncernbolag som kan utnyttjas för kvittning.
–?Här är tio-procentsregeln uppfylld, men i viss mening uppstår samtidigt en skatteförmån och vi vet inte än hur denna förmån viktas, förklarar Jörgen Graner.
–?För även om Skatteverket snart kan antas presentera sin uppfattning så dröjer det länge innan vägledande rättspraxis från domstolarna kommer. Det skapar en stor osäkerhet, vilket gör Sverige mindre attraktivt för utländska investerare eftersom det gör det svårare för dem att förutse avkastningen på svenska investeringar.
Risken är med andra ord att utländska investerare drar sig för att köpa svenska fastigheter vilket kan leda till en prispress. Men priserna kan också falla på grund av att många av de kommunala fastig-hetsbolagen påverkas direkt av de nya reglerna.
–?Så länge de lånar på marknaden påverkas de inte av de nya reglerna, men alla bolag som sköter sin upplåning via kommunen riskerar att åka på en rejäl skattesmäll, säger Peter Wallberg, ekonom på Sabo, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag.
Det är begränsningar i reglerna för externa ränteavdrag som oroar oss.” anders kvist, vd kungsleden
Eftersom kommunerna är skattebefriade faller de inte in under tioprocentsregeln, vilket skulle innebära att de räntor som bostadsbolagen betalar inte skulle vara avdragsgilla enligt de nya reglerna.
–?Än så länge vet vi inte hur Skatteverket och domstolarna kommer att tolka det här, vilket leder till en väldigt stor risk för de kommunala bolagen, konstaterar Peter Wallberg.
Sabo rekommenderar därför sina medlemmar att lägga om sina lån, eller att i alla fall avvakta det förhandsbesked från Skatterättsnämnden som kommer under våren. Det är LKF, Lunds Kommuns Fastighets AB, som har begärt att få veta hur de ska se på de lån de har hos Lunds kommun.
–?Vi hoppas såklart att Skatterättsnämnden- ska anse att lånen vilar på -affärsmässiga grunder och därmed är avdragsgilla, säger Igny -Winberg, ekonomichef på LKF.
–?Annars skulle det innebära en ökad kostnad för oss på 6,5 miljoner kronor per år.
Men för de flesta privata fastighetsbolag kommer de nya reglerna för interna ränteavdrag inte att göra så stor skillnad. Och på börsnoterade Kungsleden är vd Anders Kvist inte speciellt orolig, än.
–?Eftersom vi ännu inte vet hur reglerna kommer att tillämpas så är det inte alldeles klart vad konsekvenserna blir. Men vi har inte använt oss av den typen av strukturer i vår fastighetsfinansiering, så det borde inte påverka oss särskilt mycket. Det är snarare begränsningar i reglerna för externa ränteavdrag som oroar oss.
För även om ändringarna i reglerna kring de interna räntorna rör om mycket, så är det den statliga Företagsskattekommitténs slutbetänkande som ska komma i mars 2014 som alla väntar på. Där förväntar sig nämligen många att ett förslag läggs om att begränsa avdragsmöjligheterna även för externa räntor.
–?Än så länge är det för tidigt att sia om hur förslaget kommer att utformas, men det ingår i kommitténs arbete att titta på den här frågan, säger Ulla Werkell, skattejurist på Fastighetsägarna.
–?Vi har haft väldigt generösa avdragsregler i Sverige jämfört med övriga Europa, så jag tror att vi får räkna med att det blir någon sorts begränsning av avdragsrätten även för de externa räntorna. Men om vi går från dagens möjligheter till ett totalstopp för ränteavdrag, då blir det oerhört tufft för fastighetsbranschen!
Anders Kvist på Kungsleden är något mer försiktig i sin analys. Han menar visserligen att fastighetsfinansieringen i Sverige till stor del är baserad på en hög grad av skuldsättning, delvis på grund av de avdragsregler som har funnits, men att det här inte behöver vara det enda sättet att finansiera verksamheten.
–?I andra länder som har andra regler använder man en större del eget kapital, eller mellanvägar som till exempel preferensaktier, för sin finansiering och det ena sättet behöver inte vara mer rätt än det andra. Men det går inte att ändra det system vi har idag utan att analysera konsekvenserna och tillåta långa anpassningstider, för det här är inte en detalj i regelverket utan en väsentlig förutsättning för svenska fastighetsaffärer.
– Risken om man gör det här för snabbt är att det sänker lönsamheten, höjer hyrorna och samtidigt leder till en stor osäkerhet kring hur förutsättningarna att tjäna pengar på fastigheter faktiskt ser ut. Och det i sin tur riskerar att lägga en död hand över både fastighetsaffärer och nybyggnation, och det är inte vad det här landet behöver.
_________________________________________________
fakta/ nya regler från årsskiftet?
De befintliga reglerna som begränsar rätten att göra avdrag för räntor på vissa interna lån utvidgas till att gälla ränteutgifter för alla skulder inom en intressegemenskap.
Tioprocentsregeln — som säger att du får göra avdrag för räntan om mottagaren av räntan beskattas med minst tio procent — behålls.
Det införs även ett undantag från tio-procentsregeln, som innebär att även om räntemottagaren beskattas med minst 10 procent erhålls i vissa fall ändå inte ränteavdrag. Undantaget gäller fall då det huvudsakliga skälet till skuldförhållandet är att intressegemenskapen ska uppnå en väsentlig skatteförmån.
Den så kallade ventilen behålls. Den innebär att även om beskattningen är lägre än 10 procent, till exempel om långivaren är en kommun, kan avdrag erhållas om det kan på–visas att förfarandet är huvudsakligen affärs-mässigt motiverat.
Källa: Viktigare lagar och förordningar inför årsskiftet 2012/2013, Regeringskansliet. Börje Noring, skatterevisor på Skatteverket
