Investerarna ser ett globalt stagnationsscenario med svag ekonomisk tillväxt och låga räntor. Fortsatt intresse för fastigheter pressar direktavkastningen.
Konsensus bland investerarna är numera att den globala ekonomin har fastnat i ett Japanlikt stagnationsscenario, med svag ekonomisk tillväxt, låg inflation och låga räntor. Här blir fastigheter attraktiva i relation till andra tillgångstyper. Som ett resultat har skillnaden mellan finansieringskostnader och direktavkastningskrav för CBD-kontor i Stockholm minskat med 25–30 procentenheter sedan i somras.
Under 2019 genomfördes hela 71 räntesänkningar av 49 centralbanker runt om i världen. Detta är enligt IMF den mest synkroniserade penningpolitiska stimulansen sedan finanskrisen (förra årets räntehöjningar av Riksbanken är ett undantag i sammanhanget).
Den ekonomiska tillväxten är svag i praktiskt taget alla större ekonomier även om en viss stabilisering skett på senare tid.
En faktor bakom de något ljusare makroutsikterna har varit det undertecknade handelsavtalet mellan USA och Kina. I Sverige har senare års återhämtning på bostadsmarknaden också varit en positiv faktor för inhemsk efterfrågan. Som ett resultat ökade den svenska 10-åriga statsobligationsräntan från –0,42 procent i augusti till cirka 0,20 procent (innan marknadsoron kring utbrottet av Coronaviruset drog tillbaka den under nollstrecket igen).
HISTORISKT HÖG NIVÅ
Transaktionsvolymen för helåret hamnade på cirka 155 miljarder SEK (inklusive indirekta affärer drygt 200 miljarder kronor) – en historiskt hög nivå. Den sammanlagda volymen för december och januari var dock något lägre än motsvarande period året innan. Under de senaste 6–9 månaderna har transaktionsaktiviteten framförallt utgjorts av bra belägna kontor i Stockholm, samt större portföljer spridda över landet.
Även om de makroekonomiska utsikterna har ljusnat på sistone, är de totala skuldnivåerna i förhållande till BNP på historiskt höga nivåer i samtliga större ekonomier. Den sammanlagda totala skulden i USA, EU och Japan motsvarar för närvarande cirka 300 procent av BNP, jämfört med cirka 240 procent i början av 2000-talet.
Om det senaste decenniets skulduppbyggnad hade varit ett resultat av investeringar i inkomstgenererande och produktiva tillgångar skulle detta inte vara problematiskt. Detta har dock inte varit fallet. Skuldtillväxten har främst drivit upp globala tillgångspriser (som fastigheter och aktier) och produktivitetstillväxten har minskat i de flesta större ekonomier under det senaste decenniet.
En större korrigering på aktiemarknaderna skulle räcka för att sätta den globala ekonomin i en recession med en efterföljande deflationsspiral. De stora ekonomierna skulle då behöva svara med kraftfullt ökade stimulanser. Eftersom centralbankerna i allmänhet inte har så mycket torrt krut kvar skulle trycket öka på politikerna att bidra med finanspolitisk stimulans, uppbackade av fortsatta statsobligationsköp från centralbankerna.
Det finns en risk att marknaderna skulle tolka omfattande samordnade finans- och penningpolitiska stimulanser som att vi rör oss mot ett stagflationsscenario (kombinationen av ökad inflation och låg ekonomisk tillväxt). Under de kommande 12–18 månaderna kommer emellertid fastighetsmarknaden att dra nytta av låga räntor och relativt svag tillväxt, med ett fortsatt tryck nedåt på direktavkastningskraven och stabila hyresmarknader i storstäderna.
Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
Tryck nedåt på direktavkastningskraven
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har sjunkit sedan i höstas och ligger nu på strax över 5,25 procentsnivån. Börsens prissättning av fastigheter indikerar ett fortsatt tryck nedåt under kommande månader.
Gästkrönikör
Glesbygdpolitilk, inblickar i konstvärlden, flamboyanta skrytbyggen. Det finns inga gränser för vad som kan rymmas i fastigheteter. Här hittar du en mångfald av gästskribenter som bidrar med sina unika perspektiv.
