Illustration: Johan Isaksson
Publicerat 26 mars, 2021

Rädsla för nya miljonprogram bromsar billigt byggande

Bostadshus kan byggas mellan 15 till 20 procent billigare och dessutom fortare om de tillverkas i stor skala i serieproduktion. Trots att det finns många väl fungerande koncept finns det oro för att det ska bli ännu ett miljonprogram.

I princip alla varor serietillverkas, vare sig det är bullen på konditoriet eller den dyra lyxbilen. Det finns en mall, råvaror och komponenter tas fram och mäts upp i rätt storlek och mängd, varan monteras och resultatet är med största säkerhet en god bulle, en mobiltelefon eller en bil som fungerar väl. Inget konstigt med det, upprepning är grunden i tillverkningsindustrin och en förutsättning för att vi ska kunna köpa produkter till rimliga priser. Därför frågar sig många varför vi inte har en högre grad av serietillverkning när det gäller bostäder. När det råder bostadsbrist i stor skala borde det väl mötas upp av ett storskaligt byggande av lägenheter? Kan en lägenhet byggas till 20 procents lägre pris och dessutom på kortare tid så är det väl rimligt att det mesta som byggs är serietillverkade hus, eller typhus vilket är en annan benämning?

[ Annons ]

Men så ser det inte ut, tittar man på det som serietillverkats inom ramarna för allmännyttan rör det sig om cirka 10 000 lägenheter (till största delen så kallade Kombohus) och utgör en femtedel av de lägenheter som byggdes inom allmännyttan 2012–2018.

Med seriebyggda flerbostadshus avses hus som tas fram i en väsentligen standardiserad process. Byggprojekt där det till viss del används förtillverkade stommar, eller har inslag av industriellt byggande, som färdigmonterade moduler till badrum eller kök, är enligt definition inte seriebyggda.

Hur mycket som serietillverkas för privata fastighetsägare och för bostadsrätter finns det ingen statistik över, men antagandet är att andelen är lägre än för allmännyttan där det finns ramavtal med Sveriges Allmännytta och Sveriges Kommuner och Regioner (SKR).

Även regeringen undrade varför det inte byggs fler lägenheter som kan efterfrågas av folk med mindre pengar i plånboken och, som sig bör, tillsattes en utredning: ”Bygg och bo till lägre kostnad – förslag för bättre konkurrens i bostadsbyggandet” som lämnade sitt slutbetänkande i mitten av december.

Någon större upp-märksamhet, mitt i andra vågen av pandemin, fick inte utredningen. Men det finns intressanta slutsatser som säger mycket om hur vårt system (med många olika intressenter) med pbl, med upphandlingar och på det hyresregleringar – faktiskt gör det svårt att få till ett storskaligt byggande i linje med det som gjordes under 60–70-talet och idag går under det nedsättande epitetet ”miljonprogrammet”.

Attityder är tyvärr ett stort hinder.

– Tyvärr är just detta arv från miljonprogrammet något som fortfarande präglar beslutsfattandet och gör det svårt att få gehör för serietillverkat byggande. Under vårt arbete med utredningen, då vi talade med såväl politiker som tjänstemän inom kommunerna, fick vi ofta höra att ”man inte vill ha nya miljonprogram”. Attityder är tyvärr ett stort hinder, konstaterar Maria Ågren, särskild utredare på regeringskansliet.

Kanske är det inte så svårt att förstå. Stadsarkitekter och politiker i stadsbyggnadsnämnderna vill att nya bostads-områden ska ha en särskild prägel, gärna unika hus och att de ska hålla en hög kvalitet i utformningen. Då känns det inte så lockande att sätta upp serietillverkade hus av samma sort, även om det finns stor variation även i det utbudet.

– Motståndet bygger på okunnighet och en rädsla för att vi ska tapetsera Sverige med likadana hus, säger Pether Fredholm vd på byggbolaget jsb. Byggbolaget är största leverantören av Kombohusen till allmännyttan, cirka hälften av de hittills 8 500 byggda lägenheterna.

Han liksom många andra tillverkare av serietillverkade hus, eller koncepthus som de även kallas, betonar att flexibiliteten är stor. Fasaden kan göras i olika material och i färger, taket kan ha sadeltak eller pulpettak, balkonglösningar kan ändras. Det som är låst är infrastrukturen i huset, som trapphus och centrala delar som hissar, vatten, avlopp och el.

– Det finns ingen som utan att veta om det kan peka ut ett koncepthus. Att arkitekter är skeptiska är inte så förvånande eftersom deras jobb hotas i en industrialiserad process. Vi har egna arkitekter och konstruktörer som jobbar med detta och behöver inte köpa in sådana tjänster, säger Pether Fredholm.

1. Det är inga problem att få igång byggandet så länge betalningsviljan överstiger produktionskostnaden, särskilt inte för lyx- och premium-lägenheter där marginalen är stor. 2. Men när den marknaden är mättad och byggandet ska överstiga 45 000 bostäder per år måste produktionskostnaden ner om det ska finnas -någon lönsamhet. Det är i detta segment som serietillverkade bostäder kan vara lösningen (alternativt att bidrag sätts in). 3. Efter denna brytpunkt måste riktade bidrag eller social housing med subventionerad hyra till för att få igång byggandet.

Även Jacob Karlsson, vd och delägare i K-Fastigheter möttes i början av skepsis när han presenterade bolagets koncept som bygger på serietillverkning av hyreshus runt tre plattformar.

– Det var inte så att stadsarkitekterna skrek yippie når vi presenterade våra lösningar. Jag minns en stadsarkitekt som tittade på vårt punkthus och undrade om det var en Gert Wingårdh. Nej, svarade vi och så plötsligt var inte huset lika attraktivt längre, bevisligen har många förutfattade meningar om att billigt är lika med dålig kvalitet, säger Jacob Karlsson.

Men många kommuner har gillat det de ser och K-Fastigheter har byggt 2 200 hyreslägenheter i egen förvaltning och cirka 1 000 till bostads-rättsföreningar och externa fastighetsägare.

– Min känsla är att vår framgång inte handlar om att vi bygger typhus utan mer att vi har ett långsiktigt perspektiv där vi bygger i alla lägen och är kvar som ägare. Det är nog det som gör att vi hittar mark.

Sänkta krav kan skapa slum.

Nu kan varken K-fastigheter eller JSB sätta upp sina hus på all typ av mark, i alla fall inte med någon större lönsamhet. Till exempel om det måste göras stora anpassningar till olika nivåer på tomten, om tomter är för stora eller små för att passa färdiga plattformar eller om detaljplanen har särskilda önskemål om utformning som inte går att tillgodose. Därför föreslår utredarna att det måste gå att få igenom ett bygglov för serietillverkning trots att åtgärden strider mot gällande detaljplan eller områdesbestämmelser.

Det lagförslaget ogillar Tomas Lauri, arkitekt på byrån Karlsson/Lauri arkitekter i Malmö. Sänkta krav kan skapa slum menar han.

– Det är redan i dag en låg kvalitet på byggandet i allmänhet, öppnar vi upp för än mer rationell produktion och tänjer på kraven i detaljplanerna är det ett steg i fel riktning. De här husen kommer sannolikt att byggas i periferin. Stressar vi fram många bostäder på det här sättet är risken en sorts slum och ny social problematik, säger Tomas Lauri.

Nu är ett sådant scenario inte särskilt troligt, det är dyrt att bo i nyproducerade lägenheter, även de som byggs i serieproduktion. För trots att produktionskostnaderna är lägre för serietillverkade lägenheter så slår det inte igenom på hyran. I allmännyttans Kombohus som utredningen studerade är visserligen hyran något lägre för en snittlägenhet men det beror på att dessa lägenheter är mindre till ytan. Beräknas hyran per kvadratmeter syns inga större skillnader mot det övriga beståndet byggt under samma tid.

– Det kan vara förvånande vid första anblicken men tittar man på hyressättningssystemet så är det rätt frikopplat från produktionskostnaderna. Med dagens bruksvärde spelar det ju liten roll hur man bygger, säger Maria Ågren.

Med dagens bruksvärde spelar det liten roll hur man bygger.

Därför föreslår utredningen att presumtionshyror ska gälla även för detta segment, med en tydlig koppling till produktionskostnaderna och hyran för de som bygger. Principen bör vara att en hyra sätts och sedan får bolagen räkna baklänges för att få fram exakt vilken produktionskostnad som kan motsvara den hyran.

Bengt Fardelius, affärsutvecklingschef på Skanska Sverige ab säger att han inte är så förvånad över utredningens resultat. Han arbetade tidigare tio år hos BoKlok, en joint venture med Skanska och ikea med syfte att ta fram billigare hyresrätter. Han var med i referensgruppen för utredningen.

– Ingvar Kamprad och de övriga grundarnas incitament var att det skulle byggas rätt mycket hyresrätter, men eftersom vi har en reglerad hyresmarknad som styr hyressättningen blev det dock inte lägre hyror trots låg produktionskostnad, säger Bengt Fardelius.

Efter skärpningen av LOU 2011 försvann allmännyttorna som kunder till BoKlok framförallt eftersom förfrågningsunderlagen ofta gjorde att en standardiserad produkt inte funkade. BoKlok fortsatte dock att sälja hyresrätter till privata fastighetsägare, där den låga produktionskostnaden bidrog till att man fick
ihop kalkylerna

Konceptet fungerar enligt Bengt Fardelius bäst för projekt i ytterkanten av städerna. Den största möjligheten att bygga prisvärt är på bostadsrättsmarknaden som BoKlok gjort och fortfarande gör.

Hos K-fastigheter bygger man enligt Jacob Karlsson cirka 30 procent billigare än om fastigheten skulle byggts traditionellt, det innebär 14 000 till 16 000 kronor per kvadratmeter i produktionskostnad exklusiva moms och mark.

– Eftersom vi har egen förvaltning finns förstås möjlighet att ha lägre hyra vilket vi även infört, mellan 100 till 200 kronor lägre per kvadratmeter än snittet för området. Men den sänkningen gör vi inte för att produktionskostnaden är lägre. Vår strategi är att ha kvar våra hyresgäster med låg omsättning av boende, det är därför vi inte tar ut sista kronan, säger Jacob Karlsson

Han betonar att K-fastigheters lägenheter inte är alternativet för de som står utanför bostadsmarknaden på grund av för låg inkomst.

– Vi kan inte bygga bort bostadsbristen med nyproducerade lägenheter, men det sätter igång flyttkedjor. Ju mer kostnadseffektivt det byggs ju större möjligheter för att få igång flyttkedjorna. Runt 60 procent av befolkningen har råd att bo i en någorlunda kostnadseffektiv hyresrätt, säger Jacob Karlsson.

Illustration: Johan Isaksson

Även Maria Ågren konstaterar att kostnaderna i kombination med bolagens krav på rimlig avkastning gör det svårt att få ner hyrorna till de låga nivåer (1 150 kr per kvm) som gör det möjligt för svagare grupper att hyra en nyproducerad lägenhet.

– Det är en utmaning och min uppfattning är att vi i så fall måste göra lösningar lite utanför boxen. Som Örebrobostäder där bolaget infört ett rabattsystem och inte tar ut avkastning de första tio åren, eller likt Nyköpings kommun som bygger och förvaltar själva och på det sättet fått ner hyresnivåerna för lägenheter som går både till allmännyttans hyresgäster och till sociala bostäder.

Men till syvende och sist, påpekar Maria Ågren, handlar det om vilka direktiv som kommer från politikerna, från förvaltningar och från bolagen själva om det ska till ett storskaligt byggande av billigare hus.

– Inte minst måste allmännyttan bestämma vad man ser som sitt uppdrag, säger Maria Ågren.

Pether Fredholm på JSB anser att man inte bara ska fokusera och stirra sig blind på att göra produktionen allt mer effektiv.

– En större effekt är om momsen på 25 procent kan dras av i produktionen och att det blir svårare för grannar att överklaga bygglov och detaljplaner som några exempel. Men vi kan inte heller bortse från att samhället bestämt att lägenheter ska vara dyra. Vi har höga krav för energieffektivitet, buller, tillgänglighet, teknik och parkeringsnormer dessutom ska det vara fina kök, klinker, parkettgolv och så vidare. Hög standard kostar och vi kommer därför inte kunna bygga så billigt som i andra länder där man inte har samma krav.

SERIETILLVERKNING SÄNKER KOSTNADEN MED 15–20 PROCENT

Några av slutsatserna i utredningen ”Bygg och bo till lägre kostnad – förslag för bättre konkurrens i bostadsbyggandet”  SOU 2020:75

  1. Serietillverkning av bo-städer gör det möjligt att sänka kostnaden med 4 000–7 000 kronor per kvadratmeter, vilket är mellan 15–20 procent lägre än övrig produktion.
  2. Med seriellt byggande kan bygg-tiden kortas med tre månader utanför storstadsområden och med fem månader i storstadsområden.
  3. Låga produktionskostnader är inte en garanti för låga boendekostnader. Däremot är låga produktionskostnader en förutsättning för låga boendekostnader. Ska man få ut standardiserade bostäder på marknaden med låga hyror är befintliga regler om presumtionshyra mest lämpligt.
  4. Bygglov bör beviljas för uppförande av ett seriebyggt flerbostadshus trots att åtgärden strider mot gällande detaljplan eller områdesbestämmelser om avvikelsen avser bebyggelsens omfattning, utformning eller placering och är nödvändig för att ett flerbostadshus ska kunna uppföras som ett seriebyggt hus.
  5. De största hindren för ett standardiserat byggande finns inte i regelverken utan snarare i attityderna till sådant byggande.
  6. Framgångsfaktorer för seriellt byggande är: tydlig och samstämmig politisk styrning, definierade kommunala strategier och arbetsprocesser samt långsiktighet.
[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]