[ Annons ]

Haymanot Baheru, doktor med specialisering på bostadsmarknadsfrågor. Foto: Johan Bergmark
Publicerat 2 mars, 2021

Stort behov att tydliggöra spelplanen

I fredags blev det klart att hyrorna för Stockholms privatägda bostäder kommer att höjas med 1,75 procent. Vi bad Haymanot Baheru, doktor i civilrätt, att kommentera årets förhandling.

Den generella hyresnivån i det privata beståndet höjs med 1,75 procent från den 1 april 2021. Detta efter förhandlingar som har pågått i närmare sju månader. På Fastighetsägarna Stockholm säger man sig vara nöjda med att ha ett ramavtal, som underlättar för både hyresvärdar som hyresgäster, på plats. Däremot är man inte särskilt nöjd med nivån.

Det är man å andra sidan inte på Hyresgästföreningen heller. Kristoffer Burstedt, förhandlingsstrateg på Hyresgästföreningen region Stockholm, säger till Hem och Hyra att man känt sig tvungna att acceptera samma höjning som allmännyttan, vilket Fastighetsägarna hänvisade till, för att ha någon chans att bli klara med förhandlingsomgången.

[ Annons ]

Men kopplingen till de kommunala bolagens uppgörelse är å andra sidan något man är minst lika besviken på hos Fastighetsägarna.

– Årets förhandlingar är därmed ännu ett exempel på att lagändringen 2011, som innebar att de kommunala hyrornas normerande roll skulle tas bort, inte har fått något genomslag i verkligheten. Det beror ytterst på att det saknas en oberoende tvistelösning för hela hyresmarknaden, Nathalie Brard, förhandlingschef Fastighetsägarna Stockholm.

Två helt olika syn på förutsättningarna alltså. Fastighetstidningen vände sig till Haymanot Baheru, som förra året disputerade med sin avhandling Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra. Hon säger att hon inte helt håller med när Fastighetsägarna Stockholm säger att avskaffandet av den lagstadgade hyresnormerande rollen för allmännyttan inte har fått något genomslag i verkligheten.

– Jag menar att 2011 års reform har ökat behovet av taktiska överväganden från båda förhandlingsparterna – en viss anpassning ser vi från de allmännyttiga bostadsföretagens sida i Stockholm och Göteborg. Dessa har börjat förhandla gemensamt, vilket minskar risken för priskonkurrens mellan huvudmannens olika bostadsföretag på orten. Det kan tjäna Hyresgästföreningens sak bättre att komma överens med allmännyttan först på vissa orter medan det motsatta kan gälla på andra orter. Eftersom Hyresgästföreningens ledamöter utgör hälften av HMK:s ledamöter är det inte orimligt att uppgörelse med allmännyttan först kan ge föreningen ökat inflytande över utfallet än när det sker via privaträttsliga tvistlösningsförfaranden, säger Haymanot Baheru.

Eftersom parterna kan använda vilka argument som helst för att motivera sin sak, är det med andra ord öppet för båda parterna att hänvisa till allmännyttans redan ingångna överenskommelse.

– Den tidigare lagstadgade normerande rollen kan således bibehållas på frivillig grund även om begreppet ”frivillig” är tämligen uttunnat i hyressättningsrätten eftersom det knappast finnas några alternativ än att anpassa sig efter den spelplan som ritas upp vid förhandlingsspelen.

Enligt en rapport från Boverket från år 2017 inledde Hyresgästföreningen förhandlingarna med allmännyttan i cirka 51 procent av landets kommuner, i 38 procent av fallen med båda sektorerna samtidigt och i 8 procent av fallen med de privata hyresvärdarna.

Talar då inte det för att allmännyttan i praktiken fungerar hyresnormerande i de flesta fall?

– Av förhandlingstaktiska skäl kan det vara det från Hyresgästföreningens sida. Detta eftersom dessa förhandlingar är oreglerade i både materiellt och processuellt hänseende. De lokala förhandlingsparterna kan upprätthålla tidigare ordning på ”frivillig grund” av förhandlingstaktiska skäl och möjligen av vana – dessa förhandlingar har ju skett i viss ordning mellan 1970- och 2000talet. I vilken omfattning den gamla ordningen bibehållits i praktiken sker går inte att utvärdera med säkerhet, säger Haymanot Baheru.

Under 2020 utreddes frågan om en oberoende tvistelösning. Utredningen överlämnades till justitiedepartementet i julas. Sedan dess förhandlar januaripartierna C, L, S och MP om eventuella förändringar i förslaget till ny lagstiftning. Det är i skrivande stund oklart vad resultatet av dessa förhandlingar blir. Haymanot Baheru hoppas att utredningen ska göra det lättare för utomstående att förstå grunderna för varför hyran höjs.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Foto: HSB Malmö.
Publicerat 2 mars, 2021

HSB Malmö rekryterar digitaliseringschef

Kimmy Ränzlöw är ny digitaliseringschef på HSB Malmö. Han har en bakgrund i IT-branschen och ska nu leda föreningens digitaliseringsarbete HSB 4.0.

Kimmy Ränzlöw har arbetat över 30 år i IT-branschen och har erfarenhet av allt från industriautomation till AI. Jonny Samuelsson, administrativ chef för HSB Malmö, är nöjd över att ha få in den nödvändiga kompetensen.

– Vi måste ha någon med en betydande teknisk kompetens som kan se den stora bilden när vi ändrar arbetsrutiner och -metoder för hela företaget i den här digitaliseringsprocessen. Jag är övertygad om att vi har hittat helt rätt person i Kimmy, säger han i en kommentar.

[ Annons ]

Kimmy Ränzlöw hoppas nu på att få bidra med sin erfarenhet och komplettera övriga kompetenser inom organisationen.

– HSB befinner sig mitt i en digitaliseringsresa och har gjort så länge, dock till stor del i separata spår inom respektive förening. Utmaningen här och nu ligger i att leda föreningen vidare på det digitaliseringsspår, HSB 4.0, vi valt gemensamt med många andra HSB-föreningar,

HSB:s digitaliseringsarbete sker både nationellt och regionalt, och handlar inte bara om att förbereda för en annan framtida marknad eller att samorganisera de insatser man gör kontinuerligt. Det handlar även om att vara beredd på sådana utmaningar som kan uppstå i framtiden.

– Genom att uppgradera vårt utbud, till exempel med mer automatisering, blir vi inte bara mer konkurrenskraftiga i de förvaltningslösningar vi erbjuder medlemmar och kunder i dag, utan vi får också styrkan att kunna utveckla för framtiden, säger Jonny Samuelsson.

– Förväntade vinster ligger i flexiblare och effektivare administration och förvaltning, för att vi ska kunna fokusera och förbättra vår huvudsyssla – att i samverkan med medlemmarna skapa det goda boendet, säger Kimmy Ränzlöw.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Bild: Nock.
Publicerat 2 mars, 2021

Nock bygger klimatsmart i Gävle

Nock Massiva Trähus bygger ett åtta våningar högt flerbostadshus i Gävle. Beställare är Pure Housing Nord.

Huset byggs i bostadsområdet Godisfabriken i Gävle och lägenheterna är i storlekarna 1–3 rum och byggs i korslimmat trä med volymbyggnadsteknik för att minimera klimatpåverkan. Huset kommer att ligga i samma kvarter som det anrika Ahlgrenshuset, vilket påverkar val av färg och material.

Bostäderna produceras industriellt som färdiga volymenheter i början av juni. Gestaltningen av fasaden hämtar inspiration från fallna tallkottar med sina spretiga fjäll, och hustaket får en öppen pergola med planteringslådor för växtlighet.

[ Annons ]

– Vi är glada för förtroendet att få leverera 67 nya lägenheter i korslimmat trä åt Pure Housing Nord. Sverige behöver bygga fler klimatsmarta bostäder som människor har råd att bo i för att vi ska kunna möta både bostadsbristen och klimatkrisen, säger Annika Knaust, projektansvarig på Nock Massiva Trähus.

Lägenheterna byggs inomhus i Nocks fabrik utanför Göteborg och färdigställs till 96 procent innan de fraktas till byggplatsen för montage. Badrum och kök har installerats och alla fönster och dörrar är monterade när lägenheterna lämnar fabriken. Bostäderna beräknas vara inflyttningsklara i början av 2022.

– Unga har särskilt svårt att ta sig in på bostadsmarknaden, men även äldre som vill flytta från villan till en mindre bostad har svårt att hitta det de söker. Bristen är stor på hyresrätter och därför känns det här projektet extra viktigt, säger Johan Ahldin, vd på Pure Housing Nord.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Illustration: Dennis Eriksson
Publicerat 2 mars, 2021

När kompetensen saknas

Om inte bristerna går att lösa kan oförmågan vara skäl för uppsägning. Det skriver Charlotta Stensson, förhandlingschef på Fastigo.

Bristande kompetens, det vill säga oförmåga att utföra sina arbetsuppgifter på ett godtagbart sätt, kan utgöra saklig grund för uppsägning av personliga skäl enligt 7 § lagen om anställningsskydd (LAS). En uppsägning ska dock vara en absolut sista utväg. Som arbetsgivare bör man i första hand undersöka möjligheterna att åtgärda bristerna inom ramen för aktuell tjänst. För att en uppsägning av personliga skäl ska vara möjlig ställs stora krav på att arbetsgivaren vidtar rätt åtgärder och bedömer de föreliggande omständigheterna korrekt.

Det behöver tydligt framgå att arbetstagaren presterar klart under förväntad normalprestation och att det inte är tillfälligt. Exempelvis behöver en nyanställd få skälig tid för inlärning. Är prestationen bristfällig så behöver arbetstagaren bli medveten om sina brister vid ett korrigerande samtal.  Arbetsgivaren är sedan skyldig att försöka undanröja bristerna genom kompentensutveckling eller andra stödjande åtgärder. Vilka åtgärder som behövs och är rimliga bedöms individuellt. Om arbetstagarens prestation trots stöd inte har blivit bättre ska arbetsgivaren ge en varning att den anställde riskerar sin anställning om förbättring inte sker.

[ Annons ]

I bedömningen om det föreligger saklig grund för uppsägning ingår även att göra en prognos, inriktad på vilka slutsatser som kan dras inför framtiden. Kommer arbetstagaren inom rimlig tid kunna prestera på en godtagbar nivå?

Kan det konstateras att arbetstagarens prestation inte kommer att förbättras är arbetsgivaren skyldig att utreda om det finns möjlighet att omplacera arbetstagaren. Omplacering kan göras inom hela arbetsgivarens verksamhet och oavsett kollektivavtalsområde. En omplacering kan innebära att arbetstagaren får förändrade anställningsvillkor. Först om möjligheterna att omplacera är uttömda kan det bli fråga om uppsägning.

Kom som sagt ihåg att en uppsägning ska vara en absolut sista utväg och att du som arbetsgivare i första hand ska undersöka möjligheterna att åtgärda bristerna inom ramen för aktuell tjänst, alternativt bereda personen annat arbete inom organisationen. Rådgör alltid med en arbetsrättsexpert innan du vidtar en uppsägning. Att göra en felaktig bedömning kan bli dyrt.

Charlotta Stensson, Förhandlingschef Fastigo

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Bild: Hemsö.
Publicerat 1 mars, 2021

Så blir nya Novum

Hemsö moderniserar fastigheten Novum i Huddinge. Det handlar om en om- och tillbyggnation samt byte av tekniska system. Dessutom skapar man ettt mittskepp som ökar den uthyrningsbara ytan med cirka 10 000 kvadratmeter.

Mittskeppet blir Nya Novum och byggs i en stomme av trä. Byggnaden kompletteras med nya moderna kontors- och verksamhetsytor och hela fastigheten uppgraderas med moderna och hållbara system, som ska ge ökad driftsäkerhet. Hemsö genomför även en rad energieffektiviserande åtgärder som minskar fastighetens energibehov och koldioxidutsläpp. 

Trä står även i fokus invändigt, tillsammans med såväl grönska som betong. På taket planerar man att installera solceller.

[ Annons ]

Målet är att förstärka Novum som en mötesplats för vård, näringsliv, forskning och utbildning. Hela projektet beräknas vara klart under sista kvartalet 2024.

? Vi vill göra en offensiv upprustning som verkligen tillför något nytt till Flemingsberg. Hela projektet syftar till att öka attraktiviteten i fastigheten och att skapa en modern fastighet med driftsäkra system. Vi arbetar aktivt med klimatfrågan och har högt ställda mål, att bygga i trä är koldioxidsmart eftersom själva konstruktionen binder koldioxid. Dessutom har byggtekniken utvecklats kraftfullt för nya träkonstruktioner vilket gör det till ett bra val, säger Anders Lövefors, projektutvecklare Hemsö.

Hemsö förvärvade fastigheten Medicinaren 19, även kallad Novum, under 2014. Fastigheten är belägen i Flemingsberg i ett kluster med fokus på universitetssjukvård, högre utbildning och forskning. Hemsö äger även fastigheterna Medicinaren 23 (NEO) och Medicinaren 25 (Technology and Health (TAH)) med Region Stockholm, Karolinska Institutet, Kungliga Tekniska Högskolan, Röda Korsets Högskola och Huddinge kommun som största hyresgäster. Hemsös innehav i Flemingsberg kommer efter tillbyggnationen att omfatta 87 000 kvm uthyrningsbar yta.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Det är upp till varje enskild leverantör att ta fram en så kallad produktspecifik EPD (Enviromental Product Declaration) för just sin vara. Foto: Shutterstock
Publicerat 1 mars, 2021

Boverket lanserar klimatdatabas i testversion

För att ge byggsektorn möjlighet att  förbereda sig inför den kommande lagen om klimatdeklaration av nya byggnader lanseras nu Boverkets klimatdatabas, ett stöd för klimatberäkningar.

Regeringen avser att införa krav på klimatdeklaration vid uppförande av nya byggnader. Det skulle innebära att en byggherre måste redovisa byggnadens klimatpåverkan innan kommunen kan meddela slutbesked.

– Boverket har under många år byggt upp ett system för att följa upp miljöpåverkan från bygg- och fastighetssektorn. Genom Boverkets miljöindikatorer ser vi att sektorn står för en betydande klimatpåverkan, cirka 21%, av utsläppen i Sverige. Sektorn bidrar även till stora utsläpp utomlands genom import av byggprodukter säger Anders Sjelvgren, generaldirektör på Boverket i ett pressmeddelande.

[ Annons ]

Går lagen igenom föreslås den gälla från januari 2022. Bråda tider alltså. För att de aktörer i byggsektorn som berörs av det kommande kravet ska kunna förbereda sig lanserar nu Boverket en testversion av sin klimatdatabas som innehåller typiska data för den klimatpåverkan som olika byggprodukter eller bränsleslag har och som ska göra det enklare att klimatdeklarera.

Birgitta Govén, energiexpert på Byggföretagen, är glatt överraskad att klimatdatabasen lanseras redan nu.

Vi ställer oss positiva till klimatdeklarationer eftersom vi ser att det kommer att vara en åtgärd för att byggsektorn ska bidra till lägre klimatutsläpp. Många av de stora entreprenörerna kan göra denna klimatberäkning redan idag. Men de små och medelstora företagen har en bit att lära, därför är det bra att de kan komma igång redan nu, säger Birgitta Govén.

Lagen, som alltså beräknas träda i kraft den 1 januari 2022, är ett första steg. Det innebär egentligen enbart ett krav på att klimatdeklaration ska göras. Den stora skillnaden väntas bli år 2027, då Boverket ska sätta tvingande nivåer.

Boverket kommer till en början att sätta generella och relativt konservativa värden för de olika produktgrupperna i klimatdatabasen. Det är sedan upp till varje enskild leverantör att ta fram en så kallad produktspecifik EPD (Enviromental Product Declaration) för just sin vara.

– Den leverantör som verkligen jobbat med att få ner klimatpåverkan på sin produkt har troligen ett bättre värde än vad som är angivet i Boverkets databas, konstaterar Birgitta Govén.

Och tanken är just att klimatdatabasen, förutom att möjliggöra klimatberäkningar från och med 2022, ska driva på leverantörerna att ständigt arbeta för att få ner klimatpåverkan på sina produkter. För en mindre leverantör kan det idag innebära en relativt hög kostnad att ta fram en EPD. Birgitta Govén hyser en liten oro för att det skulle kunna bli ett hinder för produktutveckling.

– Men det får inte bli ett argument mot klimatdeklarationer, som jag anser är ett måste. Å andra sidan kan det ju också bli en viss ketchupeffekt när alla börjar jobba med att ta fram EPD:er som gör att det går fortare och att kostnaderna därmed sjunker, säger Birgitta Govén. Metoden för att utveckla klimatdata har skett i samarbete med Finland, som också lanserar en klimatdatabas idag. Data i klimatdatabaserna är landspecifika, men målet är att byggnaders klimatpåverkan ska bedömas enligt samma principer i alla länder och därmed förenkla för byggbranschen.


[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Illustration: Johan Isaksson
Publicerat 1 mars, 2021

Konjunkturprognoser utan upplopp och regeringskriser

Framtiden ser ljus ut i konjunkturprognoserna, kurvor som pekar uppåt i mjuka bågar. Men det talas förvånansvärt lite om social oro och kriser. Det som brukar följa pandemier i fotspåren.

Framtiden ser ljus ut i de senaste konjunkturprognoserna. I diagrammen pekar prognoskurvorna uppåt som mjuka fina bågar. De delar av kurvorna som pekar bakåt i tiden ser betydligt hackigare ut. De visar den verklighet vi har genomlevt. Det ser ut som om den ljusa framtiden släpar den hackiga verkligheten efter sig.

Skillnaden mellan prognosernas mjuka overklighet och den hackiga verkligheten handlar om att de kriser som drabbar oss med jämna mellanrum är svåra att förutse. Finanskrisen 2008 och den nuvarande pandemin är talande exempel.

[ Annons ]

Att händelser är svåra att förutse innebär inte att prognosmakarna är blinda för dem. Tvärtom, de flesta är plågsamt medvetna om att olika risker lurar bakom hörnet. Det är bara knepigt att bygga in dem i modellerna. I stället hanteras de i olika riskscenarier, det vill säga alternativa prognoser, som bygger på mer eller mindre troliga händelser som kan omkullkasta huvudscenariot.

I de aktuella prognosernas riskscenarier ligger fokus på mer eller mindre djupsinniga analyser av pandemins långsiktiga effekter. Det gäller allt från oro för växande statsskulder och inflationsrisker till digitaliseringens effekter på hur vi kommer att handla, resa och arbeta. Men det handlar förvånansvärt lite om social oro och regeringskriser. Det beror kanske på att de flesta räknar med att sådana risker kommer att avta när väl pandemihotet avtagit. Var inte för säkra på det.  

I en nyligen publicerad rapport konstaterar Internationella valutafonden, IMF, att pandemier genom historien ofta har orsakat stor social oreda. Inte så förvånande, det intressanta i rapporten är snarare vid vilken tidpunkt de sociala upploppen bryter ut och riskerar att skapa politiska kriser. Det sker inte när pandemierna härjar befolkningen som värst.

Trots stormningen av Capitolium och demonstrationerna i Ryssland har antalet upplopp i välden varit få under pandemin. Inte konstigt, möjligheten att samlas under pandemier begränsas av såväl människors rädslor som av regeringars åtgärder. Nej, upploppen kommer senare. IMF:s analys visar att risken för en allvarlig upploppsdriven regeringskris typiskt infinner sig två år efter en allvarlig pandemi. Så nu vet vi. Då är det väl bara att lägga in denna information i prognosmodellerna och generera ett hack i den mjuka kurvan ett par år efter det att den nuvarande pandemins härjningar har lagt sig, eller? Nej, det kommer inte att hända. Osäkerheten är för stor. Risken kommer istället att läggas i sidoscenariernas riskfyllda värld. I diagrammen kommer den mjuka framtiden även i fortsättningen bölja fram med den hackiga verkligheten i släptåg.

Thomas Ernhagen

Gör: Chefekonom på Fastighetsägarna Sverige

Mer om:  Född och uppvuxen i Lund. Bor i Stockholm sedan 1994. I botten nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Innan Fastighetsägarna var Tomas drygt tio år på Riksbanken och har ett mångårigt förflutet som journalist.

Twitter: @TomasErnhagen

Läs fler krönikor av Thomas Ernhagen »

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Handelsfastigheter drabbas mest av pandemin Foto: Shutterstock
Publicerat 1 mars, 2021

Ökande butiksvakanser för var tredje fastighetsägare

Trots pandemin var lönsamheten god i fastighetsbranschen i fjol. Men vakanserna i kontors- och butiksfastigheter ökade. Det visar Fastighetsägarnas Sverigebarometer 2021.

Fastighetsbranschen står stabilt trots de oroliga tiderna och lönsamheten är överlag god. Men skillnaden är stor mellan olika delar av branschen. Drygt 30 procent av landets fastighetsägare uppger att butiksvakanserna ökade i fjol och drygt 20 procent signalerar att kontorsvakanserna ökade. Det visar Sverigebarometern, som baseras på en webbenkät till cirka 300 fastighetsägare i Sverige.

De ökande vakanserna till trots är Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna, inte särskilt orolig för utvecklingen.

[ Annons ]

– Svaren säger inget om hur mycket vakanserna har ökat. Att lönsamheten är fortsatt god antyder att det inte rör sig om någon dramatik, möjligen med undantag för delar av butikssegmentet där e-handeln vinner terräng, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna. 

Att många har undvikit den fysiska butiken och gått över till e-handel under pandemin har lett till ökande butiksvakanser, vilket i sin tur innebär pressade hyror och fastighetspriser. 

– Trenden att fler handlar på nätet är inte ny, men den har tagit rejäla kliv framåt under det gångna året. Därför är det inte förvånande att butiksfastigheter är det svagaste segmentet i barometern, säger Tomas Ernhagen.

Men det finns vinnare även i pandemitider. Det butiksfastigheter har förlorat på e-handeln har vunnits av logistikfastigheter, där vakanserna tryckts ned.  Mer än 9 av 10 fastighetsägare i detta segment uppgav att vakanserna har varit stabila eller minskat. Det har lett till stabila eller stigande hyror.

Även i hyresbostadssegmentet har utvecklingen varit positiv. Här är vakanserna, som vanligt, mycket låga. Den allmänna hyresnivån i landet steg med cirka 1,9 procent. Det går bra för fastighetsägarna, är det då rimligt att höja hyrorna i dessa tider? 

– 2017 började SCB mäta utvecklingen av de löpande kostnaderna för att förvalta hyresrätter. Sedan dess har de ökat med 12 procent, och de har tyvärr fortsatt att öka under pandemin. Under samma period har hyrorna ökat med lite drygt 5 procent. Att successivt öka belåningen för att kunna underhålla fastigheterna är inte hållbart. Ska vi undvika det, måste även hyrorna få utvecklas, säger Tomas Ernhagen.

Kontorssegmentet, som brukar uppvisa den starkaste utvecklingen i Sverigebarometern, har påverkats negativt av att fler arbetar hemma till följd av pandemin. Det har drivit upp vakanserna i delar av beståndet. Kontor i de större städernas centrala och kommunikationstäta områden har dock kommit lindrigt undan eller inte drabbats alls. Anpassningen till att kontoren sällan är fullbemannade har redan pågått under en längre tid i dessa områden.

– Det faktum att fler jobbar hemma i dag har fått en del debattörer att tala om en kommande kontorsdöd. Det tror inte jag. Däremot kan pandemin säkerligen bidra till att det i framtiden blir mer accepterat att jobba från hemmet ett par dagar i veckan. För att utveckla ett företags kultur och hålla i gång kreativiteten kommer dock kontoret att vara en självklarhet även i framtiden, säger Tomas Ernhagen. 

Att vakanserna ökar avspeglas också i hyresutvecklingen. På butikssidan uppger drygt 30 procent av fastighetsägarna att hyrorna pressades nedåt i fjol. När det gäller kontorshyror verkar pandemin snarare ha satt stopp för den starka uppåtgående trenden som vi har sett under det senaste decenniet.

2020 blev trots pandemin ett av de bättre åren någonsin på den svenska transaktionsmarknaden och intresset var störst för hyresfastigheter, följt av samhällsfastigheter.  Transaktionsvolymen blev visserligen något mindre än fjolårets, men slutsumman landade ändå på 190 miljarder kronor. 

Trots nyheter om nya virusvarianter och brister i tillgången på vaccin ser fastighetsägarna ljust på utvecklingen det kommande året.

– Fastighetsägarnas förväntningar på 2021 ser ut som en förlängning av det gångna årets utveckling. Den pågående diskussionen om hemarbete och e-handel skapar fortsatta frågetecken för en del kontors- och butiksfastigheter, medan logistik- och bostadssegmentet spås en fortsatt positiv utveckling, säger Tomas Ernhagen.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Foto: Shutterstock
Publicerat 26 februari, 2021

Helgtankar: Spring Marika spring

En popartists kamp med vardagen efter sin diagnos. En domprosts val mellan ideologi och verklighet. Där tycker sig redaktionschefen skönja ett myrsteg fram i den sociala bostadsdebatten.

Det finns en scen som återkommer i tre snarlika versioner i den guldbaggebelönade filmen ”Spring Uje spring”. Alla som genomlevt småbarnsåren känner igen sig i kallpratet när Uje Brandelius och en annan småbarnsförälder tålmodigt väntar och utstrålar påtvingat engagemang under ännu en barnaktivitet – i detta fall schackskola, dans och fäktning. Och alla som bor i Stockholm vet att det styltiga samtalet föräldrarna emellan handlar om boende.

I ett trevande försök att identifiera Uje Brandelius sociala status frågar föräldern på bänken bredvid om han har en bostadsrätt – eftersom han bor i ”utsatta området” Bredäng, men uppenbart är bildad medelklass. Tredje gången det upprepas får föräldrakollegans värdering av Bredäng som en ”blandad” förort bägaren att rinna över hos en allt mer pressad Uje Brandelius. En av många fantastiskt skojsiga scener i denna annars så hjärtskärande berättelsenom hur Uje Brandelius tvingas förlika sig med sin parkinson-diagnos.

[ Annons ]

Jag läser en DN-intervju där Uje Brandelius kommenterar omgivningens ängslighet kring den inbillade stigmatisering valet av ort och upplåtelseform ofta innebär i mötet med en ängslig medelklass som sliter hårt med sin politiska korrekthet:

”Det händer fortfarande att jag träffar folk som tror att jag är stenhårt politisk varje sekund, de blir nervösa och säger ”jag bor i bostadsrätt men vi bodde jättelänge i hyresrätt, våra barn går på kommunalt dagis, bara så att du vet!” Slappna av.”

Marika Markovits är domprost och inte popartist. Hon säger inte ”slappna av” – utan mer saker i stil med:

”Vi blir ideologiskt korrekta men praktiskt grymma”

Men jag tycker mig ändå höra just ett ”slappna av!” när hon resonerar kring den debatt som uppstått kring en svensk modell av social housing. En debatt där själva begreppet i sig blivit så stigmatiserat att det blivit hart när omöjligt för vissa att ens tänka sig minsta lilla justering av nuvarande system.

Men verkliga stigmatiseringen handlar såklart om det utpekande och den utstötning som kan drabba boende i social housing. Ett visserligen högst påtagligt problem redan utan social housing.

Marika Markovits ”slappna av” är hur hon menar att det faktiskt både går att inse problematiken och diskutera möjliga modeller. Hon säger:

– En pragmatisk samhällsbyggare måste alltid räkna in att det kommer finnas former av diskriminering, eftersom vi har den mekanismen att ständigt värdera varandra. Men med gott stadsbyggande kan vi undvika de värsta avarterna.

Den brittiska debatt kring social housing, som följde brandkatastrofen i Grenfell Tower, handlar mycket om stigmatisering. Som jag uppfattar det inte så mycket på att den existerar, utan hur man ska lösa den. I rapporten från det brittiska bostadsdepartementet ”A new deal for social housing” är det stort fokus på frågan. När det talas om lösningar betonar ungefär en tredjedel av de tillfrågade att det behövs en förändring av hur media rapporterar om sociala bostäder. Ungefär lika många betonade vikten av att från olika håll ständigt betona det ägda boendet som allas livsmål. Dock går det inte att komma ifrån ironin när det i rapporten gång på gång betonas vikten av att hyreslägenheten måste kunna vara det första stegen till det hägrande ägandet.

Självklart är det viktigt att den som vill ska kunna ha möjlighet att at sig in på den ägda bostadsmarknaden. Men förutsätt inte att det är allas dröm. Slappna av, säger Uje.

Det är såklart bara en av många små detaljer. Jag har själv ingen bestämd uppfattning om hur den sociala bostadspolitiken ska utformas. Men att något måste göras är alldeles uppenbart. Och då tycker jag att Marika Markovits har bra poänger. Det går faktiskt att prata om särlösningar på bostadsmarknaden, om så bara liten skala, utan att det därför måste betyda ett totalt farväl till den allmänna bostadspolitik som så länge präglat vårt land.

Och inte minst – jag har haft förmånen att åka med Stadsmissionens uppsökande team vid två tillfällen. Det är bara några timmars inblick i en annan värld, men intrycken är outplånliga. Så kanske att man för egen del hellre ser andra lösningar, men man lyssnar på vad den som har 15 års erfarenhet av hemlöshetsarbete inom Stockholms Stadsmission har att säga. Här läser du vår intervju med Marika Markovits.

Erik Hörnkvist, redaktionschef

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

Alexandra Hagen. Foto: White Arkitekter.
Publicerat 26 februari, 2021

Debatt: ”Vårdlokalernas utformning har glömts bort”

I den kommande förändringen av vården med ett ökat fokus på primärvård har regeringen missat att lokalerna behöver anpassas. En fråga som kan spela stor roll i hanteringen av coronapandemin, anser White arkitekters vd Alexandra Hagen.

Coronapandemin medför långsiktiga förändringar för primärvården och ställer stora krav på lokalerna. Trots att utformningen av vårdlokaler har stor betydelse för smittskyddsarbetet och vårdarbetet ses de sällan som en förutsättning i satsningen på en god och nära vård.

Riksdagen fattade i slutet av 2020 beslut om regeringens proposition för nära och tillgänglig vård som bland annat innebär en utbyggnad av och ett ökat ansvar för primärvården. För att den ska bli verklighet bedömer regeringen att olika förutsättningar behöver vara uppfyllda inom primärvården. Men i propositionen glöms en central förutsättning bort– vårdlokalerna. Utan väl utformade vårdlokaler riskerar smittskyddsarbetet och vårdarbetet att försämras. Det går tvärt emot regeringens mål att ge vårdsystemet bättre förutsättningar vid kriser.

[ Annons ]

Primärvården är avgörande för att minska smittspridning och diagnostisera patienter på ett säkert sätt. Coronapandemin har tvingat vårdcentraler att ställa om och har krävt stora anpassningar av både verksamhet och lokaler. Temporära mottagningstält har uppförts och flera vårdcentraler har flyttat årets influensavaccination till större lokaler för att hålla avstånd.

Vårdlokalernas utformning och interiör är centrala för vårdarbetets kvalité, det konstateras i ett kunskapsunderlag för planering av vårdcentraler och mottagningar från Göteborgs universitet och Chalmers tekniska högskola. Arkitekturen kan både stärka patientintegriteten och minska antalet vårdrelaterade misstag. Dessutom spelar vårdlokalens utformning en avgörande roll för att minska smittspridning. I en rapport från Svensk Förening för Vårdhygien framgår att klok vårdarkitektur bidrar till ett säkrare arbetssätt samt minskar stress och trötthet bland vårdpersonal.

För att vårdlokaler ska ha god hygienisk standard ska vårdhygienisk kompetens inkluderas tidigt i byggprocessen. Trots det visar granskningar av PWC att det saknas rutiner för hur vårdhygienisk kompetens ska involveras och att lokalmässiga förutsättningar hindrar vårdhygienarbetet. Bland annat gör ofördelaktiga materialval att vissa ytor kan vara svåra att hålla rena. Många vårdcentraler är därför i behov av renovering, samtidigt som investeringar riskerar att bli kostsamma när brister upptäcks i efterhand.

Utöver att erbjuda vårdpersonal en bättre arbetsmiljö kan god vårdarkitektur, i kombination med närhet och tillgänglighet till grönska, minska både stress- och smärtnivån hos patienter. Kopplingar till naturen och dagsljusinsläpp spelar en viktig roll för patienters välbefinnande och tillfrisknande.

En personcentrerad vård kräver vårdmiljöer utformade efter individens behov. Den framtida satsningen på primärvården lär betyda ett ökat behov av ändamålsenliga lokaler. Oavsett om vi bygger nytt eller bygger om bör lokalerna underlätta ett säkert arbetssätt, främja patienters hälsa samt frigöra resurser till vårdens kärnverksamhet. För att omställningen till en god och nära vård ska bli verklighet måste lokalerna ses som en central förutsättning. Det har regeringen inte beaktat i propositionen, vilket kräver att både regioner och kommuner nu gör det.

Alexandra Hagen, vd White Arkitekter

[ Annons ]

[ Annons ]

”Social housing behöver inte bli ett stigma”

Vi blir ideologiskt korrekta men praktiskt grymma. Så resonerar Stockholms nya domprost Marika Markovits, kring invändningarna mot en svensk modell av social housing.

Hon kan inte låta bli att reagera på plastpåsarna med någons tillhörigheter utanför portarna. För även om hon vikt en fjärdedel av sitt liv åt hemlösa, och trots att Klara kyrka är en fristad för hemlösa, så ska det heliga rummet respekteras. Dessutom är Marika Markovits sedan november domprost i Stockholms domkyrkoförsamling. Men det betyder inte att hon släpper det stora engagemang för hemlöshetsfrågor hon drivit under sina 15 år som direktor på Stockholms Stadsmission.

[ Annons ]

Hon blickar ut över bänkarna inne i Klara Kyrka. Flera av dem som sökt sig hit denna råkalla dag i slutet av 2020 är tydligt märkta av hemlöshet. Pandemin har förvärrat situationen.

– Har man inte ett hem är det omöjligt att upprätthålla restriktionerna. Jobbigast är det för de som lever i akut hemlöshet och sover ute, bor i trappuppgångar eller möjligen i något akutboende. Tänk att man blir sjuk men inte sjuk nog att läggas in på sjukhus.

Enligt socialstyrelsens senaste nationella kartläggning från 2017 är antalet människor i hemlöshet över 33 000. Men det finns stora mörkertal – inte minst grupper som inte täcks in i mätningen, som papperslösa. Marika Markovits menar att ekonomiskt tuffare tider i pandemins spår gör att det måste till snabba och konkreta lösningar.

Kanske kommer svaren i november 2021 när regeringens särskilde utredare Karolina Skog ska presentera sina förslag om en socialt hållbar bostadsförsörjning. Men från Stadsmissionens sida menar man att utredningsdirektiven inte är tillräckligt långtgående. Därför innehöll rapporten Hemlös 2020 ett detaljerat förslag på en nationell strategi mot hemlöshet. En strategi som inbegriper det närmast tabubelagda begreppet social housing.

Stockholms nya domprost Marika Markovits har lång erfarenhet av hemlöshetsfrågor från sin tid som direktor på Stockholms Stadsmission. Foto: Casper Hedberg

Vi ska strax återkomma till de konkreta förslagen, men med tanke på Marika Markovits nya uppdrag känns det naturligt att börja i de mer etiska aspekterna. Att den religiösa betydelsen av begreppet stigmatisering handlar om mirakel har mycket lite med saken att göra. Men det känns på något sätt relevant att tala med en präst om den sociologiska betydelsen av begreppet. Detta då risk för stigmatisering ofta hävdas som det främsta argumentet mot social housing.

– Det är viktigt att förstå hur mekanismen att stöta ut andra finns inbyggt i det mänskliga. Vi överlever via gruppen, så risken att exkluderas upplever vi som hotfull. Därför reagerar vi med ryggmärgsreflexen vid minsta risk att någon stigmatiseras. Och självklart ska vi motarbeta det via ideologi och via tron.

Det är den ideologiskt goda sidan av frågan, menar Marika Markovits. Men så fortsätter hon:

– Fast när vi som är väletablerade i samhället ska skapa system för andra, som inte har samma möjligheter, är det väldigt sällan vi faktiskt frågar hur de upplever det. Om de inte upplever det som stigmatiserande – då ska vi våga oss på det i högre grad.

En pragmatisk samhällsbyggare måste alltid räkna in att det kommer finnas former av diskriminering.

Genom att inkludera social housing i form av insprängda hus och lägenheter i det ordinarie beståndet går det att hantera, anser Marika Markovits.

– En pragmatisk samhällsbyggare måste alltid räkna in att det kommer finnas former av diskriminering, eftersom vi har den mekanismen att ständigt värdera varandra. Men med gott stadsbyggande kan vi undvika de värsta avarterna.

Marika Markovits menar att vi bara behöver ta oss över Östersjön för att se att det kan fungera. Den finska Y-stiftelsen, som skapades 1985, äger idag över 17 000 lägenheter i över 50 städer och kommuner. Stiftelsen är numera landets fjärde största fastighetsägare och är den största sociala hyresvärden.

– När man pratar med finländare så vet de vilka hus som tillhör Y-stiftelsen. Men de tycker inte att det är dåligt att bo där. Det är snygga och bra hus och det skapar inte sociala problem i området.

– Hemlösheten ökar med 500 till 700 personer varje år. Den allmänna bostadspolitiken fungerar inte, menar domprost Marika Markovits. Foto: Casper Hedberg

Att bygga inkluderande på det sättet är egentligen ingen främmande tanke i Sverige. Visionen att skapa ett socialt blandat boende i nybyggnadsprojektet Frihamnen i Göteborg väckte en hel del uppmärksamhet när det presenterades 2014. Fördelningen av de billigare hyreslägenheterna var den största knäckfrågan, men också om kommuner har rätt att använda sitt planmonopol och sina bostadsbolag för att införa ”social housing” i Sverige. Nu har dock detaljplanearbetet för hela det stora Älvstadsprojektet stött på patrull.

Men bara några dagar innan intervjun berättar Stockholmshems styrelseordförande Björn Ljung (L) i lokaltidningen Mitt i om det stora bostadsprojektet i Råcksta som ska integrera bostäder för socialt utsatta med vanliga hyresrätter.

– Vad roligt! utbrister Marika Markovits samtidigt som hon skummar artikeln jag visar fram.

Hon säger att hon hoppas att det inte handlar om att spä på de 23 000 sociala kontrakt som redan finns.

– Att socialtjänsten blivit en allt större hyresvärd är ingen bra lösning. Det leder till att människor fastnar i en sekundär bostadsmarknad där man inte kan flytta eller styra sin tillvaro själv. Man bor inte på samma villkor som alla oss andra.

Det är därför det behövs en nationell hemlöshetsstrategi, menar Marika Markovits. Hon pekar på behovet av förändringar i socialtjänstlagen för att trygga rätten för barn att garanteras bostad, att staten måste pressa på kommunerna att ta ett större ansvar för bostadsförsörjningen.

– Men det är också viktigt att kunna samla kunskap från hela landet. För hemlösheten flyttar runt, det går inte att tänka att 290 kommuner ska lösa det var för sig. Och vi har den senaste tiden sett hur kommuner gärna puttar problemen över kommungränserna.

I sin hemlöshetsrapport trycker Stadsmissionen också på att arbetet måste ske evidensbaserat. Där är modellen Bostad Först, som Stockholms Stadsmission arbetet efter sedan 2016, viktig. I Sverige har olika former av trappmodeller länge varit kutym. I dessa ställs hårda krav på att individen först kommer tillrätta med sitt missbruk, innan den hägrande egna bostaden kan bli aktuell. Ett återfall och man halkar ner för hela trappan. I Bostad Först vänder man på resonemanget.

– I den gamla traditionella modellen blir bostaden en belöning när man nått hela vägen upp för trappan. Den vägen är dysfunktionell och cementerar hemlöshet. Via Bostad Först klarar 80 till 90 procent att ta över sitt kontrakt med tiden.

–Jag har sett för många exempel på hur den svenska jämställdhetsviljan, som i grunden är vår viktigaste solidaritetsvärdering och som jag värdesätter något enormt, leder till att vi missar vad som fungerar i praktiken, säger domprost Marika Markovits. Foto: Casper Hedberg

För att kunna genomföra en hemlöshetsstrategi i större skala menar Marika Markovits att vi behöver ta steget att införa social housing.

– Delvis har vi ju redan det i form av sociala kontrakt. Men det behöver utvecklas en bättre modell.

Vi har avhandlat risken för stigmatisering, en annan invändning är att det kan bli extremt dyrt?

– Stort utbyggda system som i Wien kostar såklart väldigt mycket då de riktar sig väldigt brett. I Wien bor många subventionerat.

Därför betonar hon att bostadspolitiken behöver jobba med flera verktyg. Ett breddat bostadsbidrag kan vara en del. Att få fler fastighetsägare att ta bort inkomstkrav som inte räknar in bostadstillägg och försörjningsstöd är ett annat.

– Enligt Stockholm stads senaste hemlöshetsrapport har andelen kvinnor i hemlöshet ökat. Men majoriteten är kapabla att klara ett eget boende. Så där är det viktigt att kunna arbeta med förturer i bostadsköerna.

Men hon landar i att det ändå måste till särlösningar på bostadsmarknaden för vissa grupper. Med den nya beräkningsmodell som Boverket presenterade i höstas beräknas drygt 56 000 hushåll ha en orimlig boendesituation där de saknar ekonomiska möjligheter att ta sig ur den.

– Det är trots allt inte en större grupp människor än att ett samhälle som Sverige kan hantera det med särlösningar, säger Marika Markovits.

Men det innebär alltså att vi ger upp den allmänna bostadspolitik som Sverige bedrivit i över ett halvsekel och som vilar på tanken om ett jämställt samhälle?

– Nu kanske jag blir känslomässig. Men jag har sett för många exempel på hur den svenska jämställdhetsviljan, som i grunden är vår viktigaste solidaritetsvärdering och som jag värdesätter något enormt, leder till att vi missar vad som fungerar i praktiken.

Marika Markovits funderar tyst ett tag.

– Vi blir ideologiskt korrekta men praktiskt grymma!

Bänkarna här i Klara kyrka fylls av människor som inte kan slå sig fram.

Hon betonar att han absolut är för en generell välfärdspolitik som skapar förutsättning för ett gott boende för alla. Eller nästan alla – Marika Markovits återkommer till att det kommer finnas kvar en grupp som kräver särlösningar.

– På Stadsmissionen ser vi vart den allmänna bostadspolitiken har fört oss. Hemlösheten ökar med 500 till 700 personer varje år.  Det funkar inte.

En blick ut över kyrksalen igen.

– Det som händer är att bänkarna här i Klara kyrka och på Centralstationen alldeles här intill fylls av människor som i jämlikhetens namn inte kan slå sig fram. För dem blir inte trösklarna in på bostadsmarknaden tillräckligt låga. Detta eftersom såna som du och jag har kraft och förmåga att tillgodogöra oss systemet samt är mycket snabbare och skickligare att få ut fördelarna. Det blir en ideologisk dröm där folk far illa.

Stadsmissionens förslag till nationell strategi mot hemlöshet
1 Bostad Först är en nödvändig utgångspunkt.
2 Statligt ansvarstagande krävs för att bryta hemlösheten.
3 Tydliga krav på kommunerna är nödvändigt.
4 Socialtjänstlagen behöver uppdateras.
5 Samverkan är en nyckel till framgång.
6 Vi behöver bygga hållbara samhällen.

[ Annons ]

Rikard Silverfur, chef utveckling och hållbarhet på Fastighetsägarna.
Publicerat 25 februari, 2021

Inga hinder för konvertering enligt Boverket

Det finns inte finns några generella hinder i plan-, lov- och byggprocessen vid konvertering av lokaler till bostäder. Det konstaterar Boverket i sitt svar till regeringen.

När dåvarande bostadsminister Per Bolund i november förra året gav Boverket i uppdrag att utreda frågan pekade han ut en situation med ett stort överskott av kontors- och butikslokaler i pandemins spår.

Utredningen är nu klar och Boverket konstaterar i sitt svar till regeringen att det inte finns några generella hinder i plan-, lov- och byggprocessen för den här typen av konvertering.

[ Annons ]

Boverket skriver även att möjligheten att anpassa kraven i byggreglerna, som exempelvis utformnings- och tekniska egenskapskrav, ofta är relativt stort, medan krav kopplade direkt till människors hälsa och säkerhet är minst anpassningsbara.

Även lönsamheten tas upp. Boverket menar att det kan bli mindre lönsamt att omvandla lokalen till bostad, jämfört med att behålla lokalen som just lokal. 

”I skattelagstiftningen finns regler som kan fördyra omvandling till bostäder. Det är fråga om momsregler och minskade möjligheter att göra direktavdrag för byggkostnader som är mer begränsade vid omvandling till bostäder än vid fortsatt användning som lokal.”, skriver man bland annat.

Boverkets menar även att konvertering av lokaler till bostäder sker på samma ekonomiska och finansiella villkor som annan fastighetsutveckling, och att reglerna för goda boendemiljöer och rimliga boendekostnader kan medföra ökade kostnader, eller minskade intäkter, jämfört med att renovera för en fortsatt användning som lokal. 
Det resulterar i två delvis motstridiga mål, att skapa fler bostäder och att bostäder ska ha en god kvalitet, och dessa måste vägas mot varandra, menar man.

Rikard Silverfur, chef utveckling och hållbarhet på Fastighetsägarna, är nöjd med att konstatera att även Boverket konstaterar att enbart ett flexiblare regelverk inte löser bostadsbristen.

– Vi ser en fortsatt efterfrågan på kontor, även om hem- och distansarbete kan komma att bli ett komplement. Men rapporten är ett värdefullt inspel i hur olika regelverk i viss mån begränsar förfoganderätten och därmed hindrar såväl byggnader som stadsrum att enkelt anpassas efter förändrade behov. De hinder som Boverket för fram i sin rapport överensstämmer med vad som tidigare förts fram av såväl oss som ett flertal andra aktörer, säger han.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]