Boverket får i uppdrag att föreslå lättnader i kraven på förvaring och förråd för studentbostäder och särskilda boenden för äldre. Målet är att sänka byggkostnaderna och öka tillgången till bostäder.

Förvaringsutrymmen tar plats, vilket driver upp byggkostnaderna och  i förlängningen kan påverka boendekostnaderna. Det menar regeringen som nu vill se mer flexibla krav som tar större hänsyn till både behov och efterfrågan på olika typer av förvaring vid planeringen av bostäder.

– För många studenter och äldre är det både svårt att hitta och dyrt med boende. Behovet av förvaring ser olika ut i olika skeden av livet och genom att lätta på kraven och skapa större flexibilitet kan det bli möjligt att sänka byggkostnaderna och på så sätt öka tillgängligheten till bostäder. Det ökar möjligheterna att välja förvaringsmöjligheter efter behov och därmed anpassa kostnaderna, säger infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson.

Som ett led i detta får Boverket nu i uppdrag att föreslå hur kraven på förråd och förvaring kan undantas i studentbostäder eller äldreboenden. Det kan till exempel innebära att viss del av bostäderna inte behöver ha förvaring, att förvaring erbjuds vid behov eller att gemensamma förrådsutrymmen kan delas.

Uppdraget ska redovisas senast den 18 juni 2026.

I vilken mån ska en kommun agera på den kommersiella fastighetsmarknaden? I Hudiksvall pågår sedan länge en konflikt mellan kommunen och privata fastighetsägare – i rättssalar och i debatten.

Ansträngt, säger Agnes Pransjö, näringslivschef hos Fastighetsägarna MittNord, när hon beskriver diskussionsklimatet mellan kommunen och de privata fastighetsägarna i Hudiksvall. Kanske en något försiktig bild av läget visar det sig när Fastighetstidningen besöker staden en junidag som växlar mellan regn och sol. Det visar sig bubbla av rätt mycket irritation och ilska.

Från tågstationens perrong är det första man ser ett nybyggt parkeringshus och ett kontorshus vars front påminner om en bilfärjas stäv – därav namnet Skeppet får man anta.

Fastigheten ägs av det kommunala bolaget Glysis AB och stod klar för inflyttning i april 2023. Det som en del av området Kattvikskajen där kommunen exploaterar ett industriområde till en ny stadsdel med totalt 450 bostäder. Nu kom pandemin och höga räntor emellan, planerna har stått rätt still och cirka hälften är byggt.

Man blir helt enkelt besviken och förvånad över hur de beter sig

Allt hade väl kanske varit frid och fröjd om det inte vore för att kommunens påkostade byggprojekt (255 miljoner kronor) tar hyresgäster från de privata fastighetsägarna i stan och det på en marknad som redan är ansträngd, där alla brottas med vakanser och lönsamhet.

Det kommunala bolaget anklagas dessutom för att sätta för låga hyror och dra ner fastighetsvärden i Hudiksvall. Glysis gjorde en nerskrivning med 67 miljoner av fastigheten i bokslutet 2023.

– Man blir helt enkelt besviken och förvånad över hur de beter sig. Du förstår väl att transaktionsrådgivarna i Stockholm, som ser att fastigheter skrivs ner i Hudiksvall, får en signal om man ska hålla sig borta från staden, säger Henrik Fredriksson, lokal fastighetsägare med cirka 20 000 kvadratmeter kommersiella ytor i Hudiksvall.

Vi möts i fastigheten Aktivitetsfabriken som hans bolag äger. Med runt bordet är även Kristin Eriksson, som tillsamman med sin syster äger en del av gallerian Guldsmeden, och Thomas Norberg, som i familjeföretaget har tre cityhus med totalt 11 000 kvadratmeter.

Lars-Eje Larsson som äger det största privata innehavet hade inte möjlighet att närvara. Han är den som varit mest aktiv med många anmälningar till Förvaltningsrätten. Mer om det senare.

De tre fastighetsägarna säger att de i minst tio års tid drabbats av kommunens ambitioner att agera stor kommersiell fastighetsägare.

– Under en tid skulle ju alla kommunpolitiker i Sverige göra massa drömprojekt till vilket pris som helst, något som även uppenbart drabbat Hudiksvall. Fastighets AB Glysis tycks varit politikens verktyg för detta, säger Henrik Fredriksson. säger Henrik Fredriksson.

Han har utkämpat strider mot kommunen när de sänkt markpriser intill hans industriområde Medskog utanför staden, och när det ställts krav från kommunen att hans bolag ska bekosta parkeringar, järnvägsspår och egna dagvattenanläggningar kring Aktivitetsfabriken. Ärenden som gått till domstol.

Kristin Erikssons bolag tappade en av sina största hyresgäster, kommunala Fiberstaden, när kommunen krävde att de skulle flytta till nybyggda Skeppet. Fiberstaden lämnade 800 kvadratmeter som fortfarande är vakanta.

– Politikerna har liten kunskap om fastighetsförvaltning, de vill leka fastighetsägare och sedan styr man i en kamratkrets med nära band till varandra, säger hon och tillägger:

– En kommun ska inte gå in på en marknad om behovet inte finns, och där det finns privata näringsidkare som kan göra det – där är lagen tydlig.

Thomas Norberg anser att Hudiksvalls kommun helt missat vad som är deras kärnverksamhet.

– I min värld ska kommuner se till att ha bra vård, skola och omsorg. Ska vi nå målet att växa till 50 000 invånare år 2050 (nu är det 38 000 inv.) ska man börja med det som inflyttande familjer primärt behöver bäst – inte hålla på med handels- och kontorsfastigheter, säger han.

Var skiljelinjerna går i en kommuns uppdrag har också varit ett spörsmål hos förvaltningsrätten i Falun. Fastighetsägarna, främst Lars-Eje Larsson, har skickat in fem olika ärenden där man menar att kommunen agerar utanför de ramar som är satta i kommunallagen.

Kommuner får enligt 2 kap. 7 § kommunallagen driva näringsverksamhet, om den drivs utan vinstsyfte och syftar till att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna. Men kommunal verksamhet ska inte konkurrera med det privata näringslivet enligt kommunallagen menar fastighetsägarna och får där stöd av Fastighetsägarna MittNord.

När förvaltningsrätten granskade verksamheterna som Glysis byggts på Kattvikskajen hade man inga invändningar mot parkeringshuset, det anser man inte strider mot kommunallagen. Men när det gäller kontorsverksamheten är man mer tveksam och skriver: ”Det är inte kommunernas uppgift att tillgodose näringslivets behov av lokaler, och sådana åtgärder får bara vidtas om särskilda skäl föreligger. Det föreligger uppenbar risk för kompetensöverskridande.”

Det är väl tydligt att man gör allt för att rädda det där misslyckade projektet och det bekostat med skattemedel

Förvaltningsrätten har också i sina utlåtanden funnit oklarheter i bolagsordningen som Glysis AB agerar efter. Man anser att det kommunala fastighetsbolaget: ”Inte är tillräckligt preciserade i syfte att förhindra kompetensöverskridanden, såsom kravet på tydlighet uttryckts enligt praxis.” I klartext att bolaget inte är tydlig nog med var gränsdragningen går mellan det som är kommunal och privat angelägenhet.

– Nu verkar det inte spela någon roll för kommunen vad förvaltningsrätten kommer fram till. De kan ändå inte tvinga fram att man stänger ner verksamheterna, säger Henrik Fredriksson syrligt. 

En anmälan till Konkurrensverket som Fastighetsägarna MittNord gjorde gav inte heller resultat. Myndigheten kunde inte finna att det finns tillräckliga indikationer på ett konkurrensproblem som skadar konkurrensen och konsumenterna för att prioritera en fortsatt utredning på denna grund. Ärendet avskrevs från deras sida.

Alternativet är att gå vidare i att driva saken som stämning vid Patent- och marknadsdomstolen, som brott mot konkurrenslagen om konkurrensbegränsande offentlig säljverksamhet. Där har ännu inte Fastighetsägarna MittNord beslutat om en sådan anmälan ska göras.

De tre fastighetsägarna anser att bevisen är tydliga för att Glysis bedriver illojal konkurrens.

– Man hyr ut coworkingplatser i Skeppet till halva priset jämfört med de som finns här, och den nya restaurangen i deras fastighet betalar 1 900 kronor per kvadratmeter som är långt under marknadshyran för en lokal där hyresvärden stått får alla investeringar, rätt pris bör vara 3 500 kronor kvadraten, säger Henrik Fredriksson och tillägger:

– Det är väl tydligt att man gör allt för att rädda det där misslyckade projektet och det bekostat med skattemedel.

Irritationen är bevisligen stor och till den grad att dialogen mellan kommunen och de berörda fastighetsägarna, som Agnes Pransjö hos Fastighetsägarna MittNord uttrycker det, är: ansträngd.

– Vi har försökt att få tala med kommunstyrelsens ordförande Mikael Löthstam och med näringslivsansvarig på kommunen. Det har inte blivit av, men vi önskar fortsatt dialog, säger Agnes Pransjö.

Vi ska komma ihåg att det första valet när denna fastighet skulle utvecklas var att tillfråga privata bolag, men de var inte intresserade att ta sig an projektet

Pär Widell möter upp i receptionen i bottenvåningen på Skeppet. Han är vd för det kommunala bolaget Glysis AB sedan 2016, och den som enligt de privata värdarna fått uppdraget att stärka kommunens kommersiella intressen i staden.

Han visar runt bland konferensrummen och de sex coworkingplatserna i huset nedre plan.

Jag frågar om han är förvånad över den kritik som riktats mot honom och kommunens agerande.

– Jo, lite får jag nog säga. Jag välkomnar att man får konstruktiv kritik, men förvånad av Fastighetsägarnas skrivelse till Konkurrensverket – de hade inte lyssnat av oss och vad vi ansåg.

Han kan i vissa avseenden förstå att det finns en irritation hos några av de privata fastighetsägarna i staden.

– Det har varit en process som kanske gått lite fort fram och då är det bra att stanna och reflektera. Att det går att lösa med det privata och i samklang med dem. Men vi ska komma ihåg att det första valet när denna fastighet skulle utvecklas var att tillfråga privata bolag, men de var inte intresserade att ta sig an projektet, säger Pär Widell.

Hans och kommunledningens bild, är att Skeppet kom till primärt för att lösa parkeringsbehoven kopplade till utbyggnaden av Kattvikskajen och att fastigheten var nödvändig som barriär för att klara bullerkraven för bostadshusen mot kajen eftersom tågtrafiken går nära inpå.

– Sedan var det från början tänkt att tingsrätten skulle hyra hela fastigheten, men de valde en annan lösning med en privat fastighetsägare (Henrik Fredriksson). Då såg vi möjligheten att fylla på med egna kommunala verksamheter.

I huset sitter i dag bland annat kommunens plan- och bygglovskontor och tillväxt- och näringslivsenheten. Och så Fiberstaden som lämnade en privat värd.

– De fick direktiv att flytta hit och en kommun har sin fulla rätt att placera sina verksamheter i eget ägda fastigheter eller hyra in sig hos andra. Hudiksvalls kommun har policyn att äga sina fastigheter och inte som andra att sälja och sedan hyra som andra gör, säger Pär Widell.

Han menar att hyresgästerna i Skeppet och övriga fastigheter som Glysis förvaltar betalar marknadsmässig hyra. I Skeppet är kvadratmeterhyran knappt 2 000 kronor per kvadratmeter. Hyran till restaurangen är 350 000 kronor per år i bashyra och sedan en omsättningshyra som blev 150 000 kronor för 2024.

– Går det bra för restaurangen går det bra oss.

Men är det en marknadsmässig hyra ni tar ut där?

– Ja, det skulle jag säga att det är. Vi tog investeringen av köket och det har vi räknat med i vår kalkyl. Vi drivs som ett aktiebolag och ska inte gå med förlust, sedan är det reglerat i kommunallagen att vi inte ska maximera vinsten.

Att ta över och jaga hyresgäster är inte tanken, och det har vi varit tydliga med

De olika utslagen i förvaltningsrätterna ser han som ett uttryck för att det finns en gråzon i hur man ska bedöma hur en kommun ska agera på den kommersiella marknaden.

– Jag har full respekt att privata fastighetsägare i Hudiksvall anser att vi är inne på områden som de menar att vi inte ska vara i – men det är samtidigt inte unikt för denna kommun. De allra flesta av Sveriges kommuner har bolag som äger och förvaltar och då i samråd med den privata marknaden, säger Pär Widell och tillägger att kommunens ambition inte är att dominera marknaden.

– Att ta över och jaga hyresgäster är inte tanken, och det har vi varit tydliga med, säger han.

Sveriges VA-kris märks inte bara som läckande rörsystem. Det handlar lika mycket om skenande taxor, orättvisa fördelningsmodeller och ohållbara regelverk. Fastighetsägarnas Alma Ohlin kräver ett samlat grepp kring rättvis finansiering.

Just nu diskuteras Sveriges VA-kris på högsta nivå i Almedalen. Fastighetsägarnas Rikard Silverfur lyfter hur landets vatten- och avloppssystem står inför en omfattande infrastrukturkris – där kostnader och ansvar vältras över på hushåll och företag. Ta gärna del av hela hans dragning och efterföljande diskussion här.

Det krävs ett nationellt grepp för att stoppa skenande taxor, orättvisa fördelningsmodeller och ohållbara regelverk. Skövde är ett tydligt exempel på vart utvecklingen är på väg – och vad som händer när staten sviker sitt ansvar.

Bakom vattenkranen pågår ett ekonomiskt haveri som alltför få vill tala om

Sverige står inför en växande infrastrukturkris. Bakom vattenkranen pågår ett ekonomiskt haveri som alltför få vill tala om. VA-taxor skenar – inte på grund av lyxrenoveringar, utan för att underhåll och investeringar i våra vatten- och avloppssystem har skjutits på framtiden i årtionden. Skövde är ett tydligt exempel på ett system som är på väg att knäckas – och det är hög tid för nationella politiker att agera.

I Skövde höjs VA-taxan med 15 procent under 2025. Det är inte unikt – liknande höjningar sker runt om i landet. Men bakom siffrorna finns ett större, strukturellt problem: dagens finansieringsmodell för VA-systemet är varken hållbar eller rättvis. Den bygger på att alla kostnader, även stora investeringar i nya områden, ska bäras av det lokala taxekollektivet.

I praktiken innebär det att boende och företagare i redan befintliga områden tvingas bekosta utbyggnaden till nya stadsdelar, som exempelvis Mariesjö i Skövde. Om de nya fastigheterna inte ansluts i tid – vilket ofta sker först långt efter att investeringen gjorts – blir det de nuvarande VA-kunderna som betalar notan.

Samtidigt tillåts inte kommunerna amortera på lån med medel från VA-taxan. Det så kallade ”amorteringsförbudet” leder till att skulderna växer och räntekostnaderna skenar – något som i sin tur tvingar fram ännu högre taxor. Det är ett moment 22 som drabbar hushåll, hyresgäster, företag och i förlängningen hela samhällen.

Vi lever i en verklighet där klimatförändringar, cyberhot och säkerhetspolitiska risker kräver robusta, väl underhållna system. Ändå tillåts våra mest grundläggande samhällsfunktioner att förfalla

Det finns ingen buffert, inga fonderade medel, inga verktyg att bygga upp en långsiktig ekonomisk resiliens. Och detta i en tid då beredskapen i infrastrukturen borde vara en nationell angelägenhet. Vi lever i en verklighet där klimatförändringar, cyberhot och säkerhetspolitiska risker kräver robusta, väl underhållna system. Ändå tillåts våra mest grundläggande samhällsfunktioner att förfalla, för att regelverken inte hänger med.

Dessutom saknas ofta förståelse för hur VA-taxan påverkar hyressättningen och fastighetsmarknaden. Hyror pressas upp när VA-avgifter ökar kraftigt, vilket i sin tur drabbar bostadsmarknaden och minskar investeringsviljan i nya projekt.

Det behövs ett nationellt omtag:
• Inför möjlighet att fondera medel inom VA-kollektivet för att kunna möta framtida investeringar.
• Se över amorteringsförbudet – kommuner måste kunna hantera lån på ett långsiktigt och sunt sätt.
• Skapa en rättvis fördelning där nyexploatering inte bekostas av befintliga abonnenter.
• Inför en nationell återhämtningsplan för VA-systemet – vattenförsörjning är en säkerhetsfråga.

Vi kan inte längre skjuta problemen framför oss. Sverige behöver en modern, rättvis och hållbar finansieringsmodell för VA-nätet. Skövde är bara ett exempel på vad som händer när nationen sviker sitt ansvar.

Alma Ohlin, näringspolitiskt ansvarig Fastighetsägarna GFR

Schneider Electrics Trendrapport 2025 visar att miljö- och hållbarhetsmotiv tappar i betydelse när branschen investerar i energi och digitalisering. Men bolagets vd menar att utvecklingen ändå drivs snabbt framåt.

För att vara ett av de absolut största företagen inom energihantering och automationslösningar har Schneider Electric en yttersta modest inkvartering i Visby under Almedalsveckan. En hållbar lösning, menar bolagets Sverige-vd Anna Anderson när hon tar emot Fastighetstidningen i en pytteliten campingstuga en bit utanför murarna. Det för att prata om den färska trendrapport, där Schneider tagit tempen på fastighetsägares arbete med investeringar i energieffektivisering och digitalisering.

Innan vi zoomar in på slutsatserna i rapporten, vilka trender inom ditt område har du uppfattat här under Almedalsveckan?

– Jag märker ett stort intresse för energieffektivisering generellt, och framför allt då inom fastigheter och kommersiella byggnader. Där tycker jag mig se lite ny optimism att det faktiskt finns lösningar och teknik för att Sverige ska kunna bli ledande i den gröna omställningen. Ska vi nå dit handlar det mycket om att påverka regelverk så att processerna förtydligas och förenklas, och så att det inte i stället blir en bromskloss.

Vi kan inte jobba i en egen liten bubbla, utan ser oss som en långsiktig partner.

Men behöver ni egentligen bry er så mycket om det? Det är ju fastighetsägaren som möter regelverken och ska anpassa sig, ni levererar ju sen bara lösningen?

– Jo, det stämmer ju såklart på sätt och vis. Men vi kan inte jobba i en egen liten bubbla, utan ser oss som en långsiktig partner. Då blir det viktigt att inte vissa regelverk blir hämmande på så vis att fastighetsägaren kanske inte kan gå vidare med de investeringar man tänkt, och att det framför drabbar den omställningen hela samhället faktiskt behöver göra.

Vilka regelverk är det vi pratar om då?

– Främst EU:s stora energieffektiviseringspaket Fit for 55, och mer specifikt direktivet om byggnaders energiprestanda, EPBD.

De ska ju just driva på energieffektivisering, hur menar du att de skulle kunna vara hämmande?

– Regelverk är ju i grunden bra. Men blir det för komplext och omständligt så riskerar det att i stället bli hämmande. Den största risk jag ser är att reglerna blir för styrande mot specifika åtgärder. Det är också viktigt att det inte bara blir rapportering, utan att det driver mot att faktiskt rent praktiskt genomföra åtgärder.

Hur arbetar Schneider Electric med frågan?

– Vi är ju ett stort internationellt bolag med 170 000 anställda, så vi har naturligtvis representanter nere i Bryssel för att lobba och driva på utvecklingen.

Då kan man ju misstänka att ni använder er maktposition till att påverka regelverken att styra i en riktning som gynnar era lösningar.

– Nej, vi ser ju inte oss som en isolerad enhet. Ska vi klara att göra den gröna omställningen så måste vi göra det i tillsammans. Samarbete är också vad som gynnar oss mest affärsmässigt.

Då kommer vi till trendrapporten. En av slutsatserna där är just att där branschen för ett decennium sedan präglades av egna organisationer och lösningar, så är det nu samverkan och digitala standarder som driver utvecklingen. Har ni tvingats till det?

– Nej, vår strategi är inte att bygga in fastighetsägare i våra lösningar. Tvärtom så ser vi potentialen i att bygga skalbara och öppna system. Det är vad som driver utvecklingen framåt i en värld där ju inte Schneider är det enda bolaget i branschen.

Men ändå, det är väl lönsamt om man tvingas köpa mer av just era lösningar?

– Nej, vi ser då snarare en affär i att också kunna bygga in andra partners utrustning och lösningar i våra system. Det är där potentialen finns, och som det ser ut nu vore det bara hämmande att bygga in kunderna.

En av de mest intressanta slutsatserna i trendrapporten är att, trots EU:s klimatpaket Fit for 55 och EPBD, så är det tydligt att det främst är ekonomiska motiv som prioriteras, snarare än miljö- och hållbarhetssatsningar. Undersökningen visar att 80 procent drivs av sänkta kostnader när det kommer till energieffektivisering och 75 procent väljer att investera i uppkopplade lösningar på grund av ekonomiska orsaker. Andelen som uppger miljön som störst drivkraft för energieffektivisering har minskat från 71 till 55 procent sedan 2023. När det kommer till investeringar för uppkopplade lösningar har siffran minskat med 16 procentenheter.

Här går ju egentligen hållbarhet och ekonomi hand i hand.

Vad är din analys där?

– Det är såklart ett resultat av det oroliga omvärldsläget. Men också energipriser som skjutit till höjden, framför allt i södra Sverige.

Något som också är kopplat till omvärldsläget.

– Jo, precis. Där kan vi se en osäkerhet där man inte riktigt vet förutsättningarna om ett halvår.

Gör det egentligen någon skillnad? Eller låter det bara mer ädelt att drivas av miljöengagemang?

–Nej, egentligen inte. Här går ju egentligen hållbarhet och ekonomi hand i hand.

Men påverkar det vad och hur man väljer att investera?

– Att man blivit mer precis i vilket konkret resultat man vill uppnå, och då framför allt inom värme och ventilation. Positivt är att det driver på utvecklingen där man mer och mer börjat använda AI- lösningar.

En annan slutsats i rapporten är att många fastighetsägare saknar resurser att driva energieffektivisering. Kan du utveckla det?

– Dels handlar det om att regelverken tenderar att bli ganska komplexa, så där behöver man hjälp. Dels upplever många fastighetsägare att det är svårt att hitta kompetens inom digitalisering. Det är ett problem som är viktigt att sätta på kartan. Men också att förstå att lösningen ligger i allt bredare samverkan, då även med myndigheter och energibolag.

Över hälften av de svarande, 52 procent, anser att AI skulle kunna hantera driften av uppkopplade fastighetslösningar med hjälp av mänsklig övervakning – en ökning med 33 procentenheter jämfört med 2023.

– Jag tror att ju mer gemene man börjar använda AI i vardagen så inser man att det också är ett väldigt bra hjälpmedel att göra saker och ting på ett bättre sätt i fastigheter. Det är en spännande resa där jag tror, att om vi pratar igen nästa år, så kommer vi att se än mer mer konkreta lösningar som vi inte vet om idag.

I Malmö skapas just nu ett flyttbart kontor med 3D-stickade väggar. Tillsammans med arkitekter och forskare testar Stena Fastigheter hur textila innerväggar kan ge flexiblare arbetsmiljöer.

En vanlig lokal på Claesgatan 12 i Malmö blir platsen för ett ovanligt projekt. Tillsammans med arkitektbyrån Our och forskningsstudion RSKA utforskar Stena Fastigheter hur 3D-stickning kan bidra till mer flexibla och hållbara interiörer. Målet är att utveckla stickade innerväggar som kombinerar akustiska egenskaper och tekniska installationer med estetiska värden.

Under projektets gång planerar Our och RSKA att testa konceptet genom att skapa ett flyttbart, stickat kontor för sig själva och inbjudna gäster som kommer arbeta i lokalen. Efter en tid kommer de att flytta vidare och återanvända de stickade elementen på nya platser – utan att påverka lokalen permanent.

– Potentialen med stickade rum är enorm. Inom arkitektur och bygg är designfasen helt digital, men tillverkningen förvånansvärt manuell, inom textil är det snarare tvärtom. Med 3D-stickning kan vi introducera en helt digital tillverkningsmetod som är outnyttjad i den byggda miljön, säger Matilda Norberg, stickdesigner på RSKA.

Utöver att de bidrar med större variation av form, färg och material, menar hon att textila väggar också är mer anpassningsbara, vilket gör dem lätta att transportera, installera och återanvända, och därmed kan fungera som ett hållbart alternativ.

Sofia Lagerblad, chef affärsutveckling på Stena Fastigheter i Malmö, är entusiastisk inför projektet.

– Vi på Stena Fastigheter är alltid öppna för nya lösningar som främjar hållbarhet. Projektet Tailored Spaces känns kul på flera sätt då det både fokuserar på hållbara material och designperspektivet, säger hon.

Projektet ”Tailored Spaces” inleds nu och pågår fram till våren 2026.

Högsta förvaltningsdomstolen har nu gett bostadsrättsorganisationen SBC rätt i en principiellt viktig tvist mot Skatteverket. Domen kan få stor ekonomisk betydelse för bostadsrättsföreningar som bedriver blandad verksamhet.

Tvisten har rört hur mycket moms en bostadsrättsförening har rätt att dra av när den både har verksamhet som är momspliktig, som uthyrning av lokaler till företag, och momsfri verksamhet, som bostadsuthyrning.

SBC, som företräder bostadsrättsföreningar i ekonomiska och juridiska frågor, har sedan hösten 2023 drivit ärendet med målet att skapa tydlighet i lagstiftningen och förbättra föreningarnas ekonomiska förutsättningar. Efter ett positivt förhandsbesked från Skatterättsnämnden, som gick på SBCs linje, valde Skatteverket att överklaga till Högsta förvaltningsdomstolen.

Nu har domen kommit – och den bekräftar både Skatterättsnämndens och SBCs ståndpunkt.

– Det här är en stor och viktig seger. SBCs mål är att driva viktiga frågor, påverka rättsläget och skapa bästa möjliga ekonomiska förutsättningar för landets bostadsrättsföreningar, säger Emil Lundström, vd på SBC.

Domen innebär att Skatteverket måste ta större hänsyn till hur den avdragsgilla delen av momsen beräknas. För bostadsrättsföreningar med blandad verksamhet kan detta betyda att de får dra av en större del av den moms de har betalat – något som i vissa fall kan leda till betydande återbetalningar från Skatteverket.

– Domen stärker föreningarnas möjlighet till rättvisa och korrekta momsavdrag. Vårt mål har hela tiden varit att stå upp för våra kunders intressen och skapa tydlighet i hur momslagstiftningen ska tillämpas och för att förbättra praxis, säger Jenny Söderberg, ekonomisk expert på SBC.

Den så kallade Smyrna-domen innebar en viss lättnad för tomträttsinnehavare. Men på ett seminarium i Almedalen diskuterades om det inte är dags att utreda hela systemet.

Ulrika Blomqvist, vd för Bostadsrätterna, menade att tomträttens från början bostadssociala funktion helt kommit att förändrats.

– Nu är tomträtten en ren kassako för kommunerna.

På seminariet som döpts till ”Kassako eller rävsax – hur ska tomträttssystemet hanteras framöver?” bar hon vittnesmål om förtvivlade föreningar, som i värsta fall kan tvingas höja årsavgiften med 70 procent.

– Då tvingas man skjuta upp underhåll och viktiga energirenoveringar.  Många äldre kan tvingas lämna sina hem. Och i förlängningen kan det leda till otrygghet.

Men hyresvärdar får ta kostnaden själva eftersom det inte går att ta ut på hyran

Anders G Johansson, näringspolitisk chef Fastighetsägarna GFR, menade att situationen för privata hyresvärdar blir densamma när markvärdet i flera städer skenat.

– Men hyresvärdar får ta kostnaden själva eftersom det inte går att ta ut på hyran. Det pressar ner driftnettot och år ut över underhåll. I förlängningen urholkar man kvaliteten i boendet.

Problematiken är väl känd. Även om Högsta Domstolen nu har kommit med besked i det omtalade Smyrnafallet så menar han att det fortsatt finns stora oklarheter kring hur tomträtten bör hanteras.

Man kan inte bara göra en värdeöverföring från kommun till enskilda. Detta måste finansieras

David Josefsson, bostadspolitisk talesperson för Moderaterna, menade dock att det inte är helt enkelt för politiken att hantera.

– Det handlar trots allt om stora pengar i den kommunala budgeten som är viktiga i stadsutvecklingen. Man kan inte bara göra en värdeöverföring från kommun till enskilda. Detta måste finansieras, sa han.

Men David Josefsson höll med Anders G Johansson och Ulrika Blomqvist om att förutsägbarheten i många fall är det stora problemet. Där kunde han tänka sig förändringar, även om han inte redogjorde närmare för hur.

Anders G Johansson tryckte på att det var dags för politiken att ta sig an ett system som inte förändrats i grunden sedan 1967, utan som enbart uppdaterats via domstolsbeslut.

– Det har varit många utredningar genom åren hur man ska reformera tomträtten men ingen har gett några större avtryck. Nu är det dags att ta sig an den pastejen.

Sverige beskattar egenanvänd solel hårdast i Europa. EU-kommissionen har uppmanat medlemsländerna att sluta med detta. Men några tydliga besked från politiken gavs inte när frågan diskuterades i Almedalen.

En färsk rapport från Svensk Solenergi och Fastighetsägarna visar att Sverige är ensamt om att både ha låg tröskel för beskattning och hög skattesats. Effekten blir att Fastighetsbolag beskattas med hundratusentals kronor per år för el de själva producerar och använder direkt byggnaderna.

Effekten blir det solcellsprojekten styrs av skatteregler snarare än av byggnadens potential eller klimatnytta. För svensk del innebär reglerna att när en solcellsanläggning överskrider gränsen på 500 kilowatt, beskattas hela den egenanvända elproduktionen.

Finland har en liknande skatt, men har en högre tröskel. Estland har en lägre tröskel, men å andra sidan en mycket låg skatt.

– Det gör att vi vågar påstå att Sverige beskattar egen solel hårdast i Europa, sa Fastighetsägarnas Rikard Silverfur, chef utveckling och hållbarhet på Fastighetsägarna, på det med Svensk Solenergi gemensamma seminariet i Almedalen.

Tyskland, Nederländerna, Österrike och Spanien har helt slopat energiskatt på egen solel.

Anna Werner, vd på Svensk Solenergi, menade att Sverige därmed går miste om en stor potential solel. Enligt rapporten finns det 8000 svenska tak stora nog att rymma anläggningar över 500 kilowatt, och det skulle ge ett tillskott på 5 terawattimmar.

Det är en stor utmaning i elnätet idag.

Men Christoffer Caesar, vd Soltech Energy Solutions, menade att det kanske inte är där det stora problemet ligger.

– Att man som fastighetsägare investerar i solenergi idag är kanske snarare en konsekvens av att man behöver bygga ut sin verksamhet, effektivisera sina transporter eller liknande. Men man får då inte tillräcklig kapacitet från elnätet. Det är en stor utmaning i elnätet idag.

Christoffer Caesar pekade också på att en effekt av skatten blir att man i stället för att på tak bygger ut solcellsanläggningar på åkermark.

Från EU-kommissionen har uppmaningen varit att sluta ta ut oproportionerliga avgifter på lokal solel. I det reviderade förnybartdirektivet slås det fast att el som produceras och används i samma byggnad bör undantas från beskattning.

Men Sverige har tydligt valt att gå i en annan riktning. Från årsskiftet höjdes energiskatten på el till 49,3 öre per kilowattimme. Och från 2026 slopas skattereduktionen för mikroproduktion.

Fastighetstidningen har, utan framgång, sökt en kommentar från Finansdepartementet huruvida regeringen ämnar ändra sig. Nu är visserligen inte solelsproduktion en del av Tidösamarbetet, men närmast regeringsmakten på dagens seminarium var riksdagsledamoten Josef Fransson, som representerar Sverigedemokraterna i Näringsutskottet.

Han började dock med att deklarera en närmast solels-fientlig utgångspunkt.

– Tittar man på hela el-systemet så är det bakvänt att producera mer el på sommaren när svensk industri har sina största effektutmaningar vintertid. Och att lagra solel från sommar till vinter låter sig inte göras, sa Josef Fransson.

Någon i publiken protesterade: ”Då får du nog åka hem och läsa på lite.”

Men ett tydligt nej från SD att ändra skatten alltså.

Det gör det så mycket enklare att nå vårt självförsörjningsmål.

Monica Haider, Socialdemokratisk ledamot i Näringsutskottet var mer positivt inställd.

– Socialdemokraterna har inget politiskt förslag att göra detta. Men jag öppnar för att det kan vara klokt att fundera kring det.

Karin Mizgalski, hållbarhetschef på Wallenstam, hade tydliga invändningar mot Josef Franssons resonemang. Hon menade dels att solel är ett viktigt komplement till bolagets egen vindkraftsproduktion.

– Vi vet att det blåser som minst i juli. Då är det toppen att lägga på sol, det gör det så mycket enklare att nå vårt självförsörjningsmål. Då behöver vi inte belasta elsystemet.

Karin Mizgalski betonade också att, även om det nationella elbehovet är mindre under sommaren, så finn det många fastigheter som ska kylas.

– Då är det toppen att kunna försörja dem med solcellsel. Det måste vara bra för energisystemet!

Josef Fransson hävdade att det bara handlade om bokföringsteknisk självförsörjning.

– Elektroderna bryr sig inte om vilket energislag som har producerat dem. Ska vi se till hela Sveriges elsystem måste vi se till industrins behov vintertid.

Han fick tydliga invändningar från både panel och publik. Men där blev det mer en diskussion om elssystymets grundläggande funktioner än skatt.

– Men beskatta då den el du ser som ett problem, exempelvis när det är negativa elpriser. Men beskatta inte den bästa el vi har. Den el som produceras i byggnaden när man behöver den, och exakt var man behöver den, sa Anna Werner.

En ny rapport från Hemsö visar möjligheterna med flexiblare byggregler för äldreboenden, och majoriteten av politikerna på ett Almedals-seminarium såg stort behov av att genomföra en reform liknande det som föreslås.

En av fastighetsbranschens riktigt stora utmaningar är att lösa behovet av äldreboenden, som ökar i takt med att Sveriges befolkning blir allt äldre. Till 2032 beräknas behovet vara 28 000 fler platser på särskilda boenden för äldre runtom i landet.

Under ett seminarium i Almedalen diskuterades en färsk rapport från Hemsö som pekar på flera utmaningar kopplade till regelverk vid utformning av äldreboenden. Med rapporten ”Från yxiga regler till smarta val – så bygger vi framtidens äldreboenden” riktar bolaget en uppmaning att anpassa Boverkets byggregler efter äldreboendens faktiska behov.

De förbättringsområden som Hemsö identifierat bygger på enkätundersökningar med medarbetare på äldreboenden och intervjuer med beslutsfattare på kommunal och nationell nivå.

Ett problem är att de ofta komplexa byggnaderna måste anpassas efter flera olika regelverk. Detta eftersom de utgör både bostad, vårdmiljö och arbetsplats. Men en slutsats i rapporten är att utformningen inte alltid går i linje med de faktiska behoven.

Ett exempel kan vara att pentryn i boenderummen sällan efterfrågas, medan personalutrymmen ofta är underdimensionerade. Samtidigt bidrar Inspektionen för vård och omsorgs (IVO) tillståndsprocess för privata aktörer att bedriva verksamhet till osäkerhet, vilket försvårar möjligheterna till innovation och utveckling.

Rapporten presenterar fyra rekommendationer:

• Anpassa BBR efter behoven i särskilda boenden för äldre
• Tydliggör IVO:s uppdrag som en rådgivande myndighet
• Ändra regelverken så att kvadratmeterna går till värdeskapande lokaler
• Led den tekniska utvecklingen och driv på innovation tillsammans med marknadens aktörer.

– Vad händer exempelvis om vi kan börja använda de sensorer som vi installerat för styrning av fastigheten för nattövervakning? Då kan nattpersonalens arbetsuppgifter förändras på ett bra sätt, resonerade Åsa Nordell Holmstrand, projektutvecklingschef på Hemsö.

Ett av de största problemen vi har i samhället idag är att människor inte har råd att bo. Det sliter sönder samhället

Från kommunalt håll fick rapporten positivt gensvar. Maria Flygare, lokalsamordnare i Östersunds kommun, ser tydliga utmaningar när kommunen behöver skapa 250 nya platser.

– Många vill flytta in till i den centrala staden. Det innebär en stor investeringstyngd, för att undvika kostnadsökningar på grund av olika regelverk är det därför risk att man bygger på samma sätt som man gjorde för 15 år sedan. Då blir det inte så mycket innovation, sa Maria Flygare.

Vänsterpartisten Tobias Smedberg, vice ordförande kommunstyrelsen i Uppsala, ansåg att rapporten pekar på fullt rimliga saker.

– Ett av de största problemen vi har i samhället idag är att människor inte har råd att bo. Det sliter sönder samhället. Det syns också inom äldreomsorgen. För att undvika ytterligare priseskalering måste vi våga ifrågasätta gamla sanningar, därför tycker jag att rapporten är bra.

Men ett förändrat regelverk ligger på rikspolitiken. David Josefsson, bostadspolitisk talesperson för Moderaterna och ledamot i civilutskottet, uppmanade till att ta vara på de förändringar som redan gjorts i Boverkets byggregler.

– Det skapar större flexibilitet med funktionskrav. Men jag stänger inte dörren för om det behövs ytterligare förändringar.

Men hans socialdemokratiske kollega i Civilutskottet, Leif Nysmed, var mer skeptisk rent allmänt mot förändringarna i BBR som han menade inte stärkt de boendes villkor.

– Det öppnar snarare upp för att bygga sämre med mindre kvadratmetrar och mindre ljusinsläpp. Det bara för att någon ska kunna få ned kostnaden. Där menar jag att staten i stället måste ta ett större ansvar och vara med och dela den ekonomiska risken.

Kvadratmeter gör faktiskt mycket för hur människor mår. Har vi inte råd med det?

Leif Nysmed tog sin egen far, som tidigare bott i ett boende med alldeles för liten yta, som exempel.

– Det slutade med att han stod och bankade på sitt fönster för att han ville ut. Kvadratmeter gör faktiskt mycket för hur människor mår. Har vi inte råd med det? Jag menar att vi faktiskt har det.

David Josefsson replikerade:

– Men det är olika för olika personer. Vi kan faktiskt ha en viss valfrihet för att kunna erbjuda olika alternativ som passat om det gäller Leifs pappa eller min pappa. Låt oss bygga olika typer av boenden utifrån vilken livssituation man befinner sig i.

Efter ett utmanande år är förhandlingarna för 2026 års hyror på flera håll redan påkallade. Men vad innebär det för det kommande förhandlingsåret? Frågan är högaktuell i Almedalen, där både försiktig optimism och fortsatt oro lyfts fram.

Även i år möttes Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och andra branschrepresentanter för att diskutera hyresförhandlingarna.

Men jämfört med förra årets rätt infekterade debatt ser utsikterna för 2026 års förhandlingar något ljusare ut – om än marginellt. Det menar Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, och Anders Holmestig, vd på Fastighetsägarna, som båda medverkade i Hyresgästföreningens seminarium under onsdagen. 

– Vi är försiktigt positiva inför nästa års förhandlingsomgång. Delvis på grund av de ekonomiska förutsättningarna. Mycket talar just nu för att vi går mot lägre höjningar även i år, och det är alltid svårare att komma överens ju högre höjningar vi pratar om, säger Carl-Johan Bergström, när vi fångar honom kort efter seminariet.

På vissa håll, menar han, har hyresnivåerna redan nu slagit i taket, vilket också det talar för mer sansade förhandlingar.

– Vi ser även en vakansgrad som vi inte har sett på 30 år. Det gör att vi måste utgå mer utifrån de lokala förutsättningarna. Det har vi sett redan under våren, att både vi och fastighetsägare pratar mer om hur det är på den specifika orten man förhandlar och inte vilka hyresnivåer andra orter hamnat på. Så länge vi håller oss till varje orts unika förutsättningar är det enklare att förhandla. Och det tycker jag märktes i vårt samtal i dag, att det är det man strävar efter.

Trots att tongångarna är något mer positiva kvarstår vissa orosmoln som möjligen bäddar för fortsatt tuffa förhandlingar framöver, understryker Carl-Johan Bergström.

– Framför allt vad gäller Fastighetsägarnas tidigt påkallade förhandlingar i västra Sverige. Där har man hittills heller inte riktigt visat någon förhandlingsvilja. Man har också varit tydlig med att det inte handlar om att förhandla, utan om att få ett riktmärke för att sedan kunna börja förhandla. Det talar för att just de förhandlingarna kommer vara fortsatt tuffa.

Å andra sidan menar Fastighetsägarnas Anders Holmestig att Hyresgästföreningen behöver ”släppa sargen och komma till förhandlingsbordet”.

– Man kan inte vara irriterad på att någon har påkallat förhandlingar tidigt. Vi måste bli lite mer pragmatiska, vilket jag upplevde att Hyresgästföreningen höll med om. I de fall en region har goda skäl att påkalla tidigare, så kanske det är okej att man gör det. Vi måste sluta vara för mycket testuggare och i stället se motpartens behov här och nu, säger han.

Samtidigt framhåller Anders Holmestig, likt Carl-Johan Bergström, att det finns fortsatt stora utmaningar – inte minst ekonomiska sådana. Det understryks bland annat i Allmännyttans nya rapport om det ekonomiska läget för de kommunala bostadsföretagen, där vart femte bolag redovisade förlust under 2024.

– I botten av förhandlingarna finns en tuff ekonomi för både fastighetsägare och hyresgäster, vilket komplicerar det hela. Så kommer det vara även i år. Sedan är det ett problem om de årliga hyresförhandlingarna pågår i nio månader, det borde kanske räcka med en. Det är ett ansvar för båda parter att ta, säger han och tillägger:

– Sammanfattningsvis blir det nog fortsatt tufft, men vi kan väl hoppas att vi hela tiden lär oss av saker och ting.

Utländska köpare har stått för 26 procent av transaktionsvolymen för bostäder i år. Colliers tror att sektorn är undervärderad. Arvid Lindqvist på Catella ser det som tecken på att köparna söker en säker investering.

De utländska köparna är aktiva inom bostadssektorn  – transaktioner för drygt fem miljarder kronor har genomförts med utländska köpare. Det motsvarar nära 26 procent av transaktionsvolymen för bostäder – ett tydligt trendbrott efter de senaste årens mer avvaktande hållning, enligt Colliers som tagit fram siffrorna.

Efter ett par år i skymundan är det utländska kapitalet tillbaka i Sverige och riktar i allt högre grad blicken mot bostäder. Det visar nya siffror från Colliers, som samtidigt ser tecken på att marknaden går in i ett nytt skede med ökad likviditet och tilltagande aptit.

– Vi ser en tydlig nettoköpsposition, till skillnad från kontorssidan där utländska investerare i princip helt dragit sig tillbaka, säger Axel Tärn, Head of Research på Colliers.

Utländska investerare har ofta betraktat den svenska reglerade hyresmarknaden som en säker och förutsägbar marknad som till viss del täcker upp inflationshöjningar. Hittills har investeringarna främst handlat om nyproducerade bostäder. Men, påpekar Colliers, fönstret är vidöppet även för äldre bostadsportföljer, däremot gör vakanser att man behöver göra mer noggrann analys.

Axel Tärn menar att läget borde leda till ökad likviditet i marknaden.

– Om de här affärerna börjar rulla igen, med nya typer av köpare och större volymer, kommer det inte bara att påverka likviditeten; det kan också innebära att bostadssegmentet står inför en omprissättning. Och till skillnad från tidigare faser tror vi inte att detta intresse kommer mattas av snabbt. Frågan vi bör ställa är om marknaden just nu undervärderar bostäder, säger Joakim Arvius.

Arvid Lindqvist, förvaltare av Catellas fastighetsaktiefonder, är tveksam till om hyresbostäder är undervärderade på transaktionsmarknaden.

– Affärerna görs just nu på rimliga nivåer i relation till övriga fastighetssegment. Utländska köpare gillar den svenska demografin och ser bostäder som en bra realtillgång som följer inflationen över tid.

Han lyfter fram att det i princip är storstäderna som de större nationella och internationella investerarna blickar mot, och framför allt mot nyproducerade bostäder i Stockholmsområdet med yielder runt 4,5 procent. Kvadratmeterpriserna är dock fortsatt höga i och med att hyrorna för nyproducerade lägenheter har gått upp markant under senare år.

– I vissa regionstäder samt i många mindre städer ser man att bostadsvakanserna ökar, i och med en svag demografi. Här domineras marknaderna huvudsakligen av lokala aktörer just nu, säger Arvid Lindqvist.

Vid sidan av bostäder är det enligt honom nu lite revansch för kontorsmarknaden där intresset ökar i och med att konjunkturen börjar bottna ut.

– Vi ser att framför allt institutioner och privata investerare har investerat i kontorsfastigheter i Stockholm CBD och innerstaden. Men för kontorsfastigheter i mindre attraktiva närförortslägen i Stockholmsområdet är intresset fortsatt lågt, anser Arvid Lindqvist.

Fastighetsägarnas Katrin Behdjou Arshi ska strax diskutera vad som behövs för att Stockholm ska bli en ledande region för innovation, attraktiva stadsmiljöer och långsiktig tillväxt.

Stockholmsveckan är visserligen först om dryga tre veckor. Men Katrin Behdjou Arshi, chef stadsutveckling Fastighetsägarna Stockholm, är en av de många som tagit sig till Visby för att diskutera huvudstadens tillväxt och attraktivitet.

Med sig hem hoppas hon ha starten på ett nytt brett samarbete.

– Jag tror att vi måste rusta oss för en tid med snabb förändring med ökade klimatkrav, och tuffare konkurrens om både kapital och kompetens. Vi behöver gemensamt samla kraft och tänka nytt. Det är inget man gör under en kort seminarieövning. Utan det är för att starta upp detta arbete som vi gör detta. Därför ska vi samla beslutsfattare här idag, för att tillsammans med näringslivet och andra aktörer göra en bred kraftsamling tillsammans, säger Katrin Behdjou Arshi.

Hur det ska ske ska hon diskutera om ett par timmar när Fastighetstidningen möter henne i vimlet vid Donner Plats, där Almedalsveckan helt uppenbart börjat växla upp.

I bakgrunden verkar någon form av organstöld vara på gång att ske. Det under gula plakat som uppmanar att sådana måste stoppas.

Det händer något hela tiden under denna Almedalsvecka. Men i Stockholm tycker Katrin Behdjou Arshi att det inte händer tillräckligt för att det ska fortsätta vara en plats där människor vill leva, investera och verka.

Det finns många områden som kan bidra till att få i gång tillväxten i Stockholm

– Det finns många områden som kan bidra till att få i gång tillväxten i Stockholm. Vi tänkte diskutera fem nyckelfaktorer, säger Katrin Behdjou Arshi.

Det som står på agendan denna gång är bland annat att skapa attraktiva och dynamiska områden som bidrar till tillväxt.

– Det handlar om de policyförändringar, investeringar och partnerskap som behövs för att få till bättre samarbeten, säger Katrin Behdjou Arshi.

Övriga punkter på agendan:

• Hur utvecklingen av Centralstaden kan bli ett nav som kan förändra hela Stockholmsregionens konkurrenskraft.
• Kapital, politik och nya partnerskap för att finansiera framtidens stad.
• Att skapa stadsmiljökvaliteter som kan bli en katalysator för kultur och kreativa näringar i levande stadsdelar.
• Hur regionen kan säkra framtidens kompetensbehov.

Men vad menar du är fastighetsbranschens roll i denna breda satsning?

– För att vi ska lyckas skapa tillväxt behöver vi kraftsamla exempelvis kring stora stadsutvecklingsprojekt. Då behövs det redundans, tydlighet vem som gör vad och långsiktighet. Där ser jag att fastighetsägare har en viktig roll som samhällsbyggare. Det samtidigt som man har naturliga kontaktvägar åt flera håll.