Foto: Johan Bergmark.
Publicerat 5 januari, 2017

Pessimisten möter optimisten

Det har gått lysande för fastighetsbranschen de senaste åren, låga räntor i kombination med urbanisering har drivit upp såväl fastighetsvärden som kontorshyror. Men vad väntar runt hörnet i vår globala värld? Vi talade risker och möjligheter med Sven-Olof Johansson, vd Fastpartner som är känd för att vara försiktig och ”optimisten” Christian Hermelin, vd på Fabege. 

Är ni bekväma i era roller som optimist och pessimist inför framtiden i detta samtal?

[ Annons ]

Christian Hermelin (CH):
– Tror nog varken jag eller Sven-Olof är odelat optimist eller pessimist. Själv har jag svårt att inte dras med i en optimism när man jobbar med Erik Paulsson, en man som alltid har fokus på att hitta möjligheter. Men jag är nog mer eftertänksam än Erik, jag reflekterar mer.

När man startar upp sin karriär tvingas man att ta stora risker och jag har fått ta mig ur besvärliga situationer, det lär man sig lite av varje gång.

Sven-Olof Johansson (SOJ):
– Jag är en person som söker balans. När man startar upp sin karriär tvingas man att ta stora risker och jag har fått ta mig ur besvärliga situationer, det lär man sig lite av varje gång. Som världen ser ut idag är det svårt att vara enkom optimist. Det känns som ett fifty-fifty läge, det kan gå hur som helst.

fastpartner-12-tryck
En pessimist och en optimist. Eller i alla fall två personer med lång erfarenhet av branschen. – Själv har jag svårt att inte dras med i en optimism när man jobbar med Erik Paulsson, en man som alltid har fokus på att hitta möjligheter, säger Christian Hermelin, vd på Fabege. – Jag är en person som söker balans, säger Sven-Olof Johansson, vd på Fastpartner. Foto: Johan Bergmark.

Christian var 26 och Sven-Olof 45 år under fastighetskrisen 1990. Är minnen av tidigare kriser något ni bär med er idag?

CH: Jag funderar mycket på vad vi lärt oss av historien och är helt klar över att det kommer en sättning, frågan är inte om utan när. Jag är realist, men man behöver inte bli defensiv för det, det gäller att söka möjligheter för de finns alltid. Vår strategi är att göra projekt istället för att köpa fastigheter där det mesta handlar om att ha bra tajming i förvärven.

SOJ: För oss tog det tolv år att komma ur krisen och bli ett normalt bolag, jag hade inte semester någon gång under hela 1990-talet. Men förutsättningarna är så annorlunda nu. Då på 1990-talet skapade man krisen med höjda räntor och restriktiva värderingar. Hade räntenivåerna legat som idag hade det aldrig varit en fastighetskris, som för övrigt inte var en fastighetskris utan mer en finansiell kris. Fastigheter hade ju yielder på runt sju procent.

CH: Vi är mycket bättre förberedda inför nästa prövning och jag ser inte att det finns någon fallhöjd. Visst, vi har rekordhöga yielder och hyror som gått upp, men blir det ett fall i hyror tar det några år innan du jobbar upp den risken. Femton procent av hyresavtalen hos oss omförhandlas varje år så tiden är den stora riskfaktorn. Det är räntenivån och inte lägre hyror som är riskfaktorn, och då ska i så fall räntan upp dramatiskt från dagens nivå.

4-kopia-tryck
Får vi styrräntor runt 4 procent blir det skakigt, menar Christian Hermelin. Foto: Johan Bergmark.

Hur mycket är höga och riskfyllda räntor i er värld?

CH: Får vi styrräntor på runt 4 procent börjar det bli skakigt.

SOJ: Vi tål 6,7 procent högre ränta än den vi har idag innan vi får negativt kassaflöde. Jag ser inte att det finns en sådan tillväxt i ekonomin så att man hamnar på de nivåerna. Det är också ett av västvärldens stora problem, att det saknas efterfrågan till alla produktionsresurser. Centralbankerna trycker ut pengar för att få igång konsumtion men det tycks inte funka.

Nationalekonomerna hävdar att vi varit inne i en global lågkonjunktur sedan 2008, det har knappast märkts på den svenska fastighetsbranschen. Varför?

CH: Vi har haft en välskött ekonomi och en svag krona som gynnat oss. Sedan är det för vår del också tur att vi verkar i Stockholm. Det är inte lika lätt att göra bra fastighetsaffärer i Åmål eller i Ödeshög. Har dagens prognosmakare rätt med tillväxt på två procent kommer hyrorna fortsätta uppåt och räntorna kommer inte att sticka iväg. Det yieldgap vi har idag tyder då på att fastighetsvärdena måste upp.

Mycket kapital har sökt sig till fastighetsmarknaden, även globalt. Är inte det en allvarlig riskfaktor?

SOJ: Jo, och det stora hotet som jag ser det är den amerikanska företagsobligationsmarknaden, den har vuxit enormt och är nu cirka 8 000 miljarder dollar, alltså halva USA:s BNP. Det är papper med korta löptider på 3 till 6 år med 4 till 5 procents ränta. Om amerikanska statsobligationer börjar närma sig den avkastningen kommer investerare gå till den säkrare placeringen och då får du en kris oändligt mycket värre än skuldkrisen 2008. Vi kommer se bolag som går i konkurs och människor som blir arbetslösa. FED kan därför inte låta räntorna på amerikanska statsobligationer gå så högt upp.

Visst kan något geopolitiskt hända i vår omvärld, men det måste vara en rätt allvarlig grej för att det ska påverka marknaden negativt.

Nu har vi även i Sverige långräntor som pressas upp och fastighetsbolagens kurser går ner. Är detta vändpunkten vi ser?

CH: Jag tycker inte att det är så dramatiskt utan snarare en logisk följd av det som händer i vår omvärld. Stiger räntan får man anta att det beror på att vi har en bra tillväxt och det vinner vi mycket på. Jag är övertygad om att hyresutvecklingen och yieldkompressionen fortsätter upp. Visst kan något geopolitiskt hända i vår omvärld, men det måste vara en rätt allvarlig grej för att det ska påverka marknaden negativt.

SOJ: Fastighetsbranschen har faktiskt inte varit drabbad av några motgångar sedan 1993, sedan dess har räntan gått ner hela tiden med undantag av en liten dip i början av 2000-talet. Branschen har utvecklats väl, bankerna finansierar ingen spekulation. En kommersiell fastighet får du inte belåna med mer än upp till 55–60 procent.

– På bostadssidan ser jag skäl att vara lite mer orolig, många utvecklare är underkapitaliserade och de utgår från att man kan få toppnivåer även i lägen som inte lockar de med tjocka plånböcker. Jag ser inte riktigt att man kan nå de hyresnivåerna som gör det till en bra affär.

Många anser att fastigheter är övervärderade idag? 

CH: Tycker att det är en rimlig värdering och som sagt de kommer att fortsätta upp om det inte händer något drastiskt i vår omvärld. Men vi är medvetna om riskerna för att värden kan gå ner och det är därför vi succesivt minskat vår belåningsgrad. Innan Lehman låg vi på 67 procents belåning och det var inget problem, bara att lyfta telefonluren så var banken med. Nu ligger vi under 50 procent och har därmed också en bättre investment grade (rating).

Är det bolagens belåningsgrad och bankernas villkor som kommer att sålla agnar från vetet nu?

SOJ: Nu har bankerna som ett led i Baselreglementet infört att du måste få betyg av de stora ratinginstituten. Har man rating trippel B minus får du 2,25 procent i totalkostnad för icke säkerställt lån, en liten aktör får betala 7–8 procent för samma lån. Det är stor skillnad som gör att du inte kan expandera på samma sätt.

PLATS: Fastpartners kontor på Sturegatan i Stockholm.
ÄMNE: Osäker tid i skuggan av Brexit och Trump.
PÅ BORDET: Ostbitar och lakrits som tilltugg. En bandspelare.

Hur ser ni på politikens inställning till branschen? Såväl den förra som den här regeringen menar att ni borde bidra med mer skatt.

SOJ: Är det någon sektor i näringslivet som bidrar till samhällsbygget så är det väl bygg- och fastighetssektorn. Vi är aktiva parter i samhällsbygget med att skapa arbetsplatser, sysselsättning och bostäder. Men tyvärr hör jag allt för ofta politiker som ser oss som en motpart i stället för medarbetare. De tycker det är besvärande med de vinster ett fastighetsbolag gör.

CH: Det finns folk som tror att vi inte betalar någon skatt vilket är helt fel. I Fabege betalar vi mer i skatt än för värme, kyla och el tillsammans. Vi har en total skatt på 27 procent och efter räntor är skatten vår största kostnad. Vi bidrar med kvalitet för invånare, med tillväxt och investerar för att det ska gå bättre för Stockholm och för Sverige.

SOJ: Jag som individ betalar 70 000 kronor om dagen i skatt. Jag gör inga skattedispositioner överhuvudtaget, betalar rakt av full skatt på det jag tjänar år efter år. Jag tycker inte att jag blir särskilt uppskattad för det. Attityden från vissa politiker är att vi inte betalar skatt eller håller undan pengar.

Skulle ni våga att starta ett nytt fastighetsbolag idag?

CH: Alla ska vara i storstäderna nu, som ny skulle jag hitta nischer dit alla inte springer. Fast du måste vara bättre än konkurrenterna och det krävs nog att man är duktigare idag än för tio år sedan. Projekt är lika med risk, men har man en kund med är det inte så hög risk. Marknaden kan falla med 40 procent innan du behöver skriva ned och det känns ju rätt tryggt.

SOJ: Man måste hitta en udda idé som någon annan inte hugger på. Men, att starta nytt bolag idag? Nej, vete tusan om jag skulle orka köra igång igen.

Du, Christian som är optimisten, vilka faktorer är i dina ögon de som gör att det kommer att gå bra i framtiden? 

CH: Fortsatt låga räntor. Med sjunkande yielder ser vi möjligheter i fler projekt. Är det två procents tillväxt i landet blir det fyra procent i Stockholm

Och vilka är dina pessimistiska farhågor, Sven-Olof?

SOJ: Att vi ännu en gång råkar ut för överspekulation och någon tokig finansiell produkt som utlöser en ny kris. Att de geopolitiska riskerna ökar med polariseringen av samhället, och inte minst det låga politiska förtroendet hos allmänheten, vilket kan leda till märkliga beslut för ekonomin.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]