Publicerat 21 mars, 2011

Pantbanken i Baltikum

Svenska bankers egna fastighetsbolag är ofta de enda spekulanterna när bankernas före detta lånekunders egendomar går på exekutiv auktion i Baltikum. Swedbank och SEB har samlat på sig fastigheter för mer än tio miljarder kronor. Av rent misstag.

Det skulle bli lysande affärer. Baltikum var tillväxtområdet där vem som helst kunde tjäna pengar bara på att äga. Boomen drevs av billiga krediter från svenska banker som inte sällan finansierade mer än hundra procent av köpeskillingen. Alla visste ju att priserna bara skulle stiga.

[ Annons ]

– Vi hade störst ökning av fastighetspriser i världen. Jag sålde en liten lägenhet i Riga 2002 för 6 500 dollar. Sen sålde jag den igen 2007 för 60 000 euro, säger Aigars Smits som är chef för Arco Real Estates fastighetsförmedling i Lettland.

Men när Lettland inte producerade mycket mer än luft till sin egen fastighetsbubbla och ändå körde de vräkigaste bilarna, så var utgången given.  Boomen var utan jämförelse, kraschen blev lika monumental.

– Om du får pengarna gratis och inte behöver satsa eget kapital på ett nytt fastighetsprojekt, då är det något som är sjukt. Och där kan vi lägga en del av skulden på de skandinaviska bankerna, säger Aigars Smits.

Nu är det bankerna som sitter med Svarte Petter.

Zigmunds Pavlovskis är chef för Swedbank­ägda Ektornet i Baltikum och har fått uppdraget att köpa in panterna så att banken får tillbaka de förlorade pengarna.

Zigmunds Pavlovskis kan från Swedbanks skyskrapa i Riga blicka ut över stora delar av det bestånd som banken nu fått i knät. Han är chef för Swedbank­ägda Ektornet i Baltikum och har fått uppdraget att köpa in panterna så att banken får tillbaka de pengar på fastighetsgungorna som man förlorade på lånekarusellen, precis som bankerna gjorde i Sverige efter nittiotalskrisen.  Aigars Smits tror att marknaden är tillbaka på den gamla nivån först när nästa generation vägrar lyssna på sina föräldrar och gör om samma misstag. Zigmunds Pavlovskis är lite mer optimistisk.

–?Det kommer att ta tio, femton år innan fastighetspriserna i Baltikum är tillbaka på 2007 års nivå, förklarar han när Fastighetstidningen träffar honom.

Nu ska han köpa in tusentals objekt på auktion till ungefär halva det värde de var belånade till.  Bedömningen av huruvida kunderna kan komma på fötter igen om de får lite hjälp, till exempel en tidsfrist med att betala på lånet, görs helt av banken. Anser den att det är lönlöst blir det konkurs­ansökan.

– Och där kommer vi in. Vi får listor på exekutiva auktioner från banken. Vi kan också få veta lite mer om fastigheten och bankens totala belåning som vi aldrig bjuder över, säger Zigmunds Pavlovskis.

Bara i Lettland är de med och bjuder på 50 till 200 exekutiva auktioner i månaden.

– Då har vi ofta inte ens sett objekten, vi köper en adress, säger han.

Marknadsvärde är förstås ett diskutabelt begrepp på en marknad där det finns ett otroligt utbud men mycket få köpare som har pengar.

– Vi räknar fram ett värde baserat på en fiktiv ägare, till exempel en familj som ska betala lån och räntor med sina löner.

På de exekutiva auktionerna har det också räknats fram ett marknadsvärde. På det ges trettio procent i en sorts grisen-i-säcken-rabatt.

– Det är svårt att veta vad man köper. Ilskna före detta ägare kanske bor kvar eller passade på att förstöra egendomen innan de försvann. Och då menar jag verkligen förstöra, säger Zigmunds Pavlovskis.

Det gamla kulturhuset med gångavstånd till Gamla stan i Riga är vackert utvändigt och hemskt invändigt. För att förädla fastigheten satsar Ektornet på en topprenovering.

Oftast är konkursförvaltarnas utgångspris lägre än Ektornets marknadsvärde.

– Då bjuder vi vårt pris i alla fall, även om det bara är vi på auktionen. Vi har inget intresse av att förstöra fastighetsvärdena.

Här skulle det kunna vara fyndläge för andra utlänningar.

– Det beror på vad de vill ha. Vill de gå på auktionerna måste de konkurrera med oss. Vill de utveckla något måste de ha full finansiering och räkna med väldigt många vakanser, säger Zigmunds Pavlovskis.

Inhemska fastighetsspekulanter är inte glada. Först gödslar svenska banker landet med pengar och porschar. Sen sätter de folk i personlig skuld intill döddagar, samtidigt som de för över värdefulla fastigheter i svensk ägo.

Det har fått parlamentet att rösta igenom en lag som retroaktivt förändrar spelreglerna för banklån till privatpersoner.

Den som begär skuldsanering för ett belopp som motsvarar en vanlig bostad behöver bara betala 30 procent av lönen till att betala av skulden i två år. Sedan är han eller hon skuldfri. Det gör ett begrepp som personlig borgen helt värdelöst.

–?Men den som tar skuldsanering kommer tyvärr att få mycket svårare att få banklån i framtiden, säger Zigmunds Pavlovskis.

Han tror att Ektornet kommit ungefär halvvägs i sitt uppdrag.
–?Inom tre till fem år ska vi ha avyttrat fastig­heterna eller hela bolaget. Vi har inte bestämt vilken strategi vi ska ha för avyttringen än.

Ilskna före detta ägare kanske bor kvar eller passade på att förstöra egendomen innan de försvann.”

Men det duger inte att bara sitta och vänta på att priserna ska stiga. Fastigheterna måste skötas. Ektornet köper in förvaltningstjänster, vicevärdar, reparationer och underhåll.

– Ska banken få bra betalt för Ektornet måste vi bete oss som ett riktigt fastighetsbolag, säger Zigmunds Pavlovskis.

Förvaltaren Peteris Grieze tar med Fastighetstidningen för att visa vad de tänker göra med några av sina fastigheter. Som Slokas iela 31, ett gammalt kulturhus inte långt från Swedbanks stora skyskrapa.

– Det är gångavstånd till centrum. Huset är fint i grunden och läget är jättebra, säger Zigmunds.

Utvändigt är det ett stiligt hus från 1920-talet, men invändigt är det spöklikt och bär spår av graffiti och brasor som mer eller mindre tillfälliga nattgäster har värmt sig på. Nu är det tillslutet, så inga nattgäster tar sig in.

Det vackra huset Valdemara 27 i Riga med gudaskulpturer har SEB köpt in på auktion. SEB har liksom Swedbank ett fastighetsbolag i varje baltiskt land. De svenska bankerna äger nu fastigheter till ett värde av 1,9 miljarder.

– Här ska vi renovera och sälja lägenheter. Arkitekten måste klara totalkostnaden på runt 1 000 euro kvadraten. Det blir ytterligare en investering på 2,5 miljoner euro och vi kan nog få ut 1 500 till 2 000 euro per kvadrat av kunderna, säger Peteris Grieze.

Nästa objekt är kontorshuset Upenu iela 4, ganska långt från centrum. Ett nästan färdigt och fullständigt tomt kontorshus i toppskick på 11 485 kvadrat.

– Lyckas vi hyra ut i alla fall 2 000 kvadrat gör vi färdigt huset, säger Zigmunds Pavlovskis.

Här är upplägget det rakt motsatta mot kultur­huset i stan. Hela fastigheten ligger i ett separat bolag så att den lätt ska kunna säljas som den är.  På tillbakavägen ser vi en rad nyss inropade orenoverade sekelskifteshus på Merkela iela, en av Rigas paradgator, som ännu inte hamnat i vare sig fastighetsbok eller årsredovisningar.

Men alla drömobjekt har inte Ektornet lagt vantarna på. Ett hus som verkligen sticker ut i sin slitna charm är Valdemara 27/29 med antika gudaskulpturer högst upp på fasaden. Det finansierades med syndikerade lån, både SEB och Swedbank har stått för pengarna.

– Den auktionen förlorade vi tyvärr. SEB bjöd högre än vår limit, säger Zigmunds Pavlovskis.

SEB skruvade åt lånekranen lite tidigare än Swedbank, men har nu ett fastighetsbolag för vardera baltiskt land. Enligt Claes Eliasson på SEBs Media Relations/Group Communications handlar det än så länge om mindre, ickekommersiella tomter och byggen avsedda för egnahem.

– Vi har sålt ett mindre antal fastigheter till slutkund. Det ser vi som ett positivt tecken på att fastighetsmarknaderna i regionen börjar stabilisera sig.

Kort fakta

11 mars 1990
Litauen deklarerar sig som en självständig stat.

20 augusti 1991
Estland gör  samma sak.  Och dagen därpå Lettland.

6 september 1991
Sovjetunionen erkänner de baltiska staternas självständighet.

10 januari 1992
Hansabank, en ny privat bank, bildas i Estland och inleder sitt segertåg till grannländerna.

Augusti 1994
Ryska trupper dras tillbaka.

17 augusti 1998
Ryssland slutar betala på sin utlandsskuld, rubeln devalveras och den ryska finanskrisen försämrar kraftigt baltländernas ekonomi.

1998
Svenska Föreningssparbanken, numera Swedbank, köper hälften av aktierna i Hansabank, en andel som senare höjs. SEB köper samtidigt in sig i baltiska banker.

1999
I Estlands huvudstad Tallinn byggs 114 000 kvadratmeter kontorslokaler. Mycket blir outhyrt i Rysslandskrisens spår.

2001
Många nyproducerade lägenheter i Tallinn är osålda på grund av höga priser. Nya lägenheter i centrum kostar 1 ?000–1?600 euro per m2. Vilnius har 22 ?000 m2 lediga kontorslokaler. Prisfall på 10-30 procent på lägenheter. I Riga är efterfrågan låg och bara 5?000 m2 kontor byggs. Månadshyra 15–25 dollar. 200?000 kvadratmeter shoppingcenter planeras. Trots stor efterfrågan byggs bara hundra nya lägenheter.

2002
Swedbank och SEB har tillsammans mer än 10?000 anställda i de baltiska länderna. Deras dotter­banker drar nu in mer än en miljard kronor i vinst.

Maj 2004
Estland, Lettland och Litauen blir medlemmar i EU.

2005
Swedbank köper resten av aktierna i sitt dotterbolag Hansabank. SEB hel­äger redan sina tre baltiska banker. Nu får de båda svenska bankerna årligen in en vinstmiljard var i Baltikum. Centrala lägenheter i Tallinn kostar tredje kvartalet 1 ?600–2 ?600 euro per m2. I Riga är priset 2?300–3?500 euro per m2 och i Vilnius 1?600–3 500.

2006
Överetablering på kontor och stora köpcenter i Tallinn. I Lettland är räntan lägre än inflationen och storstaden Rigas snabba prisökningar sprider sig till mindre städer.

Juli 2007
En genomsnittlig normallägenhet i Riga kostar som mest 1 620 euro per kvadratmeter.

Oktober 2007
I sin återkommande Eastern European Outlook spår SEB att Baltikum är på väg mot en mjuklandning.

November 2008
Mjuklandningen blir en kraschlandning när finanskrisen kulminerar i Lettland. Moody’s sänker landets kreditbetyg och staten tvingas ta över aktiemajoriteten i Parex banka för symboliska två lats, cirka 26 kronor.

December 2008
Lettlands parlament antar ett åtstramningspaket som ska möjliggöra ett krislån på 7,5 miljarder euro från bland annat IMF, EU och Sverige. Utan lånet riskerar landet att få ställa in sina betalningar.

Februari 2009
Folkliga demonstrationer i Riga mot krispaketet urartar i upplopp och regeringen tvingas avgå.

September 2009
Priset på en normallägenhet i Riga har sjunkit till 487 euro per m2 — en minskning med 70 procent sedan topp­nivån i juli 2007.

December 2010
Kvadratmeterpriset på en normal Riga­lägenhet är 609 euro. En minskning med 62,4 procent från juli 2007.

Januari 2011
Estland har klarat anslutningskraven och inför euro som valuta.

Källor: Marknadsöversikter från Arco Real Estate, Ober Haus Real Estate och Pricewaterhouse Coopers,rapporter från Swedbank och SEB, wikipedia samt nyhetsartiklar.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]