Illustration: Shutterstock
Publicerat 15 januari, 2021

Överraskande bra siffror, trots allt

Domedagsprofetior om flykt från kontoren tycks inte stämma att döma av kalla siffror från fastighetsbolagens kvartalsrapporter. Trots ansträngt läge visar de flesta bolagen vinst.
– Överraskande bra, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners.

So far, so good. We’re gonna make it, knock on wood. Not sure where we’re going. But we’re gonna get there, sjunger kanadensiska rockaren Bryan Adams i en låt från 1993. Låten berättar om en resa mot okänt mål, det blåser kalla och hårda vindar där ute, men övertygelsen finns att vara på rätt spår.

[ Annons ]

Bryan Adams hade förstås varken pandemi eller ännu mindre kommersiella fastighetsmarknaden i åtanke när låten skrevs, men orden speglar rätt väl känslan som denna höst präglar inställningen hos fastighetsägare med stora innehav av kontors- och handelsfastigheter; man är på väg in i ett osäkert landskap men det mesta tyder (hittills) på att marknaden är hyggligt stabil, mer stabil än känslan var några veckor in i mars.

– Då i början av pandemin var oron större. Våra värderare var livrädda för att sätta för höga värderingar på fastigheterna och skrev ner värdena något, nu i kvartal tre har vi gjort mindre uppjusteringar av våra fastighetsvärden, säger Sven Olof Johansson, vd och storägare i Fastpartner.

Han har fyllt 75 år och har varit med om kriser förut. Men ingen som denna påpekar Sven Olof Johansson. Där är han i ett gott sällskap med andra företagsledare, ekonomer och politiker som famlar runt i ett nytt landskap.

– Tidigare kriser orsakades av brister i det finansiella systemet och på grund av överspekulation, nu har vi möjligen en efterfrågekris som väntar men gudskelov även stimulanser från centralbanker och regeringar som motverkar kraftiga nedgångar på marknaden, säger Sven Olof Johansson.

– Vi har möjligen en efterfrågekris som väntar men gudskelov även stimulanser som motverkar kraftiga nedgångar på marknaden, säger Sven Olof Johansson, vd och storägare i Fastpartner. Foto: Simon Rehnström/SvD/TT

För att ta temperaturen hos fastighetsägarna skickade vi ut en enkät i slutet av oktober till de större bolagen med kontor och handel. Frågor om hur det går med uthyrning, värdering av fastigheter och eventuella konverteringar. Påfallande många svarade att det till stor del är ”business as usual” – fast med större osäkerhet. De uthyrningar som drabbats är inte överraskande inom handel och restaurang.

Nu vore det förstås tjänstefel av bolagen att kommunicera en oro som kan påverka aktieägare och hyresgäster. Domedagsprofetior finns det ändå gott om, det har varit många artiklar om att pandemin blir en vattendelare med ett före och ett efter, att vi blir kvar i hemarbete, kontoren töms, e-handeln slår ut våra gallerior och staden blir en ödslig plats där ingen vill bo.

Sådant skapar rubriker.

Den kraftiga hyresuppgången i framför allt Stockholm har stannat upp. Prognosen är nu cirka 10 procent ner. I övriga storstäder en mer plan utveckling.

Tittar man istället på kalla siffror ser det inte ut som att den kommersiella fastighetsmarknaden är på väg mot en undergång. En genomgång som Pangea Property Partners gjort för Fastighetstidningen visar att bolagen med kontor och handel överlag lyckats hålla uppe hyresintäkterna under pandemin. Från Q2 till Q3, alltså en bit in i pandemin då effekten borde slagit igenom, visar de flesta av bolagen upp måttliga minskningar eller till och med något ökade hyresintäkter.

Bolagen vill förstås så långt som möjligt inte sänka hyresnivåerna eftersom det snabbt riskerar att få en spridningseffekt. Därför har man hittills under pandemin arbetat med rabatter, med förändrade betalningsperioder och om kunden vill, med flytt till mindre lokaler. Uthyrningsgraden var i snitt 93 procent, en bra siffra även om några bolag rapporterat en eller två procents högre vakanser jämfört med 2019.

Nu är vakansgrad inte ett helt säkert mått på hur hyresmarknaden mår i stunden eftersom de flesta avtalen löper över många år. Intressantare fingervisning är nettouthyrningen som visar nya uthyrningar minskat med uppsägningar under perioden, här tas även hänsyn till nyproducerade ytor som tillkommit.  Från Q2 till Q3 har några bolag, framför allt Klövern, Fabege och Platzer fått ett tapp i nettouthyrningen.

– Den ökande nettouthyrningen har till stor del drivit kontorsmarknaden de senaste åren och nu kan vi se ett trendbrott, även om det är en liten förändring, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners.

Nettouthyrningen för kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö minskar. Siffrorna visar nya uthyrningar minus uppsägningar under perioden. Den enda dippen sedan 2006 var i efterdyningarna av finanskrisen. I år är det ett trendbrott med minskade nettouthyrningar i några av de större bolagen (se tabell ovan). Och prognosen är ner för 2021

Fabege uppger att deras minskade nettouthyrning (-16 miljoner kronor) beror på att kunder av olika skäl valt att säga upp eller minska sina ytor. Bolaget meddelar även att större uthyrningar tar längre tid och under de senaste två kvartalen har det varit svårt att få klart avtal för större uthyrningar.

En bild som delas av Sven Olof Johansson på Fastpartner.

– Några stora internationella företag brottas med sina vinstmarginaler och där det enda sättet att få bättre lönsamhet är att dra ner på kostnaden, som lokaler. Microsoft flyttade ut ur våra lokaler i Kista till mindre lokaler, men det är inget problem för oss, vi gör om 10 000 kvadratmeter till mindre enheter 100 till 500 kvadrat och får då högre hyra, Det finns hyresgäster som är intresserade, små och snabbväxande företag som är mer flexibla.

Hur går det då för bolag med mycket handel? Hos Hufvudstaden med stora handels- och restaurangytor i Stockholm, bland annat NK, finns inte nettouthyrning redovisad i rapporten, då det är ett nyckeltal man inte följer upp. Vakansgraden ökade dock från 7,1 till 9,1 procent (4,7 procent exklusive utvecklingsprojekt) för de tre första kvartalen och bruttoresultatet är ner med 10 procent hittills i år.

– Vi lämnade 90 miljoner kronor i hyresrabatter under förra kvartalet och för Q3 minskade det till 42 miljoner vilket vi ser som en positiv trend, säger Åsa Roslund, cfo på Hufvudstaden.

Både Sven Olof Johansson och Åsa Roslund betonar att de nya avtalen som tecknas för kontor inte är på lägre nivåer

– Vi håller oss kvar på hyresnivåer som vi haft tidigare och det innebär de facto en ökning för de flesta avtal som omförhandlas efter att de har löpt ut efter några år. Något vi märkt är att många hyresgäster funderar på hur de ska anpassa sitt kontor efter corona, några hyresgäster vill ha mer utrymme och tillgång till fasta platser andra önskar mer kreativa mötesytor men det är svårt att veta hur man tänker framåt, säger Åsa Roslund.

Som många andra bolag skrev Hufvudstaden ner sina fastighetsvärden i början av pandemin, totalt under året med fyra procent. Nedskrivningen kan i princip bara kopplas till minskade hyresnivåer för handel och restaurang.

Överlag har dock bolagens fastighetsvärden än så länge påverkats rätt lite av pandemin. Från Q2 till Q3 är det till och med upp med 1,7 procent för bolagen i vår genomgång.

– De kontorsaffärer som gjorts har gjorts på höga nivåer så det finns inga datapunkter som visar på att priser har gått ner. Tittar man på andra parametrar som att vi har förändrade mönster i framtiden finns det farhågor om vakanser på sikt, och att det drar ner hyrorna, säger Anders Elvinsson, Head of Valuation & Advisory på Cushman & Wakefield.

– Den ökande nettouthyrningen har till stor del drivit kontorsmarknaden de senaste åren och nu kan vi se ett trendbrott, även om det är en liten förändring, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners.

Mikael Söderlundh påpekar att under den senaste finanskrisen minskade försäljningsvolymen kraftigt (cirka 70 procent) och priserna på fastigheter sjönk, men värderingarna minskade enbart med 2–3 procent på grund av att det bara var bra objekt som såldes.

– Viker marknaden är det inte de mest svårsålda objekten som säljs, man vill inte visa förluster, så är det i alla kriser, säger Mikael Söderlundh.

Med pandemin har fastighetstransaktionerna minskat inom kontors- och handelssegmentet. Osäkerheten är stor om intjäningen och den har ökat i och med den andra vågen där risken är stor för konkurser. Investerarna blickar desto mer mot bostäder, logistik och samhällsfastigheter, sektorer som står stabila och har en relativt säker avkastning.

Störst osäkerhet råder kring värden på rena handelsfastigheter.

– Det gäller framför allt köpcentrum och cityhandelsgallerier. Externhandel, inte minst för lågpris, går däremot rätt bra, kunderna kan parkera bilen och slipper smittspridning inne i trånga gallerior. Där finns fortsatt intresse men inte så många affärer, säger Anders Elvinsson.

Med fortsatt pandemi, och i skrivandes stund, tecken på att det kan bli än värre under vintern finns förstås en stor osäkerhet kring hur hyror och värden påverkas framåt. Anders Elvinsson säger att man skruvat ner sina prognoser och räknar med något ökande vakanser.

– De finaste fastigheterna i bästa läge tror vi inte kommer att bli billigare, det är fastigheter som sällan kommer ut på marknaden och för sådana finns alltid köpare. Det som ligger lite sämre i storstad kanske går ner med 10 procent.

I en enkät som Pangea Property Partners skickade ut till 40 svenska bolag i oktober räknade 75 procent av de tillfrågade att kontorshyrorna ska ner de närmaste sex månaderna, de flesta (61 procent) räknar med att det ska hålla sig inom intervallet 0 till 10 procent ner.

– Vi lämnade 90 miljoner kronor i hyresrabatter under förra kvartalet och för Q3 minskade det till 42 miljoner vilket vi ser som en positiv trend, säger Åsa Roslund, CFO på Hufvudstaden.

Börsmarknaden anses vara den enda sanna marknaden med värderingar varje sekund, och där är förväntningarna något mer lågt ställda än hos bolagen. Sedan årsskiftet (fram till 19 nov) har börsen värderat ner fastighetsbolagen (OMX Stockholm Real Estate PI) med cirka 6 procent, den stora nedgången kom i pandemins utbrott i februari/mars. Hela Stockholmsbörsens index har under samma tid ökat med 12 procent vilket visar att förtroendet för sektorns framtid inte är så stort.

För bolagen inom kontor och handel är det klart sämst utveckling, Hufvudstaden –25 procent, Fabege -15 och Fastpartner har tappat 9 procent sen årsskiftet.

Men Sven Olof Johansson tycker inte att börsen speglar hur fastighetsbolagen mår.

– När alla ska sälja samtidigt och ingen vill köpa ger det knappast en sann bild. Varje dag omsätts en marginell del av bolagen och börskurser sätts på marginalen vilket mer speglar psykologin den dagen än bolagens substansvärden. Nu när det är rörigt och osäkert finns det folk som inte sover gott om natten och vill sälja.

Men du sover gott om natten, du är inte orolig?

– Nej, jag har varit med så länge så det är inte de här typen av störningar som håller mig vaken.

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]