Property tech kommer att revolutionera vår syn på fastigheter. Lena Koerth är övertygad. Men hon menar att många fastighetsägare måste ompröva vad de tror sig veta om det digitala.
Låg utvecklingsgrad”, ”Fastighetsbranschen halkar efter” och ”Vi har bara sett början”. Tre typiska rubriker som råkar vara från just denna tidning. Lika typiskt – och ja, här ryms en viss självkritik – den efterföljande texten ger sällan någon mer ingående förklaring till varför det är så viktigt att digitalisera varenda liten aspekt av verksamheten. Entusiasmen tas för självklar och den digitala transformeringen framstår snarast som en naturkraft, mer att anpassa sig till, än att bemästra.
[ Annons ]
Det kan låta som inledningen till en ytterst bakåt-strävande intervju. Vilket hade varit en smått idiotisk ansats då Lena Koerth, Head of Real Estate and Retail Partnerships på prop-och-designtech-bolaget Base2, menar att property tech, eller proptech som det kallas av de redan insatta, kommer att innebära en revolution både för fastighetsbolag och boende. Allt annat vore tjänstefel.
Men nu menar hon faktiskt att många varit lite för okritiskt entusiastiska. Det samtidigt som hon tror att många inom fastighetsbranschen också sett digitaliseringen som något nödvändigt ont.
– Men ta hyresregleringen där det verkar uppenbart svårt att komma vidare. Man kan så klart inte strunta i frågan …däremot se hur proptech ger möjligheter att skapa helt nya intäktsströmmar. Fler borde inse att det finns en hel del bolag och tjänster som är beroende av att komma in i fastigheter för att överleva.
Men många har inte förstått vad proptech egentligen handlar om.
Med andra ord: klicka inte på ”stäng av” utan välj ”starta om”.
Här finns en parallell med utvecklingen inom sociala medier. För bara några år sedan talade många om hur den digitala altruismen skulle underlätta våra liv. Nu debatteras det mer och mer hur Facebook och Twitter blivit ett effektivt verktyg för den som saknar skrupler och vill piska upp vrede.
En undersökning bland 300 chefer visar att bara 8 procent tycker att byggbranschen är mycket mogen avseende digitalisering.*
I undersökningen uppger över 60 procent att de är väl införstådda med begreppet digitalisering.*
50 procent av de tillfrågade bedömer att en ökad digitaliseringsgrad ger en bättre tjänst gentemot kund. Men då främst som konkurrensfördel och besparingsmöjlighet snarare än en intäktskälla.*
*Källa: Rapporten ”Byggbranschen och digitalisering” från Svensk Byggtjänst, 2017.
Har man bevistat ett start up-event vet man hur det kan räcka med att vagt kalla tjänsten ifråga ”delningsekonomi” för att det ska gå ett sus genom publiken. Vem vill inte dela med sig, liksom? Vi ska återkomma till kritiken som uppstått kring vad som utger sig för att vara delningsekonomi. Lena Koerth föredrar i alla fall det närbesläktade och i många fall mer rättvisande begreppet plattformsekonomi.
Base2 är just ett bolag inom den snabbt framväxande plattformsekonomin.
– Vi är mitt inne i en homeservice-revolution där varor och tjänster exploderar, till exempel matkassar, kläder, paket och hemstädning, levereras till de boende via byggnaden, säger Lena Koerth.
Det märks att utvecklingen inom proptech främst sker i usa och begreppen har ännu inte hunnit försvenskas. Lena Koerth fortsätter att prata om hur peaken för on-demand-livet ställer krav på bättre accessibility i våra fastigheter.
– Varför ska vi äga en massa saker när vi ändå kan få det vi behöver på direkten? Jag tror att man kommer att designa byggnader i samarbete med olika företag som erbjuder service och tjänster som påverkar ytorna. Om vi kan få våra vinterkläder inom två timmar, varför ska vi då ha förråd i källaren som tar en massa dyrbar plats?
Hon tog sig till intervjun i en bil från Uber. Och tror att få av hennes generationskamrater (Lena är född 1988) kommer att äga en egen bil.
Det sker en enorm utveckling. Och allt kraschar rakt in i fastigheterna. Men problemet är att de idag inte är optimerade för tillväxten i detta.
– Det sker en enorm utveckling. Och allt kraschar rakt in i fastigheterna. Men problemet är att de idag inte är optimerade för tillväxten. Varken när det gäller access eller den enorma mängden data om varor och människor som passerar fastigheten.
Inom logistiken pratas det mycket om ”the last mile”, alltså sträckan mellan lager fram till slutkund. Men vid ”the last meter” uppstår friktion. Hur kommer man in i byggnaden, finns det parkering, var ska paketet lämnas? Går det att kapa någon minut vid varje lämningstillfälle finns det stora pengar att tjäna.
– Det är här som Base2 kommer in. Vi är en plattform som kopplar samman fastighetsägare med aktörer som har ett behov av att komma in och ut ur en byggnad. Det innebär också möjligheter att generera nya intäkter.
Så fastighetsägarna är era potentiella kunder?
– Nä, vi är ju en plattform. Precis som Appstore är en plattform mellan utvecklare och användare, som Uber är en plattform mellan förare och passagerare, så är vi en plattform mellan fastighetsägare och homeservicebolag. Genom att vi kopplar ihop något som gynnar bägge parter finns det en affär, säger Lena Koerth.
Här dyker det upp en del begrepp som Lena Koerth tror att alla inte riktigt förstått. Först att man måste skilja på två typer av digitalisering.
”Digitization” handlar om ett fysiskt format som papper i en pärm, pengar, fotografier och så vidare som omvandlas till en digital version. Detta är inget nytt.
”Digitalization” är något helt annat. Då handlar det om hur man med digital teknologi förändrar sin tjänst, produkt eller sina processer.
– Eller som jag kallar det på svenska, en datalisering som förändrar hela affärsmodeller.
Med andra ord, det är en datadriven utveckling. Men att äga själva tekniken är både onödigt och kostsamt. Det handlar mer om att förstå logiken bakom de nya tjänster som dyker upp och affärslösningarna bakom dessa.
För att förvirra det hela används ofta begreppet delningsekonomi i samma bemärkelse. Det var också så en mängd startup-företag började. Tjänsten att-slagga-över-på-kompisens-kompis-soffa kunde lätt digitaliseras så att kompisnätverket blev stort och tillgängligt. Därifrån var steget till att underlätta att hyra ut hela lägenheten, när ledig kapacitet uppstod, inte långt. Tjänsterna blev snart så effektiva att exempelvis professionella bed-and-breakfast migrerade till Airbnb-plattformen, företag som knappast har delning som sin affärsidé. Att ge någon tillgång till boende i utbyte mot pengar har vi under hela den monetära ekonomins historia kallat för att hyra.
Oavsett ett missbruk av begrepp i syfte att associeras till neutralitet och samhällsnytta, den digitala revolutionen har onekligen skapat nya system som befriar marknaden. Men vad händer om systemen, alltså själva distributionen, privatiseras av nya jättar?
På den svenska marknaden får Base2 anses befinna sig i uppstartsfasen. Därför värjer sig Lena Koerth lite mot frågan.
– Vi bygger bara ”rören”. Det är fastighetsägarna som bestämmer flödet. Vi äger inte vad som händer, vilka som ska släppas in, vi förbereder bara fastighetens infrastruktur så att två marknader kan mötas digitalt.
Men kan det trots allt inte finnas risk att det uppstår monopol och karteller som vill styra, därmed förstöra, den öppna marknaden?
– Jag sitter inte med spåkulan just nu. Men det är ingen plattform längre om vi stänger ute någon. Vår roll är att hjälpa fastighetsägare och aktörer som erbjuder digitala tjänster att mötas. Vi kan inte kontrollera vilka de ingår partnerskap med men däremot ge dem och hyresgästerna fler och bättre alternativ av tjänsteutbud för individuella behov. Att använda infrastruktur smartare handlar inte bara om konsumtion, det förbättrar boendeupplevelsen, samhällslivet och stadens effektivitet.
För de flesta fastighetsägare spelar det sociala ansvarstagandet en stor roll. I media har arbetsvillkoren för cykelbuden som levererar mat till dörren uppmärksammats. Det handlar om en sorts egenanställning med en app som enda kontaktyta till plattformsbolaget. En arbetsrättslig gråzon med en grupp utan tillgång till försäkringar, pension eller a-kassa.
Det är viktigt att ställa krav och tänka igenom så att plattformen skapar fördelar för alla parter.
Hur ser du på risken att hamna i affärsmodeller man inte gillar?
– Jag tror att man ska skynda långsamt. Saker måste falla på plats. Inte minst för att inte hamna i någon slags reglering på grund av att det inte fungerar. Det är viktigt att ställa krav och tänka igenom så att plattformen skapar fördelar för alla inblandade parter. Airbnb struntade i tillåtelse från fastighetsägare och hade enbart kunden som sitt intresse.
Men Lena Koerth menar att det kan gå lika illa om fastighetsägaren får för sig att istället bygga sin egen lösning
– Inte bara är det dyrt och ineffektivt. Om alla skulle ha egna skräddarsydda lösningar fragmenteras marknaden och ingen effektivitet eller uppskalning kan uppnås
